借款展期，是否需要重新办理抵押登记？

一、展期的法律性质
中国人民银行《贷款通则》第十二条规定：“贷款展期：不能按期归还贷款的，借款人应当在贷款到期日之前，向贷款人申请贷款展期。是否展期由贷款人决定。”据此，贷款人不能按期偿还贷款的，向贷款银行申请后经贷款银行同意的，可以延长贷款期限。
《最高人民法院关于展期贷款超过原贷款期限的效力问题的答复》（法函〔2000〕12号）规定：“展期贷款性质上是对原贷款合同期限的变更。”据此，贷款展期性质上属于对原贷款合同的变更。
如最高人民法院（2014）民申字第629号民事裁定书认为：“按照《最高额抵押合同》第1.1条的约定，抵押担保的主债权，是自2009年7月23日至2009年10月30日期间（包括该期间的起始日和届满日）2700万元额度内的债权。本案《委托贷款借款合同》约定的借款，发生于2009年7月24日，属于最高额抵押期限内产生的债权，借款本金2700万元，未超过抵押担保的额度。虽然三方当事人于2009年10月30日签订《委托贷款展期协议》，约定将该贷款期限向后顺延三个月，但展期协议并未发生新的债权债务关系，故展期后的债权仍属于《最高额抵押合同》约定的担保范围。”
据此，贷款展期性质上是对原贷款合同期限的变更，并不产生新的债权债务关系。
二、贷款展期的期限
《贷款通则》第12条第二款规定：“短期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限；中期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半；长期贷款展期期限累计不得超过3年。国家另有规定者除外。”《贷款通则》对贷款展期的期限予以规制。
《最高人民法院关于展期贷款超过原贷款期限的效力问题的答复>》（法函【2000】12号）规定：“对于展期贷款的期限不符合中国人民银行颁布的“贷款通则”的规定，应否以此认定该展期无效问题，根据我国法律规定，确认合同是否有效，应当依据我国的法律和行政法规，只要展期贷款合同是双方当事人在平等、自愿基础上真实的意思表示，并不违背法律和行政法规的禁止性规定，就应当认定有效。”
因此，关于贷款展期的期限并无法律上的限制。
三、贷款展期是否需要重新办理抵押登记？
《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”
根据自然资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条规定,债务履行期限变更的,当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记。因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。据此，贷款展期需要办理变更登记。
四、未办理抵押变更登记手续，原抵押权是否继续有效？
虽然，自然资源部《不动产登记暂行条例实施细则》规定债务履行期限变更的，应当办理变更登记。但实践中，部分地方不动产登记部门不办理贷款抵押变更登记手续。此时，若未办理变更登记，原抵押是否继续有效？
最高人民法院（2014）民申字第629号民事裁定书认为：“按照《最高额抵押合同》第1.1条的约定，抵押担保的主债权，是自2009年7月23日至2009年10月30日期间（包括该期间的起始日和届满日）2700万元额度内的债权。本案《委托贷款借款合同》约定的借款，发生于2009年7月24日，属于最高额抵押期限内产生的债权，借款本金2700万元，未超过抵押担保的额度。虽然三方当事人于2009年10月30日签订《委托贷款展期协议》，约定将该贷款期限向后顺延三个月，但展期协议并未发生新的债权债务关系，故展期后的债权仍属于《最高额抵押合同》约定的担保范围。且在借款原约定的期限届满时，清源公司作出股东会决议，决定申请办理贷款展期，在该决议书中，清源公司股东一致同意展期后的贷款担保，仍按照本案《最高额抵押合同》执行。虽然清源公司作为抵押人，工行洛江支行作为抵押权人，未就展期后的抵押问题另行签订新的抵押合同，但从双方的意思表示和实际履行情况看，应当认为，清源公司同意继续以《最高额抵押合同》项下抵押物为展期后的借款提供担保，而工行洛江支行亦接受了该担保。因此清源公司以《委托贷款展期协议》签订后，工行洛江支行与清源公司没有续签抵押合同因而丧失对抵押物的抵押权的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。”
最高人民法院（2016）最高法民申3393号民事裁定书认为：“本案被申请人铁路支行在2009年对华昊公司持有的证号为36042608200064采矿权证办理了抵押登记，兴业南昌分行是在2012年2月对证号为36042608200064采矿权证办理了抵押登记。2012年6月29日铁路支行在担保人继续承担担保责任的情况下又对贷款进行了展期。2013年2月1日，前述办理抵押登记的华昊公司持有的采矿权证号变更为C3604262010087120072194。2013年4月28日，上述抵押财产变更了采矿权人和采矿许可证号码，发证机关也发生变化，即采矿权人由华昊公司变更为海翔公司，采矿许可证号码由C3604262010087120072194变更为C3604002013046130129596，原发证机关是德安县矿产资源管理局，采矿权人为海翔公司的发证机关是九江市矿产资源管理局。江西省高级人民法院（2016）赣执异8号执行裁定书也查明，2012年6月29日德安县矿产资源管理局给铁路支行出具的承诺函写明：“海翔公司于2009年向该行贷款4800万元，华昊公司提供采矿权抵押，并于2009年在该局办理了采矿权抵押登记，现鉴于海翔公司向贵行申请办理贷款展期，抵押人华昊公司同意继续以采矿权（证号：36042608200064）提供抵押担保，我单位确认并承诺如下：1、华昊公司有权提供上述采矿权作为海翔公司借款（含展期）的抵押担保。2、上述采矿权抵押贵行后，兴业南昌分行又于2012年2月3日在已知存在抵押情况下，继续由华昊公司提供抵押并发放贷款4000万元。我单位确认贵行抵押权依法持续有效，仍为第一顺位抵押权人，兴业南昌分行为第二顺位的抵押权人”。由上述查明的事实可知，铁路支行对36042608200064采矿权证办理抵押登记时间在兴业南昌分行之前，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条“抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿”的规定，兴业南昌分行主张铁路支行对C3604002013046130129596采矿权证不享有抵押权，缺乏法律和事实依据。”
《中华人民共和国民法典》第三百九十三条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”而展期仅仅是主债务履行期限的变更，主债权并未因此而消灭，因此贷款展期不会导致担保物权的消灭。但在未进行变更登记的情况下，贷款人仍应按照原登记时合同约定的内容行使担保物权。
五、贷款展期未经抵押人同意的风险
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第二十条规定：“人民法院在审理第三人提供的物的担保纠纷案件时，可以适用民法典第六百九十五条第一款、第六百九十六条第一款、第六百九十七条第二款、第六百九十九条、第七百条、第七百零一条、第七百零二条等关于保证合同的规定。”
《中化人民共和国民法典》第六百九十五条第一款规定：“债权人和债务人未经保证人书面同意，协商变更主债权债务合同内容，减轻债务的，保证人仍对变更后的债务承担保证责任；加重债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。”
贷款展期应当取得抵押人书面同意，否则贷款人仍应当按照展期前合同的约定行使抵押权。
六、在先顺位抵押债权展期的风险
《中华人民共和国民法典》地第四百零九条第一款规定：“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。”
在先顺位抵押债权展期时，原则上应当取得顺位在后抵押权人的书面同意。否则，就影响顺位在后抵押权人的受偿金额部分，将不能优先受偿。
七、抵押物被查封后贷款展期的风险
《中华人民共和国民法典》第四百二十三条规定：“有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（一）约定的债权确定期间届满；（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（三）新的债权不可能发生；（四）抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押；（五）债务人、抵押人被宣告破产或者解散；（六）法律规定债权确定的其他情形。”
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条规定：“人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道或者应当知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道或者应当知道该事实时起不再增加。”
抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押之日起，抵押权人的债权就已经确定，此后贷款展期，抵押权人就增加的债务部分不能优先受偿。
八、小结及建议
按照目前主流观点，展期贷款性质上是对原贷款合同期限的变更，并不产生新的债权债务关系，未办理变更登记手续的，在主债权诉讼时效内，原抵押权继续有效，但为了避免争议，建议如下：
第一，在抵押合同中明确约定，借款合同展期的，无需经过抵押人同意，抵押人同意就展期后的主债权继续提供抵押担保；
第二，贷款展期时，应当取得担保方的书面同意。
第三，贷款展期时，应当取得顺位在后抵押权人的书面同意。
第四，与所在地区不动产登记管理部门确认是否可以办理变更登记手续，可以办理需按照规定办理变更登记手续；
第五，如果未办理抵押变更登记，应尽量在贷款展期前主债权诉讼时效期间内行使抵押权。