一、案情简介
2011年3月12日申请人A与被申请人B公司签订《房屋买卖合同》，约定被申请人将位于C大厦D-10号的自有房产出售给申请人。合同签订的当天，申请人A将购房款人民币60万元支付给了被申请人B，被申请人B出具了收据，同时又出具承诺书，保证在2012年4月12日前将商铺房产手续办齐，否则，一次性归还申请人购房款。2012年5月，申请人见房屋未能交付，遂找被申请人了解情况，得到的答复却是正在补办相关手续。此后，申请人A向房地产管理部门及C大厦物业管理处了解到，涉案商铺已登记为他人名下，并交由他人使用，商铺不可能交付给申请人A。申请人经与被申请人多次交涉无果，于2013年7月向哈尔滨仲裁委员会提出仲裁申请。申请人请求仲裁庭裁决解除双方所签的房产买卖合同，裁决被申请人返还购房款人民币60万元及利息、本案仲裁费以及申请人为本案所付律师费。
二、法律评析
本案涉及的是一房二卖的问题。由于一房二卖的情况下，标的物是特定的，只有一个房屋，所以出卖人不可能同时履行两个《房地产买卖合同》的情况。也就是说，出卖人对其中一个《房地产买卖合同》的履行必然产生违约责任的问题。根据我国《物权法》第6条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”其中涉及的理论依据是房地产合同效力和物权效力的区分的问题。在中国旧的物权理论对两者并未区分，直至2007年10月1日实施的《物权法》对此作了比较明确的规定，即物权变动的合同与物权变动本身是两个法律关系。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。但如果物权经登记过户到了善意第三人的名下，则违约的一方应当承担违约责任。
在本案中，申请人A和被申请人B房地产公司签订的二手房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，但B公司并未将该房产按约定过户到A的名下，而是将该房产过户到了第三人的名下。第三人实际取得了房产的物权，而此时A已经无法要求B公司继续实际履行了，只能根据房地产买卖合同的约定，请求仲裁庭裁决B公司承担根本违约责任。根据合同法第107条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”赔偿损失一般包括给付损害赔偿金、违约金或定金等，具体要看涉案合同的约定和当事人提出的主张、证据。此外，申请人主张的购房款利息虽然合同未约定，但有法律依据，属于可得利息范围。为此，根据《中华人民共和国合同法》第94条和107条、113条的规定，本案申请人要求解除合同、被申请人返还购房款人民币60万元及利息、本案仲裁费的仲裁请求，仲裁庭应当予以支持。
三、哈尔滨仲裁委员会安全提示：
对于二手房买卖的情况下，买受人可以到当地的房地产管理部门查询该房产的产权，看出卖人是否合法的产权所有人，该房产是否有被查封、扣押、抵押等情形。如果是产权清晰的房产，签订合同后双方应尽快到房地产管理部门办理登记手续，以避免出卖人利用过户的间隔将房产再次转让。在订立合同时，当事人可以在合同中增加违约金、损害赔偿金或定金的条款，以提高一方违约的成本，促成交易。本案中双方仅约定违约时一次性归还购房款，违约方违约的成本微乎其微，但这既然是合同约定，仲裁庭仅能按合同约定和当事人的请求做出裁决。这样我们就能有效的防止一部分的一房二卖现象所带来的不便和纠纷。
您签订合同时需要在合同中签署仲裁条款
标准仲裁条款如下：
因履行本合同发生的争议，双方协商解决，协商不成的，提交哈尔滨仲裁委员会仲裁。
补充仲裁协议示范文本：
双方因履行 XX 合同产生纠纷，现协商不成，双方自愿将该争议提交哈尔滨仲裁委员会仲裁解决，仲裁裁决结果对双方均有约束力。![]()
2011年3月12日申请人A与被申请人B公司签订《房屋买卖合同》，约定被申请人将位于C大厦D-10号的自有房产出售给申请人。合同签订的当天，申请人A将购房款人民币60万元支付给了被申请人B，被申请人B出具了收据，同时又出具承诺书，保证在2012年4月12日前将商铺房产手续办齐，否则，一次性归还申请人购房款。2012年5月，申请人见房屋未能交付，遂找被申请人了解情况，得到的答复却是正在补办相关手续。此后，申请人A向房地产管理部门及C大厦物业管理处了解到，涉案商铺已登记为他人名下，并交由他人使用，商铺不可能交付给申请人A。申请人经与被申请人多次交涉无果，于2013年7月向哈尔滨仲裁委员会提出仲裁申请。申请人请求仲裁庭裁决解除双方所签的房产买卖合同，裁决被申请人返还购房款人民币60万元及利息、本案仲裁费以及申请人为本案所付律师费。
二、法律评析
本案涉及的是一房二卖的问题。由于一房二卖的情况下，标的物是特定的，只有一个房屋，所以出卖人不可能同时履行两个《房地产买卖合同》的情况。也就是说，出卖人对其中一个《房地产买卖合同》的履行必然产生违约责任的问题。根据我国《物权法》第6条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”其中涉及的理论依据是房地产合同效力和物权效力的区分的问题。在中国旧的物权理论对两者并未区分，直至2007年10月1日实施的《物权法》对此作了比较明确的规定，即物权变动的合同与物权变动本身是两个法律关系。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。但如果物权经登记过户到了善意第三人的名下，则违约的一方应当承担违约责任。
在本案中，申请人A和被申请人B房地产公司签订的二手房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，但B公司并未将该房产按约定过户到A的名下，而是将该房产过户到了第三人的名下。第三人实际取得了房产的物权，而此时A已经无法要求B公司继续实际履行了，只能根据房地产买卖合同的约定，请求仲裁庭裁决B公司承担根本违约责任。根据合同法第107条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”赔偿损失一般包括给付损害赔偿金、违约金或定金等，具体要看涉案合同的约定和当事人提出的主张、证据。此外，申请人主张的购房款利息虽然合同未约定，但有法律依据，属于可得利息范围。为此，根据《中华人民共和国合同法》第94条和107条、113条的规定，本案申请人要求解除合同、被申请人返还购房款人民币60万元及利息、本案仲裁费的仲裁请求，仲裁庭应当予以支持。
三、哈尔滨仲裁委员会安全提示：
对于二手房买卖的情况下，买受人可以到当地的房地产管理部门查询该房产的产权，看出卖人是否合法的产权所有人，该房产是否有被查封、扣押、抵押等情形。如果是产权清晰的房产，签订合同后双方应尽快到房地产管理部门办理登记手续，以避免出卖人利用过户的间隔将房产再次转让。在订立合同时，当事人可以在合同中增加违约金、损害赔偿金或定金的条款，以提高一方违约的成本，促成交易。本案中双方仅约定违约时一次性归还购房款，违约方违约的成本微乎其微，但这既然是合同约定，仲裁庭仅能按合同约定和当事人的请求做出裁决。这样我们就能有效的防止一部分的一房二卖现象所带来的不便和纠纷。
您签订合同时需要在合同中签署仲裁条款
标准仲裁条款如下：
因履行本合同发生的争议，双方协商解决，协商不成的，提交哈尔滨仲裁委员会仲裁。
补充仲裁协议示范文本：
双方因履行 XX 合同产生纠纷，现协商不成，双方自愿将该争议提交哈尔滨仲裁委员会仲裁解决，仲裁裁决结果对双方均有约束力。