商品房逾期办证违约金，新的标准和时效要知道

客户咨询：
我公司开发的某小区，4年前因故未能按照约定办理房屋产权登记，经过多方努力，上个月终于为业主办理了产权登记手续，可有业主要求我方支付逾期办证违约金，我方应该如何应对？
01 开发商系协助购房者办理产权登记系双务行为
《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定：房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。可以看出，房地产开发企业在办理产权证书中主要起到协助作用，配合购房者完成产权登记手续。同时，在多数《商品房买卖（预售）合同》中也会约定，由双方共同向房屋登记机构来申请办理商品房的所有权转移登记。
因此，不论是依据法律规定，还是开发商与购房者的合同约定，房屋登记乃是双务行为，购房者和开发商共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权的转移登记。因购房者的怠于履行协助义务导致的逾期办证，应当相应减轻开发商的违约责任。
案例索引——四川省遂宁市中级人民法院 （2017）川09民终1065号 四川省永明房地产开发有限公司、张强商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院认为：因办证系双务行为，须经双方配合才能完成，至今被上诉人（业主）未取得所购房屋的产权证自身也存在过错。原审判决将上诉人（开发商）应承担的逾期办证的违约金计算至实际办证之日止，忽视了被上诉人取得所购房屋的产权证需要被上诉人配合的义务，加重了上诉人的责任。从公平原则出发，计算上诉人应支付的违约金，从2017年1月18日第一次发布办证公告之日起，还应给被上诉人配合办证的合理准备时间。
02 逾期办证违约金诉讼时效：3年
通常，根据开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，逾期办证的违约金的承担通常有两种方式：
1.按总购房款的比例一次性支付；
2.按办证期限届满之日起，按日或月为单位累计计算违约金。
需要注意的是，要求开发商履行办证义务的请求权，属于物权请求权，不受诉讼时效的限制。而要求开发商支付逾期办证违约金的请求权，属于债权请求权，应当适用普通金钱债权3年诉讼时效的限制。
那么，该违约金时效的起算时间又应当如何确定？
根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》的意见，若当事人在合同中明确约定了逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定办证期限届满次日起算诉讼时效；若当事人约定以日或月为单位，累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别债权分别适用诉讼时效。
案例索引——丹江口市人民法院 （2018）鄂0381民初2233号 盛某与丹江口市YX房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院认为：买受人有权主张逾期办证违约金，该权利是买受人基于合同之债所享有的以财产利益为内容的债权请求权。应当适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。当事人在商品房买卖合同中明确约定逾期办证违约金的具体数额的，属于一时性债权。该一时性债权从合同约定或法定的给付期限届满之次日起，计算诉讼时效期间。
03 逾期办证违约金：按逾期贷款利息标准计算
双方签订的买卖合同中，通常对逾期办证违约金的标准都有明确约定，按照约定履行即可。
若合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
实践中，如果买受人合同约定的违约金低于金融机构计收逾期贷款利息的标准，是否可以请求法院适用上述司法解释第十四条，按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金呢？
司法实践中对该问题的处理并不统一，有两种观点：
观点1：
认为约定的违约金过低，属于免除出卖方责任、排除买受人主要权利的格式条款，应为无效，可以适用上述司法解释计算违约金；
观点2：
双方已经合意对违约金有约定的情形下，买受人又未能举证逾期办证的实际损失时，应当以双方约定为准，不应适用上述司法解释的规定。
最高院裁判观点：有约定从约定
案例索引——最高人民法院 （2021）最高法民申82号 再审申请人林国洪黄惠燕与被申请人广东新鸿源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案
最高院认为：
参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”确定违约责任的前提，是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，而本案中《商品房买卖合同》对违约金已有明确约定。因此，原判决未适用该规定并不属于适用法律错误。
原判决在林国洪、黄惠燕未能提供证据证实其因新鸿源公司逾期办证而遭受的实际损失的情况下，综合考虑林国洪、黄惠燕因新鸿源公司违约所受到的影响，以及新鸿源公司违约性质和程度、合同的履行情况、当地经济发展水平等因素，酌定按年利率2%计付逾期办证违约金，并无不当。
04 郧和律师实务建议
一、房屋产权证书的办理是双务行为，开发商系产权登记的协助义务。若购房者怠于履行办证义务的，由此造成的办证延期，开发商可以主张免除或减轻逾期办证的违约责任。
二、逾期办证违约金请求权属于债权请求权，适用普通债权的诉讼时效。如果购房者在办证期限届满3年后，要求开发商承担逾期办证违约责任，诉讼时效届满，难以获得法律保护。
三、建议开发商在《商品房买卖（预售）合同》中明确约定逾期办证违约金。若购房者主张合同约定的违约金计算标准过低，要求调高时，需要举证自身因逾期办证遭受的实际损失，否则仍以合同约定的标准为准。