承租人未交租次承租人代偿后继续使用

近日，客户C向笔者咨询租赁纠纷问题。客户C从二房东B处承租一层物业办公，而二房东是从业主A承租后再转租给客户C。由于二房东B没有按约向业主A交纳租金，业主A在房屋门口张贴公告，要求二房东B在限期内交纳租金，如逾期不交，房东A将按约定解除合同，要求房屋内居住人员搬离，收回房屋。现二房东B经济困难无法交租，客户C如何才能继续租用。类似的租赁纠纷在日常生活中大量出现，特别是疫情期间和当今经济下行大环境下更甚。
一、转租各方法律关系
处理该租赁纠纷前，首先要明确有关转租各方法律关系。所谓转租，是指承租人在承租了他人之物后，作为出租人，将租赁物出租给次承租人，承租人和次承租人之间形成新的租赁关系，但承租人仍然依据其与出租人的租赁合同承担相应的权利义务。当中涉及一个标的物即租赁物，两个法律关系即两个租赁合同关系，三方当事人即出租人、承租人、次承租人。
本案例中房东A是出租人，二房东B是承租人，客户C是次承租人。
二、次承租人代承租人向出租人支付租金，出租人就不能据此解除合同收回房屋
在承租人拖欠出租人租金情形下，次承租人代承租人向出租人支付租金，是否可以对抗出租人？
如前所述，在转租关系中，出租人与承租人间存在租赁关系，承租人与次承租人间存在租赁关系，但根据合同相对性原则，出租人与次承租人间不存在租赁关系，次承租人不能当然以其与承租人的租赁关系来对抗出租人，只有在一定条件下转租合同才对出租人具有法律约束力。
《民法典》第七百一十九条规定：”承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿”。
从该条规定的内容及设置目的来看，其实质是为了保障次承租人对租赁物的占有、使用和收益的权利得到顺利实现，不因承租人未支付租金，出租人要求解除租赁合同并收回租赁房屋而导致次承租人无法继续使用租赁物、妨碍合同目的无法实现的情况发生，以维护租赁关系的稳定。
值得注意的是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释〔2009〕11号]第十七条的规定已经被《民法典》第七百一十九条所修改，关于次承租人的代为清偿权，实务中应以《民法典》第七百一十九条规定为准。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释〔2009〕11号]第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
三、次承租人行使代为清偿权有关条件
次承租人行使代为清偿权有一定条件限制。
第一，转租合同对出租人具有法律约束力是次承租人行使代为清偿权的前提。如果转租合同对出租人不具有法律约束力，则次承租人就失去了代承租人支付租金来对抗出租人解除合同的基础。
根据《民法典》第七百一十七条、第七百一十八条规定，承租人的转租行为须经出租人同意，或者虽未经出租人同意，但出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，该转租合同对出租人才具有法律约束力。
在转租未经出租人同意的情形，合同有效，但同时出租人有解除租赁合同的权利，因此兼顾了出租人、承租人和次承租人三方利益；在转租期限超过租赁合同期限的情形，则因出租人并非转租合同的当事人，因而对出租人不发生法律效力，但并不否定该转租合同在转租人和次承租人之间有效。
第二，次承租人代为清偿权仅适用于承租人欠付租金和违约金。在租赁过程中，可能涉及承租人其他违约行为，如损坏主体结构、擅自改变租赁物用途等而导致出租人解除合同或支付违约金。由于上述违约行为是因承租人不当使用房屋而产生，因此，次承租人代为清偿范围不应扩大解释，仅适用于承租人欠付租金和违约金范围。
第三，次承租人代为清偿不需承租人、出租人同意。次承租人的代位清偿权是次承租人的权利，不需承租人、出租人同意，即便出租人不接受次承租人代替承租人履行支付租金的义务，次承租人也可以通过提存来实现，目的是为了维护交易稳定。
第四，次承租人代为支付的租金和违约金要以完全清偿为基础，即次承租人必须将承租人拖欠的租金、违约金全部代为清偿完毕。如次承租人只是代为支付部分租金和违约金，等于承租人还未付清租金和违约金，不能达到有效抗辩效果。
四、次承租人代为清偿租金和违约金的法律后果
次承租人代为清偿租金和违约金产生以下法律后果。
第一，次承租人代承租人向出租人人支付的租金和违约金，视同承租人向出租人支付的租金和违约金，出租人不能以此来拒收或抗辩承租人未交租金，进而解除合同。
第二，充抵次承租人应当向承租人支付的租金。
第三，超过次承租人应付租金金额的，次承租人可以向承租人追偿。
五、次承租人行使代为清偿权的期限限制
关于次承租人行使代为清偿权的期限，法律及司法解释没有明确规定。第一种观点认为次承租人行使代为清偿权没有期限限制，只要次承租人提出就可以；第二种观点认为在出租人以承租人拖欠租金为由提出解除合同诉讼或仲裁，只要在法院或仲裁机构作出终审判决（裁决）解除合同前，次承租人均可提出行使代为清偿；第三种观点认为次承租人应在及时、合理期限内向出租人提出代为清偿权，在承租人根本违约行为发生后，次承租人再提出愿意代承租人补交租金，显然不能阻却出租人依据合同和法律规定行使合同解除权，至于何谓及时、合理期限内，需要根据案件的具体情况进行确定。笔者同意第三种观点。
司法实践中对次承租人行使代为清偿权的期限有不同的理解和案例，该问题仍有待司法解释或最高院的相关判例予以规范。