商品房交付纠纷案例分享

关键词：商品房买卖合同 逾期交房 交付条件
案件简介
云南某大型国有房企（下称“国有房企”）是云南L市大型高端旅游度假项目的开发商。2013年11月11日，案涉房屋分户验收及所在项目整体均竣工验收，验收结论为满足安全功能和使用功能，工程质量合格。2014年1月，L市住房和城乡建设局对上述事实予以确认，接受竣工验收备案文件并加盖备案专用章。
2017年6月，购房人D与国有房企签署《商品房购销合同》（下称主合同）及《补充协议》，约定由D购买案涉房屋并约定精装修标准及家电、家具配置标准，房屋建筑面积221.31平方米，总价3,271,080元。国有房企应于2017年10月1日前，将经建设单位组织验收合格且符合合同约定的案涉房屋交付给购房人D，若逾期交房则国有房企承担总房价万分之三/日的违约金，累加计算不封顶。
同时约定该商品房经建设单位组织验收合格后，国有房企应当以电话、书面通知或登报性质通知购房人D办理交接手续。如按约通知后购房人拒不办理接房手续的，视为国有房企已按约交付案涉房屋。若达不到约定标准的，购房人D有权要求按装修、设备的差价补偿。
2018年3月28日，国有房企完成装修后按约通知购房人D接房，但购房人D以交付房屋不符合约定为由，拒不接房并多次提出整改，直至2020年6月2日方才办理接房手续进行接房。接房后，购房人D遂向法院起诉国有房企，认为逾期交房严重违约，诉请国有房企立即向其支付逾期交房违约金955809元（自2017年10月2日起至2020年6月2日止）及该款项自2020年6月3日起至实际清偿之日止按照6%的年利率支付利息；国有房企承担诉讼费。
代理过程
建纬（昆明）律师事务所接受国有房企的委托，指派唐浩、陈婷律师代理本案。经与国有房企沟通了解，类似购房人D的还有近20余户，本案的判决结果后续可能成为此类购房人提起诉讼的参考案例，国有房企或可能面临群体性的诉讼。加之购房人D诉请金额已高达购房款的近三分之一，如本案判决全部支持其诉请的，判决结果将对国有房企产生严重的不利影响。
在详细分析证据后，发现购房人D提出的整改，虽确涉及装修标准和具体部位的装修质量，但多为局部、轻微瑕疵，例如案涉房屋房门锁孔处油漆脱落、贴脚线断裂或不齐、墙纸脱落、后院窗台下角墙面有青苔、二层楼梯间墙面乳胶漆修补、三楼卫生间门不好关等。
本所律师据此向法院提出，商品房案涉房屋竣工验收合格、具备《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及基础生活设施，符合交房条件且已按约通知，2018年3月28日之后国有房企不承担逾期交房责任，购房人D对此理解偏差。同时对于装修质量及品牌、型号等，交付时买受人可据此进行查验，未按标准履行的，出卖人应承约定的担违约责任，但不影响房屋交付使用也不影响双方主要合同目的实现。
因此，在符合交付条件的前提下，房屋已经满足交付使用的法定要求及合同约定，对装修交付标准的部分轻微违反，并不影响合同目的的实现，国有房企也不构成购房人D所诉的根本违约。购销合同项下购房人拒不接受标的物的根本抗辩手段，不符合案涉房屋实际情况，其提出的微小瑕疵，不是拒不接房的法定或约定理由，拒不接房无事实与法律依据，其损失、责任自担。
判决结果
一审法院采纳了本所律师的上述观点与建议，判决支持金额仅为购房人D诉请金额的约17.8%（诉讼费除外），驳回购房人D其余诉讼请求：

一审法院作出判决后，原被告双方均未提起上诉，现已生效。
案例评析
本案争议产生的重要原因，归根结底系对交付条件的准确理解。
交付条件是法律法规规定的房屋交付使用必须具备的条件，而交付标准是买卖双方约定的房屋交付时所应达到的状态，包括室内装修、家具家电品牌、型号等，都可以由双方当事人进行约定。
前者决定了房屋能否交付使用，后者更多则涉及修复和违约责任的承担，但不影响交付。尽管竣工验收合格是交付条件的核心，交付时购房人有权查验房屋，但在合同没有特别约定的情况下，除非房屋本身具有导致合同目的不能实现的如主体结构质量缺陷等问题，验房过程中购房人发现交付标准约定装修、家电家具等存在一般性质量瑕疵不应当影响交付的完成，也不是对抗交付的正当理由。针对上述此类一般性质量瑕疵，购房人可要求出卖人进行修复或承担违约责任。
现实中存在的大量商品房交付纠纷，并不是由于案涉房屋不符合交付条件，而是对案涉房屋是否符合交付标准存在争议。本来可以通过要求修复或违约责任来解决的问题，购房人却以拒绝接房来维权，这就大大增加了解决纠纷的社会成本。只有将交付条件与交付标准明确区分，才能对不同问题进行区分处理，即不满足交付条件的不得交付使用，而不符合交付标准的，不影响交付但应承担修复或违约责任。明确了这样的规则，对于保护买卖双方的利益，对于维护市场秩序都有积极的意义。