通过中介机构买卖房屋，如何避雷？

如今的房屋买卖交易中越来越多当事人倾向于选择中介机构为其来进行交易，但现实中的房屋交易存在诸多隐患，中介机构的素质也良莠不齐。交易过程中，还需擦亮眼。
案例
购房人通过某房屋中介机构欲购买学区房，但因中介机构声称为避免买家与卖家私自串通而“跳单”，故前期谈判议价过程中购房人并未与卖房人有直接接触，最终商定价格为85万元。后中介机构与购房人签订合同，除约定3万元服务费外，约定该房屋价格为85万元，且中介机构人员称为规避税费、保障购房顺利，合同约定其中25万元由购房人向中介机构支付，待购房人与卖房人办理登记后，再由中介机构向卖房人打款，以保证买卖合同的顺利履行。而60万元在双方签订买卖合同之时直接交易。但此份合同的签订卖房人并未参与，且在合同签订完成后，中介人员将合同全部收走，并未留给购房人。后该房屋交易时买卖双方签订60万元买卖合同并完成网签登记，相应价款购房人也完全支付。
之后因其他原因卖房人反悔不愿交付房屋，经买卖双方协商，双方同意解除合同，卖房人归还房屋价款，注销登记。归还房款时卖房人称中介机构与其协商谈判的房屋交易价格即为买卖双方买卖合同约定的价格60万元，对85万元的买卖合同并不知情。
分析
对本次房屋交易来说购房人来说，85万的交易价格才是真实意思表示，并且购房人也以实际履行的方式支付了85万元的价款，而卖房人的意思表示目前尚不明晰，在判断该25万元的返还主体时核心在于中介方有无将25万元实际支付给卖房人的行为。
购房人与中介签订的合同由于没有卖房人的参与，性质可认定为一个向第三人履行义务的合同，该合同成就的条件为购房人与卖房人之间的买卖合同履行。现买卖关系已解除，中介方与购房人之间对于25万元支付的约定也随之失去履行条件，如果中介方已将25万元款项向卖房人支付，则购房人可向卖房人主张不当得利返还。
如果本案中介人员确实告知卖房人隐瞒其与购房人商定的价格，则首先中介机构需要承担返还该25万元的义务，并且根据《合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”因为中介存在欺骗行为，损害了委托人利益，故中介也不能要求主张报酬，且如果委托人因此造成了损失，中介应赔偿委托人相应的损失。此外，如果中介人员一开始便报有故意欺骗买卖双方的非法占有目的，使得购房人基于错误意识而支付了高额价款，中介人员从中赚取巨大差价，则中介人员还可能存在合同诈骗犯罪的嫌疑。
风险提示
1、房屋买卖时买卖双方以及中介机构需要保持信息透明
本案中买卖双方在谈判过程中未有接触联系，而是双方仅与中介机构存在沟通，甚至在购房人确认合同价格以及支付形式时，也没有卖房人的到场确认。
房屋买卖的过程中核心应是买卖双方意思表示达成一致而进行交易，中介机构提供的仅为居间服务。根据《合同法》第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”中介机构的角色仅为居间服务人，在买卖双方之间起介绍、协助作用，并不直接参加买卖双方之间具体订立合同。所以在谈判协商、签订合同之时，中介与买卖双方都应保持信息透明，买卖双方要充分协商，确保意思表示一致。
2、购买房屋时须警惕“阴阳合同”
在二手房房屋买卖交易中，为了规避税费或是增加可贷款金额，中介机构会向买卖双方提出签订“阴阳合同”，一份体现真实意思表示，实际履行；另一份仅为完成不动产转移登记。本案中，购房人就欲规避税费，将用于登记的合同价格约定低于实际履行的价格。而为了获取更多贷款以达到零首付目的，从而将用于登记的合同价格约定虚高的情形也大量存在，例如(2020)粤01民再115号“劳兆强、王创旺房屋买卖合同纠纷再审案”中，双方当事人实际交易价格为147万元，而为了获得银行更多贷款，以达到零首付目的，双方将用于不动产登记的买卖合同价格约定为245万元，其中171万元通过按揭方式支付，从而规避了首付。此类举措其实隐含较大风险。
（1）相关条款无效的风险
《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”据此，如果存在阴阳合同，则用于不动产变更登记的“阳合同”属于当事人虚假的意思表示，其中的交易价格约定有被认定为无效的风险，而依照当事人实际履行的“阴合同”来确定双方权利义务。
（2）面临违约、违法等风险
当事人若为了少缴税费签订阴阳合同，属于逃税行为，可能面临税务机关对相关税费的追缴以及罚款。如果情节严重，还有承担刑事责任的风险。
当事人为免除或降低首付款而签订阴阳合同，则可能在银行审核贷款之时被直接拒绝贷款，导致无法履行付款义务而导致违约；如以此举骗取到银行贷款，也可能被有关机关追究责任。
3、签订合同后，合同相关方应注意保存合同原件
本案中购房人在与中介签订合同书之后，自身没有留存相应合同，可能会使得其维护自身权利难度增大。
合同书体现了谈判商议各方的商议过程，也确认了各方的权利义务，在签署合同之时，各方应注意合同有关原件一式几份的相关约定，并按照该约定留存的相应的合同原件。合同原件是发生争议时确认双方权利义务的重要证据材料。
总之，在房屋交易过程中，买卖双方均需提高警惕，不违反相关法律法规，同时注意证据留存，以维护自身交易安全。