商品房纠纷中的案外人救济问题——兼评《九民纪要》第125条

前言
《民事诉讼法》在2007年第一次修订时，于第二百零四条中首次确立案外人执行异议之诉，其在2012年第二次修订时，第二百二十七条则继续沿用了上述条款。2008年11月3日，“最高人民法院关于适用《民事诉讼法》执行程序若干问题的解释“ 第十七至二十条”，则进一步明确了案外人执行异议之诉的具体内容等。2017年修改后的《民事诉诉讼法》在保留案外人执行异议之诉及案外人申请再审的基础上，新设立第三人撤销之诉制度。至此，案外人救济制度包括案外人申请再审、案外人执行异议之诉、第三人撤销之诉三种类型。
小编通过检索案外人救济相关案例发现，司法实践中案外人执行异议之诉纠纷中最常涉及到的标的即为房产，而房产之中关于商品房的纠纷又是占比最高的。这主要是由于房产开发项目一般耗资都是巨大的，部分房地产开发企业为解决资金问题，通常会将在建工程或者是建成后尚未出售的商品房进行抵押以获得继续进行项目开发的资金，而后可能会出现过度融资建设、高负债运转的情况，最终导致债权人对房地产开发企业的商品房申请强制执行的结果。与此同时，商品房交易在很多时候并非现房交易，买受人并不能在支付全部或者部分房款后立即进行房屋过户登记。以上两个原因就带来了实践中买受人可能会面临其购买的商品房，由于开发商本身的债权债务关系，而被强制执行的问题。2019年11月14日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》中针对案外人救济案件，明确了相关问题的裁判思路，其中专门就案外人执行异议之诉涉及到商品房的问题作出了规定：
125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：
一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
而对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一，《全国法院民商事审判工作会议纪要》中对此专门进行了明确，即实践中我们可以理解为，在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋即为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。另外，商品房消费者如名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
而关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，实践中也存在不同的观点。《全国法院民商事审判工作会议纪要》中亦明确如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
从以上规定可以看出，对于商品房买受人能够阻却强制执行的条件中，第二点与第三点的争议是比较大的，我们先看一则实践案例：
案例
2014年5月1日，刘某与某地产公司签订《商品房预售合同》，约定刘某以399360元购买一套商品房。2010年3月22日，刘某的父亲向该地产公司支付购房款160000元；2011年5月16日，支付购房款160000元；2013年10月8日支付车位款98000元，但该房产一直登记在该地产公司名下。法院在债权人申请执行债权人与该地产公司的债权纠纷一案中，于2015年11月17日查封了被执行人该地产公司开发的房产1198套，其中就包括刘某购买的该套房屋。刘某在提出执行异议被驳回后，提起了执行异议之诉。
法院经审理认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，刘某的情形符合第二十九条的规定。首先，案涉房产于2015年11月17日被法院查封，刘某与该地产公司于2014年5月1日签订《商品房预售合同》，属于在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，虽然刘某的家庭在别的城市已经有住房，但据庭审中刘某的父亲陈述，购买案涉房屋是为女儿去该市定居发展。1993年出生的刘某在2014年签订购房合同时21岁，也正处在普通家庭对于子女发展及定居区域的选择、规划阶段，能够印证刘某2014年购买案涉房产系用于自己居住的事实。并且，刘某本人名下除了案涉房产，无其他用于居住的房屋。再次，显示刘某与该地产公司签订《商品房预售合同》约定总房款为399360元，法院从该地产公司调取了收据及财务凭证，显示刘某已向该地产公司付款418000元，已超出了合同约定的总价款。故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，刘某享有足以排除金钱债权执行的物权期待权。
从案例中我们可以看出，在涉及到商品房的案外人执行异议之诉中，案外人排除强制执行的权益能否最终为法院所认可的条件中，关于第二点与第三点的认定是比较关键的，而《全国法院民商事审判工作会议纪要》也对其专门做出了规定，具体应当如何理解呢？
首先，关于如何认定案外人所购房产系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的问题，有观点认为，只要该买受人名下有房屋，又进行购房的，无论是否与其名下已有的房屋所在地域一致，第二套房产起均不应当被认定为系“用于居住”；也有观点认为，应当区分买受人名下已有的房产与后续购买房产的地域，据此认定其购买的房产是否为“用于居住”。小编倾向于认为，随着人们生活水平的提高，交通运输的不断发展，人员流动已经成为了一个非常普遍的现象，异地购房更是屡见不鲜，在祖籍地与工作所在地均有住房的人比比皆是，并且这两处房产通常均为用于居住。因此从实践做法来看，界定“用于居住”的范围是十分有必要的，如果机械地理解为买受人仅被允许一套房产，是不利于保护公民的合法权益的，《全国法院民商事审判工作会议纪要》中将范围界定在涉案房屋同一设区的市和县级行政区无其他用于居住的房屋是比较合适的。
其次，对于案外人支付合同价款的数额问题，司法实践中亦存在很大的争议。有观点认为，只要案外人支付的价款没有达成合同约定价款的百分之五十，一概不应当支持其阻却执行的诉求，理由在于，案外人救济制度中的买受人本就缺乏对其享有涉案房产所有权进行的公示，已经对现有的经济主体根据权利外观进行交易的秩序造成了冲击，应当严格限制其适用的条件；另一种观点认为不应当对该条规定作机械理解，认为只要支付的价款接近百分之五十以及买受人也在该房产被强制执行时按照法院的要求支付了合同约定的价款，就应当支持买受人的主张，阻却执行。《全国法院民商事审判工作会议纪要》出于保护买受人的角度考虑，采纳了第二种观点。小编也赞成对买受人支付的合同价款数额要求不应当过分严苛，在此基础之上，小编认为赋予买受人享有的转移所购房产的所有权之债权，较其他债权人对房产外观所有者的享有的债权具有优先性，本质上是对债权的平等原则进行了突破，同时也是对合同相对性原则的突破，如前所述亦缺乏足以产生公信力的公示，对其他债权人的合法权益会产生很大的影响，也不利于维护交易安全。因此，即便在认定所付房款的具体金额上可以酌情考虑具体情况，但在适用该规定进行裁判时的证明标准问题上也应当从严审查。
结语
由以上分析我们也可以看出，法院对于认定案外人最终享有能够排除强制执行的权益是有着十分严格的标准的，而房产作为人们日常生活中十分重要的资产，一旦出现相关权属纠纷也是十分棘手的，因此小编建议大家在购买房产时就树立风险防范意识，预防出现相关资产权属不清的问题：
具体做法
1、在购买商品房时，应当尽量选择资信情况良好、专业规范的房地产开发企业；
2、尽量与房地产开发企业签订正式、规范的商品房预售或销售合同；
3、在合同形式上，应当采取书面形式；
4、合同签订后，应积极促进合同的履行，按合同约定及时支付房款；
5、督促房地产开发企业及时交付房屋、办理过户登记；
6、在履约过程中，注意留存交纳房款的资金往来凭证；
7、发生争议后，应积极通过仲裁、诉讼等形式合法维护自身权利等等。
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