按“套内使用面积”交易，房价必涨 ——解读《住宅项目规范（征求意见稿）》

近日，住建部官网发布由中国建筑科学研究院有限公司等14家单位共同起草的《住宅项目规范（征求意见稿）》。其中最引人关注的是：住宅建筑应以“套内使用面积”进行交易。
一直以来，大家基本上都以“建筑面积”进行交易，而建筑面积则多被诟病。曾有媒体报道，建筑面积100平方米的房子只有使用面积70平方米，“公摊面积”让购房者很受伤！
公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让购房者支付更多房款，还会在以后支出更多的物业费、取暖费等费用。而随着未来房地产税出台，购房者遭遇到的问题还将进一步加剧，故引起大家的关注。
《商品房销售管理办法》规定：商品房销售中的计价方式可以采取按套、套内建筑面积或按建筑面积等三种方式进行。现实生活中，一般都按建筑面积或套内建筑面积进行交易。
建筑面积，一般指建筑物各层水平面积的总和，包括使用面积和公摊面积。使用面积，一般指建筑物各层水平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。
公摊面积，一般指建筑物各层水平面中为各产权人共有的公用部分的建筑面积，包括墙体、楼梯间、电梯井、管道井、变电室、设备间、公共门厅、过道，甚至还可能包括地下室、值班警卫室以及公共管理用房等，由各产权人分摊，故名公摊面积。
看得出，公摊面积五花八门，开发商也很少明确公示。一般情况下，开发商在办理房产证前，要聘请测绘公司实地测量，然后由测绘公司出具测绘报告，报告里有详细的建筑面积、公摊面积等情况。而购房者往往只知道一个结果，即使对结果有异议，也没有什么办法。
《重庆市城镇房地产交易管理条例》规定：商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。“套内建筑面积”一般指使用面积与墙体面积的总和。如果是共用墙体，则分摊墙体面积。
而《住宅项目规范(征求意见稿)》规定的“套内使用面积”又是什么呢？它就是上面提到的使用面积。以套内使用面积进行交易，符合国际通行做法。第一，它可以解决套内建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，因为各住宅墙体厚度不同。
第二，可以解决房产交易中面积计算不透明的问题。因为套内使用面积简便易测，甚至购房者自己也可测量，而建筑面积或套内建筑面积，没有一定的专业技术，则难以测量。退一步讲，即使购房者有相应的专业技术，其测量结果也无法得到承认。因此，按套内使用面积计算，一定程度上有利于保护消费者的权益。
那么，以“套内使用面积”进行交易，会导致房价上涨吗？
很明显，套内使用面积比建筑面积要小，购买同一套房子，房屋单价肯定要涨，但总价不一定会涨。《住宅项目规范（征求意见稿）》还规定，房子要全装修，这也是房价上涨的一个因素。当然，老房老办法，新房新办法。
除此之外，《住宅项目规范（征求意见稿）》主要还规定了以下内容：
1.房子要建在安全的地方
规定：房子不得在有滑坡、泥石流、山洪等自然灾害威胁的地段进行建设；与危险化学品及易燃易爆品等危险源的距离，应满足有关安全规定；存在噪声污染、光污染的地段，应采取相应的降低噪声污染和光污染的防护措施；土壤存在污染的地段，必须采取有效措施进行无害化处理，并达到居住用地土壤环境质量的要求。
点评：可通过环境影响评价制度来解决。
2.房子要满足居民基本生活要求
规定：房子应满足居民用水、用电、通风、炊事等基本生活的要求，严寒地区和寒冷地区的住宅建筑应设供暖设施，住宅建筑项目应配置附属道路、绿地，并具备商业服务、便民服务等配套设施。住宅建筑布局应保障日照标准。房子交付时，供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；消防设施应完好，消防通道应畅通。
点评：可通过规划许可制度来保障。
3.城镇新房交房时要全装修
规定：城镇新建住宅建筑应全装修交付。全装修要满足什么条件？户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位。
点评：全装修的规定有利也有弊。有利的是可避免装修扰民，节约社会资源和成本，净化社会环境。不利的是抹杀了人民群众对美好生活个性化的要求，装修过程中还可能存在偷工减料行为。
4.购房者不能擅自改动承重墙
规定：严禁未经设计审核和有关部门批准擅自改动承重结构、主要使用功能或建筑外观；用户不应拆改公共用途的水、暖、电、燃气等配套设施；用户不应自行拆改或占用公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、外墙面、屋面等住宅的共用部位。
点评：承重墙涉及到房屋安全问题，自然不能擅自改动。需要注意的是，建筑外观也是不能擅自改动的，因为这不仅涉及到建筑物本身的形象和安全性能，还关乎城市的整体形象和品位问题。
5.楼间距应满足日照标准
规定：原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低，但对既有住宅建筑进行无障碍改造、加装电梯除外；旧区改建项目内，新建住宅建筑日照标准不应低于大寒日日照时数1小时，且不应降低周边住宅、幼儿园等既有建筑的日照标准；当周边既有建筑原本不满足相关日照标准时，不应再降低其原有的日照水平。
点评：日照是每个住宅都需要的，但考虑到我国人口众多，为了节约用地，故确定了最低日照标准为不低于大寒日日照时数1小时。其实1小时的标准已经很低了，也许2小时更好。
6.小区人均绿地不少于0.5平方米
规定：新区建设项目集中绿地面积不应少于0.5平方米/人；旧区改建项目集中绿地面积不应少于0.35平方米/人；标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积不应少于1/3，其中应设老年人、儿童活动场地。此外还规定了小区内外道路的无障碍衔接及配套生活服务设施建设。
点评：绿水青山就是金山银山。但小区内绿地多了，建筑自然就少了，开发商不乐意。要兼顾二者，就需立法制定最低绿地面积标准。
7.小区内应配充电桩
规定：城镇住宅项目应配建非机动车与机动车停车场所，其中非机动车停车场所应位置合理、方便使用和管理；机动车停车场所应设无障碍车位，且不应少于总车位的0.5%；机动车停车场所应具备新能源汽车充电设施安装条件。
点评：新能源汽车是今后发展的方向，我们的建筑设计应适度超前。现在看来，已经有点晚了。
但该规范没有对住宅与车库车位数量的配比作出规定，不能不说是一个遗漏。窃以为，应强制规定开发商建造与小区住宅数量相配比的车库车位，以解决停车难问题。
8.一套房子使用面积不应小于22平方米
规定：由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30平方米；由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于22平方米。此外还规定了双人、单人等卧室的使用面积及其层高和起居室、厨房、卫生间的使用面积及其层高。
点评：一套22平方米的房子，大概就是单身公寓了吧。顺便说一下，起居室又叫客厅。
9.卫生间要预留或安装扶手
规定：卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层。卫生间的楼地面应设置防水层，墙面和顶棚应设置防潮层，卫生间门口应有阻止积水外溢的措施。此外，卫生间便器和洗浴器旁应安装扶手或预留安装条件；布置便器的卫生间的门不应直接开在厨房内。
点评：生活需要，注意安全。
10.阳台要设晾衣设施
规定：设有阳台时，阳台应设晾、晒衣服设施，且顶层阳台应设雨罩；阳台栏杆应有防护措施；开敞式或设置洗衣机的阳台地面应有防水措施。
点评：因为日常生活需要，又不能擅自改动建筑外观，故阳台要设晾衣设施。否则，建筑外墙面又要五花八门了。
11.厨房烟道要具有防倒烟、防串烟功能
规定：厨房应设洗涤池、案台、灶具、排油烟机等设施或为灶具、排油烟机预留安装位置；燃气燃烧器具的烟气应通过烟道排至室外，当多台设备合用1个竖向烟道排放烟气时，烟道的构造应有良好的防倒烟和防串烟功能；水平烟道不应通过卧室。
点评：考虑很细致。
12.四层以上要配电梯
规定：新建四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。
点评：从目前情况看，多层住宅（一般不超过六层）一般没有电梯，小高层（一般在九层以上）及高层住宅一般都有电梯。征求意见稿规定四层以上就要配电梯，主要还是为了大家生活方便，尤其是对老人、小孩来说，并无不可。
总评：该规定更规范、更透明，必将提高房地产开发商规划设计的水平。同时，一套新的计价规则也将诞生。以套内使用面积进行交易，加上全装修等规范，必将导致新建住宅房价上涨。
以上规定，用一句话来概括就是：为了满足人民群众对美好生活的向往，开发商必须把房子建得更好！