抵押权规则的实质性修改

抵押是债务人或第三人不转移对其特定财产的占有，将该财产作为对债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法就该财产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿的物权。2021年1月1日开始实施的《中华人民共和国民法典》物权编第十七章在原《中华人民共和国物权法》第十六章的基础上做了一些重要的修改。本文中，小编将做详细介绍：
01 对“抵押权与租赁权关系”的重要修改

第一，《民法典》将“订立抵押合同前”修改为“抵押权设立前”，在不动产抵押情形下，更有利于保护承租人的利益。因抵押合同具有相对性，承租人无法知晓抵押合同的存在，抵押权人与抵押人（出租人）可能为免于适用该规则而故意将抵押合同签订时间提前，《民法典》实施前此种情况下会损害承租人的权益。
《民法典》实施后以抵押权设立为条件，不动产抵押权的设立需借助公权力进行登记，设立时间无法根据抵押权人或抵押人的意志而改变，从而使承租人能够通过查询不动产登记等方式获知租赁物上是否已经设立抵押权及设立的具体时间，更有利于保障承租人的权益，规避上述抵押权人与出租人串通损害承租人的情况。
第二，《民法典》增加了抵押财产已经“转移占有”的条件，即要求抵押权设立前抵押财产已经实际被承租人占有。第一项修改是为了保障承租人的权益，而这项修改则是为了保障抵押权人的权益。因租赁合同亦具有相对性，抵押权人无从知晓其签订情况，抵押人与承租人也可能恶意串通，伪造租赁合同以阻碍抵押权的行使。《民法典》做出修改后，承租人若适用抵押不破租赁规则的，还需证明其在抵押权设立前已经实际占有的事实。
第三，删除了抵押权设立后抵押财产出租的效力的规定。《民法典》将“订立抵押合同前”修改为“抵押权设立前”，因此抵押权设立后出租抵押财产的不适用抵押不破租赁的规则。
02 调整抵押权清偿顺序

第一，《民法典》将“抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿”修改为“抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序”，删去了抵押权登记顺序相同的按照债权比例清偿的规定。在物权法的制定过程中，不动产登记还处于分散登记的状态，因此有可能产生当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押财产登记的情形。随着不动产统一登记制度的全面实行，不动产权利都经由不动产登记机构在统一的不动产登记簿上办理登记，同一个不动产上设立的多个抵押权都登记在一个登记簿上，可以对各个抵押权登记的先后顺序作出判断。对于动产而言，当前我国的现状是不同种类的动产抵押由不同的行政管理部门登记，在同一动产上设定多个抵押时要根据动产类别在同一个登记部门办理抵押登记，也可以区分各个抵押权之间的先后顺序。为此，本条删除了物权法中多个抵押权登记的顺序相同时按照债权比例清偿的规定。
第二，《民法典》增加了“其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定”。明确竞存的各个担保物权的清偿顺序，有利于增加担保交易的确定性，保护市场交易主体的预期，维护市场交易的秩序，物权法仅规定了多个抵押权之间以及抵押权或者质权与留置权之间的清偿顺序，应当补充规定其他担保物权的清偿顺序。例如，权利质权有的在交付权利凭证时设立，有的在办理出质登记时设立。以登记为公示方法的权利质权，就同一权利上多个质权之间的清偿顺序，《民法典》规定可以参照适用同一财产上多个抵押权之间清偿顺序的规则，为以登记为公示方法的担保物权之间的清偿顺序提供了法律依据。
03 设立“超级优先权”
《民法典》第四百一十六条规定：“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。”本条是买卖价款抵押权的新规定。
买卖价款抵押权是指，出卖人在出售产品（一般指动产）时为了确保可以足额收到对价款而在该产品上设立的抵押权；或者买受人向贷款人贷款用于购买产品，并将该产品作为抵押物为贷款人设立的抵押权。现代商业社会中，以赊购或者贷款方式购买生产设备、原材料、半成品、产品等动产的商业活动非常普遍，这种方式对于增加生产、促进资金融通和经济发展有巨大作用。为了保障在上述买卖活动中提供融资的出卖人或者贷款人的债权，平衡该类债权人与债务人的其他担保物权人之间的优先受偿顺位，《民法典》规定买卖价款抵押权人可以优先于债务人在该动产上的除留置权人以外的其他担保物权人受偿，该优先权在国外相关制度及学术理论中被称为“超级优先权”。
适用本条需要注意以下几点：第一，所担保的主债权既包括出卖人与买受人（抵押人）之间基于买卖合同关系产生的债权，也包括金融机构等贷款人向买受人（抵押人）提供贷款用于购买该抵押物而产生的债权。为避免抵押人与债权人恶意串通、虚构交易而侵犯其他抵押权人的合法权益，买卖价款抵押权人应当举证证明抵押权所担保的主债权是用于购买抵押物；第二，该抵押权必须在抵押物交付后10日内完成抵押登记。虽然动产抵押并不以登记为抵押权的生效要件，但若欲适用本条取得超级优先权的，必须在规定期限内完成动产抵押登记；第三，虽该优先权在国外相关制度及学术理论中被称为“超级优先权”，但并不代表其在任何情况下都具有最优先受偿的效力，若出现价款抵押权与留置权竞存的情形，留置权效力优先。
此外，《民法典》三百九十五条中就抵押财产范围删除了“以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”，并新增“海域使用权”；第三百九十六条中删除了浮动抵押需“经当事人书面协议”的条件，并将抵押财产“结晶”的时间修改为“抵押财产确定时”；第四百零四条中将无追及效力的动产抵押权的范围从原动产浮动抵押扩大到所有动产抵押，同时删除了动产抵押未经登记不得对抗善意第三人的条款；第四百一十条删除了其他债权人提起撤销权的除斥期间限制；新增第四百一十五条关于不同担保物权清偿顺序的规定；第四百一十八条将范围扩大为集体所有土地的使用权抵押，不再仅限于土地承包经营权和集体建设用地使用权；第四百二十三条第（四）项增加了最高额抵押权人自“知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押”时债权数额即确定的内容。
结语
《民法典》对抵押权章的修改不但有利于最大限度发挥财产价值，也将便利财产的自由流通，进一步提高市场交易效率，且有效解决了债务人融资难问题，有力维护了债权人的权益，为进一步优化营商环境提供了有效的法治保障。