抵押权实现的三种路径

实现抵押权的方式是多样的，那么实践中除了诉讼，抵押权人还可以通过什么途径实现自己的权利?
对此，《物权法》第一百九十五条及《担保法》第五十三条均作了明确规定，“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”，即当事人可以通过协商的方式实现抵押权。此外，《民事诉讼法》、《民事诉讼法司法解释》亦规定了实现担保物权特别程序、享有优先权的抵押权人直接向执行法院申请参与分配，主张优先受偿权。
本文笔者将结合办案过程中遇到的问题，分析在不同情形下，应通过何种方式实现抵押权。
一、实现担保物权特别程序
优点：
（一）立案费用较低，实现担保物权特别程序案件收费是按件计算，以西安为例，西安市基层人民法院每件收费100元 。
（二）管辖法院不受约定管辖的约束，根据《民事诉讼法》第一百九十六的规定：“申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出”，民诉法对于实现担保物权特别程序的管辖有明确约定，同时依据《民事诉讼法司法解释》第363条的规定：“实现担保物权案件属于海事法院等专门人民法院管辖的，由专门人民法院管辖”，因此即便协议中约定了管辖法院，也不影响当事人按照上述规定向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院申请实现担保物权。
（三）审理期限短，根据《民事诉讼法》第一百八十条的规定：“人民法院适用特别程序审理的案件，应当在立案之日起三十日内或者公告期满后三十日内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。但审理选民资格的案件除外”，相较于诉讼的方式，实现担保物权特别程序，耗时较短。
缺点:
申请人向法院申请实现担保物权后，对方下落不明或者恶意躲避送达，在此情形下，是否适用公告送达，实践中争议较大，案件可能会因无法联系到被申请人，导致申请人撤诉或被法院驳回申请。《民事诉讼法》对于实现担保物权特别程序是否适用“公告送达”并没有单独作出规定，在“期间、送达”这一章，也未明确禁止特别程序适用公告送达，因此为有效利用实现担保物权特别程序高效、低成本的特点，防止被申请人恶意躲避送达的情形，实现担保物权适用公告送达较为合适。
笔者代理的案件中之所以选择实现担保物权程序，是因为当事人在合同中约定了管辖法院，由合同签订地法院管辖，合同虽然是在甲地签订的，但没有证据予以证明，而合同约定的签订地点在乙地，考虑到抵押物均在甲地的事实，为了减少诉讼成本，最终选择通过实现担保物权特别程序的方式实现债权。
关于管辖法院的问题，在立案过程中还遇到了以下两个问题：
（1）抵押物在不同地方管辖法院的选择。笔者代理的案件，抵押物分别在丙、丁两处，根据《民事诉讼法司法解释》第三百六十四条的规定：“同一债权的担保物有多个且所在地不同，申请人分别向有管辖权的人民法院申请实现担保物权的，人民法院应当依法受理”，为方便申请人实现权利，应当赋予申请人选择权，既可以向不同担保物所在地法院分别申请实现担保物权，也可以选择其中一个担保物权所在地法院集中申请，但《民诉法司法解释》第三百六十四条的规定只强调了申请人有权分别向有管辖权的法院起诉，实现不同担保物上的担保物权，并未明确申请人能否选择向其中一个法院集中申请。办理案件过程中，笔者向丙地法院集中申请，被告知应向丙地人民法院及丁地人民法院分别申请。
（2）本案存在二次抵押的情况，抵押物先抵押给了银行，而后又抵押给了当事人，因此涉及到同一担保物上存在多个担保物权的情况下，顺位在后的担保物权是否可先行提起实现担保物权特别程序的问题，对此《民事诉讼法司法解释》第三百六十六条明确规定：“同一财产上设立多个担保物权，登记在先的担保物权尚未实现的，不影响后顺位的担保物权人向人民法院申请实现担保物权”，实践中法院可对被申请人的担保财产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人对变价后所得款项超出顺位在先的抵押权人担保债权的部分，在超出的范围内优先受偿。
二、向执行法院直接申请优先受偿
如果抵押物已经被首封权利人申请评估拍卖，进入拍卖程序，依据《民事诉讼法司法解释》第五百零八条的规定：“被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权”。司法解释明确规定抵押权人可以直接向执行法院申请参与分配，主张优先受偿权。
实现担保物权特别程序行不通后，笔者前往不动产登记中心查询抵押物是否已被查封，调取的不动产登记簿显示被抵押房屋已被查封，因此笔者试图通过直接申请参与分配，实现抵押权（查询不动产登记信息的小伙伴，不要忘记携带授权委托书、代理协议、律所介绍信、执业证复印件、涉案纠纷合同、当事人身份信息复印件）。
但在实践中，申请直接优先受偿可能会受阻。
（1）虽然抵押物已被其他法院查封，但由于被查封的财产存在抵押权，抵押物拍卖后，抵押权人得到优先受偿，首封申请人自身的债权难以得到保障，因此其可能怠于推进抵押物的评估、拍卖，致使抵押权人无法申请优先受偿。
（2）即使查封法院处置抵押物，进入拍卖程序，但若抵押人对债权债务关系及债权金额等问题提出异议，执行法官往往会建议抵押权人通过起诉的方式确定债权债务关系、解决争议后，依据生效的判决，申请强制执行，实现债权。
三、起诉实现抵押权
通过起诉的方式实现抵押权，与实现普通债权相比，有两点值得注意：
（1）起诉阶段，享有优先受偿权的抵押权人会在诉请中明确请求法院判令其对抵押房产拍卖、变卖所得在合同约定的抵押范围内享有优先受偿的权利，但在个案中可能会出现，合同约定的抵押权范围与抵押登记记载的抵押权担保范围不一致，在此情形下，如何认定权利人优先受偿权的范围，各地裁判有不同的观点。
《浙江省高级人民法院关于审理实现担保物权案件若干问题的解答》第11条规定：“倾向于认为，在合同各方意思表示真实、一致且内容合法的情形下，不能因不规范的行政行为而影响当事人实体权益的实现。在主债权本金已经合法登记的情况下，登记效力应及于合理的利息、违约金等其他费用，申请人可在据以登记的担保合同约定的范围内依法享有优先受偿权。”
而《江苏省高级人民法院关于执行疑难若干问题的解答》14条则持相反意见：“抵押合同与抵押权登记簿、他项权证上记载的抵押权的担保范围应当一致。如果出现不一致，鉴于权证登记的公示效力，应以登记的内容确定具体数额。”
（2）在申请强制执行阶段，如果抵押物已被其他法院查封，但一直未进入拍卖程序。此时，优先债权执行法院可以依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条的规定，在符合条件的情况下，要求首封法院将查封财产移送执行，对抵押物进行处置，以实现抵押权。
综上，抵押权人可以根据实际情况，选择对自己最有利、最高效的方式实现抵押权。