业主“委托”开发商“包阳台”导致的逾期办证责任，谁来承担？

案情介绍
2014年，想要购置住宅的王某在多方考察后看中了杭州市下城区的某精装修商品房，开发商杭州A房地产有限公司（以下简称“A公司”）向王某承诺，只要购房者签署一份A公司提供的《整改户型委托书》，A公司将免费对所售房屋实施“包阳台”、“包设备平台”等施工行为，使购房者所购房屋的实际使用面积远超规划的建筑面积，且不需要购房者补缴任何房屋差价款。几番考虑之后，王某与A公司与签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定王某向A公司购买坐落于杭州市下城区的某商品房，建筑面积85平方米，房屋总价款400万元。A公司应于2017年3月31日前将取得土地使用权初始登记的《土地使用权证书》，及商品房所有权初始登记的《房屋所有权证》交付给王某，由王某自行办理商品房转移登记。若不能在约定期限内交付权属证书或登记证明的，自约定日期起90日后至实际交付权属证书或登记证明之日止，A公司将按日向王某支付已付房价款每日万分之二的违约金。后王某按约向A公司一次性支付了400万元房屋总价款，但由于A公司改变规划，将该楼盘中部分户型房屋中阳台、设备平台改建并入房间的行为，2017年1月，杭州市下城区城市管理行政执法局下发《整改通知书》，导致案涉房屋于2017年10月 26日才取得房屋权属初始登记证书。
王某认为A公司逾期交付权属证书的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，但A公司认为，其逾期交付权属证书的根本原因为案涉房屋存在“包阳台”等施工行为导致案涉项目的土地复核验收无法通过，故而导致案涉房屋的权属初始登记证书无法正常办理，而“包阳台”等施工行为是王某委托A公司所作的，且王某免费享受到了远超规划建筑面积的实际使用面积，是相关施工行为的直接受益人，故逾期交付权属证书的责任后果应由王某自行承担。双方多次协商无果后，王某将A公司诉至法院。
判决结果
案件审理过程中，王某向法院提交了案涉房屋预售过程中，A公司在宣传册中推出的户型图，该户型图中部分户型对原规划为设备平台、阳合的部分改建并入室内的情况进行了标识。A公司向法院提交了由王某签字的《整改户型委托书》，该委托书载明:王某委托A公司在房屋装修阶段对房屋结构进行整改，王某对整改可能导致的户型结构变动及后果有充分的认识并承诺自行承担整改引起的相关责任。房屋最终交付时房屋结构以本协议附件整改目标图纸为准，《商品房买卖合同》附件一图纸不作为交付标准。
法院审理后根据查明的事实判决A公司承担合同约定违约金额的百分之六十，对王某超出部分的违约金请求不再支持。
律师评析
案涉《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，合法有效，双方均应依约履行。A公司不能在约定期限内交付权属证书的事实清楚，相关违约责任的约定明确。但本案的争议焦点在于，该楼盘权属证书不能如期取得的根本原因在于A公司改变规划，将该楼盘部分户型房屋中阳台、设备平台改建并入房间所致，而面对该整改行为，王某曾出具愿意自行承担因“整改”导致的责任的委托书，故该委托书是否构成对合同约定违约责任的变更是本案的主要争议焦点。
在本案中，王某虽然在《整改户型委托书》中承诺因委托的整改行为导致的责任自行承担，但却并未在委托书中直接写明愿意因此免除A公司逾期交付权属证书的违约责任。且该委托书是A公司提供的格式文本，A公司在要求王某签署该委托书时未就免除逾期交付权属证书的违约责任向王某进行明确说明并取得王某的同意，因此A公司应承担逾期交付权属证书的相应违约责任。
另外，在合同履行过程中，A公司在房屋预售阶段即以户型“整改”作为亮点进行宣传、并实际实施完成了“整改”行为，存在主观过错毋庸置疑，但王某作为业主，本应自觉遵守相关法律规定，却委托被告将阳台改造并入室内，也存在一定过错，故亦应承担相应责任。法院最后判决A公司承担合同约定违约金额的百分之六十，是根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后的结果，对类似案件具有一定的参考意义。
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