房价疯涨，如何避免卖房人违约？

今年以来，厦门楼市持续火爆，尤其是二手房买卖，第一季度交易量达到13067套，创历史新高，4月份成交8215套更是刷新了单月成交量记录。俗语有云“买涨不买跌”，交易频繁助长高价，价格走高又迫使买房人“抢房”，更有多数卖房人因房价连日攀升，宁可返还双倍定金或支付违约金，也不愿依原价出售房产。卖房人此等作法不仅是缺乏契约精神的体现，更是违背了交易中的诚实信用原则。本文总结了卖房人常见的几种违约情形，从买房人角度出发，就二手房交易过程如何避免卖房人违约提出几点建议。
一、签订购房合同时注意事项
许多买房人因急于购房而失之对房屋情况的详细审查，或未周全考量卖房人的违约后果而匆匆签订购房合同，待到卖房人违约时方才后悔不迭。在签订购房合同时，买房人应当注意如下事项：
1.审查合同签订人是否为房屋产权人
赵先生看中某区一套二手房后担心钱女士提价，未审查钱女士是否为房屋所有权人即签订合同、交付定金，事后到国土房产部门查询时才发现房屋所有人为孙先生。在此情形下，钱女士为无权处分人，除非孙先生追认或钱女士取得所有权，赵先生将面临无法取得购买房屋的风险，亦可能就取回定金和中介费与中介机构产生纠纷。
所以，买房人在购买二手房时一定要与房屋所有人签订购房合同，若是房屋所有人委托第三方卖房，则必须要求第三方出具真实有效的卖房委托手续。
2.审查房屋是否存在共有人
李先生向周女士购买二手房一套，并签订购房合同，支付了定金和中介费。临近过户日期，周女士通知李先生，其丈夫吴先生因其出价太低，所以不同意卖房。
李先生购买的这套二手房为周女士和吴先生的共有财产，根据最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第89条规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。实践中，夫妻共有房产交易应由夫妻双方共同到国土房产部门面签过户，若夫妻一方不同意卖房，买房人也无法取得房屋。
所以，买房人在购买二手房时务必要求卖房人出示房屋产权证件，最好能够与全体房屋所有人签订购房合同，以消除共有人不同意卖房风险。
3.审查房屋年限
郑先生眼看房价上涨，在未向中介机构查看房产证前匆匆签订一套二手房购房合同，并交付了定金和中介费，合同上仅写明合同价款，而未体现房屋年限。临过户时，郑先生才发现该房屋年限已超过20年，其无法取得商业贷款。
实践中，商业银行对房屋年限超过20年的房屋买卖不予房贷，如此买房人应当在购买二手房时审查房屋年限，尤其是今时房价居高不下，能够全款给付的买房人为少数，大部分买房人仍需要通过商业贷款支付房屋价款。所以，买房人应当在审查房屋年限后方签订购房合同，以避免因无法支付全款而面临违约及无法取得房屋风险。
4.审查房屋是否具备交易条件
不具备交易条件的公房、经济适用房、城市居民购买农村民宅及未办理产权证件的房屋，都是房屋不具备交易条件的常见情形，即便买房人签订购房合同，也无法取得交易房屋。
此外，购买房屋使用权也存在诸多风险。若房屋为单位福利分房，且单位对房屋使用权转让已有限制性规定，买房人亦无法取得房屋。因此，买房人审查房屋是否可交易至关重要。
5.审查房屋是否仍在租赁期间及租赁期限
市民吴先生以622万元价格买下司法拍卖别墅一套，付完全款却被告知别墅承租人已与原所有人签订为期20年的租赁合同，并已付清租金，承租人要求吴先生补偿200万元租金才愿搬离。
《中华人民共和国合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也即“买卖不破租赁”。所以，买房人在购买二手房前务必审查房屋是否仍存在未履行完毕的租赁合同，及尚存的租赁期限，以免在房屋过户后无法实际使用房屋。
6.提高违约成本
卖房人违约的根本原因在于违约成本太低，房价涨幅已超出合同约定的违约金数额。实践中购房合同普遍约定违约金为房屋成交价的20%或双倍返还定金，在房价暴涨30%以上的情况下，即便违约，卖房人仍有利可图。
《中华人民共和国担保法》第91条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”笔者建议买房人在可负担的情况下，提高定金数额至房屋总价的20%，提高卖房人违约成本，迫使卖房人如约履行合同。
7.缩短合同履行期
购房合同签订后至房屋过户期间可由双方自行约定，但履行期越长，卖房人违约的可能性将随着房价涨幅日益攀升。笔者建议买房人缩短合同履行期，降低卖房人违约可能性。
8.选择具备专业资质的中介机构
为避免“一房多卖”，具备专业资质的中介机构可在双方签订购房合同后进行“网签”备案。但并非每一家中介机构都有网签端口，如此买房人的权益就无法充分保障。笔者建议买房人选择专业正规的中介机构，以规范购房程序，保障购房权益。
二、签订购房合同后的注意事项
购房合同签订后，双方有义务全面履行合同条款，买房人应支付价款，卖房人应配合过户和移交房产。为顺利取得房屋，买房人在购房合同签订后应当注意如下事项：
1.严格履行合同约定
《中华人民共和国合同法》第67条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”
合同签订后买房人应当如期足额履行支付首付款、申请银行贷款等义务，否则将会为卖房人提供违约又无需赔偿的借口。
2.进行预告登记
《中华人民共和国物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 ”
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第4条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”
购房合同签订后，买房人为避免卖房人“一房多卖”，可要求与卖房人一并到国土房产登记部门进行房屋买卖预告登记，并在三个月内进行过户，否则预告登记失效。
三、卖房人违约注意事项
卖房人在履行期限届满前明确表示不履行合同义务或履行期限届满未履行合同主要义务致使买房人无法取得房产的为根本违约。《中华人民共和国合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。在卖房人根本违约的情况下，买房人可要求卖房人继续履行合同、采取补救措施或赔偿违约损失。
1.继续履行合同
若买房人仍有意愿取得房屋，在卖房人明确表示不履行购房合同时，应当立即提起诉前保全或在起诉卖房人继续履行合同时进行诉讼保全，防止卖房人将房屋卖给第三人或进行抵押。笔者认为人民法院应当在合同可继续履行的情况下，判令卖房人继续履行合同，以维护交易安全，肃清社会不诚信之风。
2.赔偿违约损失
出现房屋不可交易或房屋已过户至第三人名下等合同无法继续履行情况，买房人购房的合同目的已无法实现，此时可行使合同解除权，并要求卖房人支付违约金。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
实践中，人民法院会要求卖房人依约支付违约金、双倍返还定金或支付不超过已付购房款一倍的赔偿。若双方未就违约行为约定违约金，上海高级人民法院根据房屋实际评估价格与合同价款的差额，要求卖房人给予赔偿的作法值得借鉴。上海高级人民法院在《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中指出“对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。”
笔者认为，在卖房人违约即是为获得比履行所能获得的更多利益的情况下，要求卖房人赔偿房屋实际评估价格与合同价款的差额，才能有效遏制及惩罚违约行为。
结语：
卖房人违约行为层出不穷，花样百出，本文仅是列举几种常见的违约情况及应对措施，未能穷尽而周延。买房人在购房时务必仔细审查产权证件，遵照履行购房合同，如有疑问应当及时咨询专业人士，以免买房愿望落空。