浅谈房屋抵押权设立后进行续租对抵押权的影响

在金融借贷中，债权人几乎都会选择抵押权作为保障债权的手段，很多债权人认为签署抵押合同、办理抵押登记，自己的债权就万无一失了。其实，抵押权在设定和实现的过程中都存在很多风险，足以让抵押权相形见绌。在现实操作中，最常见的是抵押房屋之上抵押权与租赁权并存的情况。本文作者将在房产抵押前已出租抵押后续租的视角之下，讨论抵押权人合法权益保护之法律问题。
一、是否仍属于租赁在先、抵押在后的情形
1、续签书面租赁合同的情形
若租赁权设立在先、抵押权设立在后，但是在抵押权设立之后承租人与出租人之间续签《租赁合同》的，是仍属于租赁权设立在前的情形，还是变为抵押权设立在前了呢？首先，我们需要明确一个概念，续签的行为是原租赁关系的延续，还是成立了一个新合同。
《民法典》第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。
根据上述规定，续签租赁合同将重新起算20年的租赁期限，重新起算租赁期限意味着原租赁关系并未发生法律意义上的延续，即表示承租人与出租人之间续签的租赁合同是新建立一个法律关系，由于新建立的租赁关系设立时间在抵押权设立之后，因此续租不再属于租赁权设立在先、抵押权设立在后的情形。
2、虽未签署书面协议但以实际行为进行续租的情形
若在原租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人与出租人之间并未采取书面形式进行续租，而是由承租人继续占有、使用租赁房屋，并缴纳租金的，是否构成原租赁关系的延续？
《民法典》第七百零七条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁”。
在原租赁关系中，鉴于承租人与出租人通过签署书面租赁合同确定了租赁期限，双方成立固定期限租赁关系。但是，相对于原租赁关系来说，在续租关系中，根据《民法典》的规定，若承租人与出租人之间并未采取书面形式进行续租的，则双方成立不定期租赁关系。因此，未签署书面协议的续租关系与原租赁关系亦不属于同一个法律关系，续租属于新建立法律关系的行为，新建立的续租关系发生在抵押权设立之后，在这种情况下，续租不再属于租赁权设立在先、抵押权设立在后的情形。
二、是否能够对抗抵押权
关于抵押权与租赁权的关系，《民法典》第四百零五条已经作出了界定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。
判断和处理同一标的物上并存的租赁权和抵押权冲突，应以上述两种权利设立的时间先后为标准和遵循。
也就是说，同一标的物上抵押权设立前，抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用该标的物。反之，如果租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物，抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。
若续租行为发生在抵押权设立之后，则承租人的租赁权不能对抗抵押权，在抵押权实现过程中，若租赁权可能导致抵押物的价值发生减损的，从而影响抵押权实现的，抵押权人有权涤除租赁权。
三、是否适用“买卖不破租赁”
关于房屋租赁，租赁权是以支配房屋的使用价值为内容，房屋本身的瑕疵直接影响租赁权的行使。租赁权本身是通过债权合同取得，其性质应是债权，但为保护承租人的利益，法律赋予租赁权物权的特性，即债权的物权化，"买卖不破租赁"的法谚充分体现了租赁权的物权性，那法律法规是如何具体规定的呢？
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第十四条：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。
鉴于续租产生的租赁权设立在抵押权之后，根据上述规定，若因抵押权人实现抵押权而导致房屋所有权发生变动的，房屋受让人有权不再继续履行续租法律关系之下的法律义务，则在抵押权设立之后发生的续租关系不适用“买卖不破租赁”的法律规定。