非常重要！法拍房：不交付拍卖，竞买人可否另案起诉腾房？

这个问题对竞买人非常非常重要，如能另案起诉则可以放心低价竞买，否则就要考虑是否趁早远离！
对此，我们的观点是：不能！！！
程序方面（张茂荣律师观点）：无诉讼权利
1、清场交付属法院执行行为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第30条（人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行），和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条（实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书……）规定，非法定不能移交情形外，法拍房、流拍抵债房必须清场交付，即清场交付属执行法院执行义务；
2、司法执行行为不具有可诉性：非法定不能移交情形外，执行法院在拍卖公告中声明不予清场交付的，该声明违法，竞买人明知，竞买后又另案起诉要求实际占有人清场交付的，本质是对执行法院的不交付执行行为有异议，仍应通过继续申请强制执行程序解决。执行司法拍卖过程中引发的纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，另案诉请排除妨碍没有法律依据，法院不应予以受理，已受理的，应裁定驳回。
实体方面（周争锋律师观点）：无实体权利
对法拍房的竞买人而言有一种情况是无法诉讼除权的，就是拍卖公告里面有明确的提示租赁情况，披露的有租约的到期时间，租金的支付情况等租赁合同的具体内容，出现此类的拍卖公告，提出除权的应是抵押权人或其他权利关系人，因为带租约拍卖，可能会导致拍卖物价值减低，影响他们的受偿权益，依法也应由这些利害关系人提出执行异议。
竞买人在竞买成功后，因这是拍卖公告里面已经披露的情况，有法院直接认为这是拍卖要约，竞买人竞买视为承诺，该拍卖公告对竞买人有约束力。因为如果没有这个带租约租赁的，竞买人的竞买价格就会提高，不会还是现在竞买人支付的价格，如此种情况下还允许竞买人事后除权，则对其他人不公平。

最新规定（广东高法）：公告不交付，不能另案诉请腾退
《广东省高级人民法院关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》（2019年6月27日印发）第12条：执行法院根据本指导意见第10条在拍卖公告中明确以不清场移交方式拍卖、变卖或者抵债的执行标的物，
期限届满前，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院不予受理；但买受人提起诉讼请求支付占用费的，人民法院应当依法受理。期限届满后，被执行人或者其他占有人仍然继续占有、使用该执行标的物的，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼请求腾退的，人民法院应当依法受理。
据此，竞买人竞买法拍房时务必保持理性，在低价竞买不交付房屋时，务必充分考虑到竞买后的交付风险。
不过，自从2019年6月27日广东高法出台上述《指导意见》后，不交付拍卖将不再是常态，清场交付拍卖情况下，竞买人关注更多的应当是税费负担，笔者已接到多起法拍税负纠纷（按规定，被执行人税费应从拍卖款中优先支付，但实践中都是“拍卖实收”，都要求买受人承担，如上图）。