“业主”还是“开发商”，小区会所权属究竟归谁所有？

近日据媒体报导，2010年韩女士在杭州城北通运路上的某楼盘并花了140多万元购置了一套跃层住宅。韩女士当初看中这里的正是它的配套和前景。几周前，她发现在此之前一直闲置着的5号楼突然有人员进场并开始动工。一打听，这里计划要做餐饮和酒店。这一消息让数百户业主坐不住了，“当初购房的时候，销售人员明确告知5号楼是小区的会所，怎么变成酒店了？” 对于业主提出的质疑，开发商则认为：“5号楼拿地审批时就是商业用房，所有的程序都没问题，合法合理。”
那么如果5号楼是小区的会所，那么开发商是否有权处置该5号楼？笔者认为，这个问题可以从两个方面来考虑：第一，开发商是否拥有小区会所的所有权；第二，开发商能否随意使用小区会所。
关于开发商是否拥有小区会所所有权的问题，在目前的法律实践中，房屋所有权的归属首先应该看房屋的登记。在房屋权属登记不明确的情况下，则可以从以下两个方面考虑：
首先，会所是否是属于《物权法》第七十三条规定的“业主共有的公共场所”。笔者认为根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案中的5号楼由于在构造上和利用上均具有独立性，符合专有部分的构成要件，与其他建筑物能够明确区分并排他使用，应属于专有部分，而不属于共有部分。在此情况下，作为会所建设人的开发商可以根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生法律效力。故在不考虑其他因素的情况下，开发商可因合法建造而原始取得小区会所的所有权。
其次，需要考虑开发商是否将会所的所有权转移给全体业主。通俗的讲就是看开发商与业主是否通过合同的形式约定了会所所有权归属。如果开发商与业主通过合同的形式约定了会所属于业主所有，那么业主拥有会所的所有权；如开发商与业主并未通过合同的形式约定会所属于业主所有，那么会所的所有权仍属于开发商所有。
综上，如果会所的所有权属于全体业主，那么开发商当然的没有处分该会所的权利，如果会所的所有权属于开发商，则可以对会所进行相应的处分。
那么即使开发商拥有了会所的所有权，则其是否就能随意处分该会所了呢？这个问题可以从以下两个方面考虑：
第一
看在小区规划中会所是否属于配套设施。如果是，那么会所应该优先为小区业主服务，如果会所并不是配套设施，而只是一个名叫“会所”的商业场所而已，那业主确实不能干预开发商的经营行为，只能从不影响小区安全、业主生活等角度，与开发商协商。
第二
看开发商对会所的宣传属于要约还是要约邀请。《商品房买卖合同司法解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”笔者认为应根据具体的案情来判断开发商对会所的宣传是否构成购房合同的一部分。如果构成了，则开发商应按承诺使用会所，不得随意改变用途。