对购房人“自行办证”新规的观察与思考

2021年11月22日，西安市自然资源和规划局发布《推行购房人自行申请办理商品房所有权转移登记的公告》，赋予购房人自行申请办理商品房所有权转移登记的权利。社会上有许多对于该规定的过度解读，实际上，“自行办证”应当基于房屋已经办理初始登记，解决办证难需要一系列配套措施，认为“自行办证”可以解决根本问题存在一定误区。
01新规出台背景
商品房所有权转移登记是指房屋完成所有权初始登记（俗称“办大证”）后购房人办理房屋产权证书（俗称“办小证”）的行为。按照以往政策，购房人仅能通过房地产开发企业办理房屋产权证，无权自行办理，而开发企业常常在期限内无法办理房屋产权证书，造成房屋不能转让、抵押，房屋的商品属性无法有效实现。同时，迟延办证还会形成无法落户、无法办理子女上学等民生问题，引发群访群诉事件。
为此，国家出台多项政策措施，从通过部门职责整合到压缩不动产登记办理时间，到“互联网+不动产登记”，均旨在解决“办证难”问题。本次西安市出台相关政策是优化营商环境，解决民生“痛点”重要举措。
02新规要点
1. 新规适用条件
（1）商品房买卖合同已办理网签备案。
（2）商品房未进行所有权首次登记（即未办大证）。
换言之，如开发商已经办理了大证，则意味着购房人无权依据新规要求办小证，新规前的项目仍应通过开发企业办理房产证。
2. 办理步骤
（1）房地产开发企业在申请“办大证”时，应当提交“办小证”的申请书和承诺书。
（2）办理好“大证”和提交“两书”后，经在“西安不动产登记”微信公众号公示，即具备“办小证”的条件。
（3）公示后，购房人仍可委托开发企业代为办理，或者由购房人自行申请办理，自行办理的可以委托其他自然人代为申请办理，但应提交经公证的授权委托书。
（4）开发企业不同意购房人自行办理的，应当提出买卖合同解除协议，因该房屋买卖合同产生的诉讼、仲裁的法律文书等相反材料。
（5）按揭贷款购房的，自行申请办理“小证”后由购房人自行告知贷款银行，或由贷款银行依法查询知晓，登记机构按照贷款银行的申请办理预抵押转抵押登记。
3. 新规下应注意事项
（1）对于购房人而言，仍可以选择由开发企业代为办理，但不再向以前一样默认由开发企业代为办理。后期政策实施时，在签订合同时，不出意外的话应会由购房人向开发企业同时出具授权委托书。
（2）对于开发企业而言，协助购房人办理产权证是其法定和约定义务，一般而言，其无权拒绝接收购房人的委托。
（3）对于银行而言，以往的做法开发企业为购房人办好房产证之后，直接交给银行，由银行办理房屋抵押登记后，再交还给购房者。而新规出台后，购房人完全有可能在办理完房产证后未告知银行，而预抵押本身不具有抵押权效力，银行的注意义务显然加大，因此应当在相关的预抵押协议中明确约定购房人的通知义务及违约责任。
03受客观因素制约，新规对于从根本上解决“办证难”作用有限，不应过度解读
1. “办大证”难是“办小证”难的主要原因
商品房办完“大证”，购房人才能办“小证”，而办“大证”应符合一系列的条件。根椐《房屋登记办法》第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。另外，还存在其他可能导致无法办理“大证”的因素，例如：
（1）开发企业将土地或房屋抵押给银行或施工方等。
（2）项目被法院查封。
（3）开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法通过综合验收等。
（4）开发企业因为资金等问题陷入纠纷之中，无法办理。
（5）还有一些项目是开发商怠于申请办理造成。
实践中，绝大部分障碍都出现在“办大证”环节上，例如开发商未取得用地手续，未通过竣工验收等。因此，要真正解决办证难，还应该从“办大证”存在的问题入手。
2. 广大购房人对于自行办证产生的作用不应过度解读
根据新规，项目办理大证并公示的，自行办证的手续就变的相对简单，可以有效避免因为开发企业自身原因迟延办证，也就是说，新规解决了因为大证办理之外的障碍，有利于购房人早日办理产权，有助于保障民生、释放市场活力。
但能否顺利办证的“卡脖子”因素仍在于“办大证”环节，而能否顺利“办大证”一方面取决于行政部门的效能，另一方面取决于项目的合法合规性，开发企业的综合实力等，加之现实操作中状况显然更为复杂，需要解决的问题太多，因此我们对于新规不应作出过度解读。
总结
1. 新规不能从根本上解决“办证难”，仍需进一步完善各项制度配套，加强保障措施
新规作为解决办证难的一项积极措施，无法从根本上解决办证的难点、痛点。
但近年来，国家对于群众“办证”问题高度重视，包括出台一系列政策，涉及主管部门职能合并，资金监管等多种手段。但仍需要从完善用地审批手续、补缴土地出让价款和相关税费、开展规划验收或规划现状核实、开展竣工验收或房屋质量安全鉴定等多个方面形成针对性的解决方案。相信“办证难”一定可以从根本上解决。
2. 购房人应坚持理性购房思维，尽量选择资信好，实力强的房企开发项目，签约前做好项目调查，减少办证风险
购房人在购房前对开发商的资质及曾经开发的房产进行调研，慎重选择开发项目，做好签约前的“攻略”，除了查看房屋本身户型、朝向、周边配套等条件外，还应当对开发企业本身的资信、涉诉情况，项目五证办理情况、司法查封情况等进行事前调查，最大限度地规避办证风险。
3. 对于迟迟不能办证项目，购房人均可以通过诉讼手段要求开发企业承担逾期办证的违约责任
无论是对于新规实施前的房屋办证问题，还是对于新规实施后，购房人委托办理的，若开发企业超过合同约定的办证期限，购房人依法提起民事诉讼，请求人民法院判令开发企业履行合同约定的办证义务。
事实上，如果开发企业的大证未能办理，即使判决在期限内办理房产证，但仍可能面临无法执行的问题，故可以同时要求开发企业就逾期办证问题承担违约金及赔偿损失。