关于“商改租”的二三事

近日，一则关于存量商办用地转型为租赁住宅用地的消息引起了地产界的关注。
2017年12月底，上海市宝山区规划和土地管理局于其官网披露，经综合评估，宝山区上港十四区、淞南镇、淞南社区等地的三个存量商办项目符合转型条件，拟批准转型为租赁住宅。商办项目用地转型的落地，是宝山区加快培育和发展住房租赁市场的重要举措，亦为商办用房改建用于住房租赁提供了宝贵经验。
本文中，我们将针对“商改租”过程中的一些问题，结合相关政策进行解读。
一、“商改租”主要政策依据
1. 国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》国办发〔2016〕39号
2. 上海市人民政府《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》沪府办〔2017〕49号
3. 上海市规划和国土资源管理局《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的规划土地管理细则（试行）》沪规土资规〔2017〕3号
4. 上海市人民政府《上海市城市更新实施办法》沪府发〔2015〕20号
二、上海现行的“商改租”基本程序
根据《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的规划土地管理细则（试行）》（沪规土资规〔2017〕3号，下称“管理细则”）第十三条第（一）款，住宅、商业服务业、商务办公及符合地区转型要求的工业仓储等存量建设用地，在统筹考虑总量控制、区位条件、环保、地区交通、公共配套的前提下，可转型为租赁住房用地。存量建设用地可按照《上海市城市更新规划土地实施细则》等相关规定，由区政府牵头组织开展更新评估，确定公共要素内容，编制实施计划，经区政府集体决策同意后，开展控制性详细规划的调整。存量商业办公用地转型为租赁住房用地，通常需经历以下几个步骤：

1. 组织区域评估
城市更新区域评估一般分为三个阶段：基础准备、编制区域评估报告与审批，由区规土部门组织各有关单位区域评估，确定地区更新需求，进行公共要素的评估，划定城市更新单元等，形成区域评估报告初稿，报区县人民政府常务会议审议通过后，由区县人民政府批准并报送城市更新工作领导小组办公室备案。
2. 实施计划的编制与审批
区县人民政府会同相关部门，组织更新单元内的各更新主体编制城市更新实施计划。城市更新实施计划主要包括以下内容：明确城市更新单元内的具体项目，制定城市更新单元的建设方案；确定城市更新单元建设方案的实施要求，协商明晰单元的更新主体、权利义务、推进要求。城市更新实施计划形成后，经区县政府常务会议审议通过后，由区县政府批准，并报送市城市更新工作领导小组办公室备案。
实施计划涉及控制性详细规划（控制性详细规划是指根据城市规划的深化和管理的需要，用以控制建设用地性质，使用强度和空间环境的规划，作为城市规划管理的依据）调整的，相关编制单位应在实施计划上报前，将修编、增补或调整后的控制性详细规划报原控制性详细规划审批部门批准。
3. 签订土地出让补充合同
根据管理细则第十三条第（二）款，存量建设用地经规划调整为租赁住房用地的，由权利人按照存量补地价方式，通过签订土地出让补充合同，按新的规划用途开发建设。存量建设用地按规定调整为租赁住房用地的，按租赁住房用地最高出让年限不超过70年。区规土管理部门通过委托土地评估机构进行市场评估，经区政府集体决策后，由权利人按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额，补缴出让价款。权利人可凭土地出让补充合同至不动产登记机构办理变更登记。
4. 项目实施
市、区县规土部门按照管理权限，依据已批准的控制性详细规划核提项目的规划设计要求，并按照实施计划，纳入土地出让合同进行全生命周期管理。建设单位按照规划设计要求报送建设工程设计方案，并取得建设工程规划许可证，按已批准的实施计划确定的建设时序实施，经审核按照规划许可的要求全面完成建设且符合更新要求的，取得竣工规划验收合格证。
三、租赁住房用地的特别规定
管理细则中针对租赁住房用地的性质，从转让方式、受让人变更、登记管理等角度提出若干要求，总结归纳如下：
1. 整体转让要求：租赁住房用地和房屋应按照出让合同约定持有，不得整体或分割转让。对因破产、重组等特殊情形，需整体转让的，须经出让人或相关管理部门同意。
2. 受让人变更要求：受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等应按照出让合同约定不得改变，确需改变的，需经出让人或相关管理部门同意。
3. 整体转让或出资比例、股权结构、实际控制人等改变后，租赁住房规划用途和实际使用性质不得改变，必须继续用于租赁，并按租赁使用合同保持原租赁关系。
4. 登记管理：对出让合同约定的整体持有的租赁用地和房屋，应当核发一本不动产权证，不得分证办理，并在不动产登记簿上和不动产权证书上注明“整体持有，不得分证办理”。
四、星瀚律师解读
1. 上海地区的存量商业办公用地转型为租赁住房用地，涉及到城市更新，由行政部门牵头进行。项目所在的土地使用权人作为城市更新主体参与其中，但缺乏主导权；
2. 上海地区的存量商业办公用房改建为租赁住房，目前尚无实施细则，对此类项目的改建是否涉及土地用途的调整、改建的具体程序如何、对处于不同开发阶段的商业办公项目在改建审批时是否区别对待等问题，均有待进一步明确；
3. 租赁住房物业由房地产开发企业自持，并全部用于社会化租赁，不得用于销售。对于传统以销售为主要经营模式的房地产开发企业而言，“商改租”对其持续运营能力提出了更高要求，与专业的住房租赁企业合作发展将会是不错的选择；
4. 对于正处于清理整顿阶段的在售“类住宅”项目，能否通过“商改租”进行摘帽，目前是个未知数。未来能否突破“按照商业办公房屋功能进行全面整改”的规定，使类住宅的清理整顿与商办项目改建为租赁住房进行有效衔接，我们拭目以待。