“跳单”行为的认定与辨析

案例引入
2020年1月5日至13日，A置业顾问有限公司（以下简称A公司）向周某某推荐了数套房屋，并于13日带周某及其母亲江某看了案涉房屋，当日即与周某签署了《看房确认书》。看房确认书中确认了双方的权利义务、A公司独家居间人的地位、并约定如周某与出售方签订买卖合同（无论通过何种渠道成交），应按该房屋售价的2%向A公司支付“居间报酬”。2020年1月15日，江某与案涉房屋卖方（案外人）在B房产经纪公司的居间下签约成交，约定各付总房价款的1%作为佣金。A公司诉至法院，要求周某支付案涉房屋售价2%的佣金及利息。被告周某辩称，其并未购买案涉房屋，故不同意支付佣金及利息。
01 法律分析
“跳单”又称“跳中介”，实践中出于各类因素（主要体现为中介费过高），委托人的“跳单”行为屡见不鲜。“跳单”行为由于违反了诚实信用原则，依法应当承担相应责任。
《民法典》第965条规定，“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”单纯从法条规定上看“跳单”，似乎是指委托人绕开中介直接与卖方进行交易的行为。但在实践中“跳单”往往表现为，委托人为了减少支付中介费，绕开原中介并通过其他中介机构与卖方签约的情况。在诉讼中，委托人也往往辩称其在多家中介机构中选择，系正常市场行为并非“跳单”。在此类情形中，判断委托人是否需要向中介人承担中介费的关键，在于确定“跳单”行为的构成要件，并厘清其与正常市场行为的区别。
结合现行法律规定及司法实践，一般认为委托人“跳单”行为的构成要件包括：
委托人与中介人间的中介合同已生效，且中介人已经向委托人提供了媒介服务和信息机会。双方构成中介合同关系，是认定构成“跳单”的前提，若双方仅初步交涉而未缔约，则一般不会构成“跳单”。
委托人利用了中介人提供的媒介服务和信息机会。在实践中，委托人是否利用中介人提供的服务和信息，往往被作为认定“跳单”行为的关键。若委托人利用了中介人独家信息或媒介后，绕过中介人进行交易，则极有可能构成“跳单”行为。
委托人绕过中介人进行交易。其主要有以下表现形式，一是委托人绕过中介人，直接与卖家进行交易；二是委托人绕过中介人，通过其他报价更低的中介人进行交易；三是委托人将交易信息告知亲友，以其亲友名义与卖方进行交易。在案例引入中，周某母亲江某与B房产经纪公司进行交易，即属于上述的第三种形式。
在委托人行为符合“跳单”行为构成要件的基础上，判断委托人是否需要向中介人支付费用，还要注意辨别正常的市场选择行为和“跳单”行为。对此，笔者认为可以从以下两点进行判断：
委托人是否预先对不同中介机构进行比较。在日常生活中，委托人在选定中介机构时，往往综合中介费用、信息质量和服务态度等多方面因素进行综合考量。如果委托人预先与多家中介机构进行洽谈，并且通过正当途径获得相应的房源信息，则其自然有权自主选择最为满意的中介机构进行交易，而不应认定为“跳单”行为。正如，在最高人民法院公布的指导案例1号中，法院认为“如果通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成‘跳单’违约。”相反，如果委托人最初仅选择一家中介机构，接受其服务并获得相应房源信息后，在最后的签约阶段却径直与卖方交易或转向其他中介机构进行交易，则可能被认定为系“跳单”行为。
委托人是否具有“跳单”故意。总体上说，判断委托人的主观心态，需要从多方面进行分析。第一，委托人是否与中介人进行协商。委托人在已经与原中介机构签约后，若后续转向其他中介机构，往往存在与原中介机构产生分歧或不满并进行协商的过程。但在“跳单”情况下，委托人往往对原中介机构的服务并未提出不满（甚至表示满意），且不进行任何协商就转投他处，这显然异于正常的市场选择行为。第二，委托人另行委托的中介费用是否正常。在实践中，委托人多因中介费用过高“跳单”，其主观心态往往是为了规避较高的中介费用，进而降低交易成本。若委托人另行委托的中介费用远低于原中介机构报价或低于地区正常市场价格，则容易被认定为“跳单”行为。在案例引入中，2020年1月13日周某及其母亲在A公司的带领下看房，期间未与A公司进行任何协商，于1月15日即转投B房产经纪公司签约成交。从主观上看，周某“跳单”故意明显，应当认定为“跳单”行为。居住在暴雨和城市内涝频发地区的投保人，可以按照自身实际需求额外购买车辆涉水险，以避免普通车损险的赔付范围不能涵盖涉水车损的情况发生。
02 法律建议
01. 对于中介人而言
对于中介人而言，应当致力于提升自身服务水平，并制定合理的收费标准，在与委托人发生分歧时积极协商。此外，在带领委托人看房后可以签署如《看房确认书》等证明文件，以固定委托人已利用中介人提供的信息或媒介的事实，并对双方权利义务、中介人独家地位等事项进行明确。
02. 对于委托人而言
对于委托人而言，在已经选择某一中介机构后，若因中介费用、服务质量以及房源质量等原因与中介机构产生分歧时，应当积极协商。若协商不成，再通过市场选择行为挑选更为满意的其他中介，以避免被认定为“跳单”行为而被要求。