审慎认定案件事实，正确选择请求权基础

一、基本案情
某公司系国有企业改制单位。2004年，案涉房屋因改制需要，出租给分流出去的原单位项目组使用，约定租赁期限为3年。2010年，项目组将案涉房屋的一部分出租给孙某使用。2015年左右，孙某开始搭建构筑物。2020年6月1日，某公司与孙某就涉案房屋签订了《公司房屋租赁合同》，双方约定租赁期限为一年。2021年3月30日，某公司致电孙某商谈房屋续租事宜，并通过EMS快递、手机短信发送、张贴的方式向孙某送达了《房屋租赁事宜告知函》。告知函写明，孙某有续租意愿的，应当在两周内提交书面复函，未提交的视为无续租意愿。此后，某公司未收到孙某续租的书面回复。2021年4月15日，某公司通过EMS寄送、张贴的方式向孙某送达《房屋租赁期满不再续租告知函》，确认双方不再续租，并要求孙某在租赁期满后交还房屋。期满后，孙某拒绝腾空并返还房屋。某公司起诉至法院，要求孙某返还房屋，并恢复原状。孙某提起反诉，要求某公司补偿其增建构筑物的投资损失。
本案历时一年九个月，其间法官以疑难复杂案件进行了延期处理，一审共开庭5次，就案涉房屋的历史遗留问题，法律适用问题等，承办律师与法官进行了多次沟通，最终一审法院全面支持了我方诉讼请求，二审法院予以维持，本案圆满结案。
二、法律分析
（一）某公司作为土地使用权人，有权要求孙某拆除增建的构筑物，将案涉土地恢复原状
承办律师就本案与某公司沟通的过程中，发现因历史遗留问题，无法提供证据证明该房屋的建设单位，某公司仅持有案涉房屋所属土地的土地使用权证。因本案事实持续至民法典施行后，且并不存在法律、司法解释规定的其他情形，故本案适用《民法典》的规定。
《民法典》第三百四十四条规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。因此，本案中，某公司持有案涉房屋所属土地的土地使用权证，即使没有证据证明某公司系涉案房屋的建设单位，但对案涉房屋所属土地享有建设用地使用权。
《中华人民共和国民法典》第二百三十六条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，孙某增建的构筑物，并未经过任何审批手续，也没有任何证据证明有单位同意其增建，其私自增设构筑物的行为，损害了某公司的土地使用权，且造成了严重的安全隐患，应当自行拆除增建的构筑物并恢复原状。
【参考案例】
案例一：被告临时搭建的铁皮房未有任何准建手续，事实上已经影响了其他使用人的合法权益，理应予以拆除。
◆基本案情：
2017年5月20日，原告JJ公司（甲方）与案外人顾某、丁某（乙方）约定甲方将店面房一层的房屋出租给乙方。2019年9月26日，顾某（出租方）与被告吴某某（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定将店面房一层的两间房屋出租给被告，其后被告在综合楼旁边搭建两间铁皮房用于存放建筑器材。2021年10月13日，原告JJ公司因开设宾馆消防需要诉至法院，要求拆除。
◆裁判理由：
首先，被告作为次承租人，在场地上搭建的铁皮房客观上妨害了原告建设用地使用权，原告要求其进行拆除符合法律规定。其次，被告方未能提交合同约定的书面同意证据，从合同约定上看，原告可以要求被告恢复原状。最后，从案件事实上，原告临时搭建的铁皮房未有任何准建手续，且是导致宾馆消防验收未能通过的原因之一，事实上已经影响了其他使用人的合法权益，理应予以拆除。
（二）某公司就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与孙某订立的租赁合同无效
本案中，承办律师发现案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故承办律师可判定某公司与孙某签订的《公司房屋租赁合同》无效。租赁合同无效情形下，《民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”因租赁合同无效，孙某无法根据合同约定占有使用案涉房屋。
案例二：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
◆基本案情：
2004年9月28日，某部队与王某签约将某门面房整体出租给王某管理使用，并同意王某进行改建，所需费用全部由王某承担，协议期满王某无条件将改建后的房屋与门面房整体退还给某部队。王某将前述门面房翻建为21间门面房，并将库房重建为四层楼房，用于经营宾馆，但未办理合法建筑手续。后2017年5月5日，某部队根据上级要求终止合同，同时要求王某经营的宾馆据实交租金。
◆裁判理由：
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，某部队将涉案房屋及场地出租给某宾馆所签订的协议及租赁合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效。
（三）孙某增建构筑物未取得某公司同意，某公司无需补偿孙某增建构筑物的投资损失
本案中，孙某主张其增建构筑物得到了某公司原领导朱某的同意。基于孙某的要求，朱某出庭作证。朱某在法庭中表示，增建的构筑物其开始并不清楚，没有人向他汇报。其发现后，认为在用电、消防方面存有安全隐患，让副经理找过孙某。因孙某加盖后影响了办公楼住户的安全，2016年左右区安全局找过孙某，要求孙某进行整改，而后孙某因其他事入狱服刑，直至2019年朱某离开某公司，孙某还未出狱。朱某2019年离职交接时，没有向继任者说明此事，继任者并不知道孙某增建构筑物事项，更不可能默许孙某增建构筑物，后来发现增建的构筑物，但因为找不到人，就一直搁置，直至孙某刑满释放，某公司才找到孙某。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定，人民法院应当要求证人出庭作证，接受审判人员和当事人的询问。无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。本案中，孙某提交的录音证据本质上属于证人证言，其内容与朱某当庭作出的发言有明显差异，应当采信朱某当庭发表的证人证言。该证言证明，某公司从未同意孙某增建构筑物，并多次要求其整改。
从另一个角度来说，即使认定双方租赁关系合法有效，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。第十二条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。也就是说，仅在出租人同意承租人扩建的情况下，才需要对扩建造价费用承担责任。在某公司并未同意孙某增建构筑物的情形下，某公司无需补偿。更何况，本案中，双方合同无效，且某公司并未同意孙某增建构筑物。
【参考案例】
案例三：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担
◆基本案情：
2016年6月3日，金某（甲方）与HSD公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将厂房出租给乙方，乙方对厂房无产权证及房屋现状予以确认和接受，同意承租不持异议……。2017年9月15日，金某向HSD公司邮寄律师函，认为公司未按期支付房租，且在承租期间未经金某同意，私自转租第三方，要求解约。2017年10月6日，金某对案涉厂房断水断电。
◆裁判理由：
因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故双方所签订的《厂房租赁合同》为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现承租人未能提供证据证明其对涉案厂房的装修征得了出租人的同意，故承租人要求出租人赔偿该项损失，无事实和法律依据，法院不予支持。
三、胜诉指引
（一）审慎认定案件事实，正确选择请求权基础
承办律师接案初始，以为该案件就是简单的房屋租赁纠纷，便围绕租赁合同关系的相关要素进行了证据的收集。但在收集证据材料的过程中，发现了案件细节上存在问题，这也导致前期的分析方向发生了重大变化。
本案所涉的房屋年代比较久远，房子的证件除了《房屋所有权证》，还有《国有土地使用证》。在仔细查看了两证后，承办律师发现某公司提交的《房屋所有权证》内所附的房产平面图，涉案房屋的外围并没有重点标注黑色深框，也就是说，涉案房屋并不在房屋所有权证的范围内，即涉案房屋没有房产证。这种情况下，承办律师对案件基础事实的判断发生了转折，租赁房产无产权的情况下，合同无效。但在与企业沟通过程中，又发现因为年代久远，房子建设的相关证明资料都无法搜集到位，也就是说，无任何证据证明这涉案房屋属于某公司，即虽然案涉房屋真实存在，但建设事实无法确认，某公司是否是合格的诉讼主体，存在一定争议。但从另一个角度考虑，涉案房屋所在地属于某公司，某公司拥有《国有土地使用证》，这种情况下，承办律师坚持了孙某搬离并拆除增建构筑物的主张，但请求权基础发生了重大变化，法律依据发生了调整，从原依据《民法典》中关于租赁合同的相关规定改为依据《民法典》中关于物权的相关规定。但在本案的庭审过程中，孙某对案涉房屋的建设单位系某公司改制前的公司未取得建设工程规划许可证自行建设事宜表示事实确认，故相应的裁判依据最终依然适用了《民法典》中关于租赁合同的相关规定。
由此可知，办案初始阶段，承办律师就要对案件性质定性，明确法律依据，确认相关事实，确保事实与法律规定匹配。例如解除合同案件，首先承办律师需要了解所需解除合同的类型，这类合同的相关法律规定，然后根据法律规定提取这类合同解除案件的要素，承办律师再根据这些要素，匹配相应的事实去证明。承办律师能不能够根据这些法律规范，系统地把所需要的法律要素收集到位，将直接体现律师的专业水平。
总之，一个律师是否专业，除了考量律师对行业法律法规体系的熟悉和掌握度外，还表现在律师对行业知识，即对行业特点、行业规律、行业专有名词以及行业内一些约定俗成的规则的熟悉度，以及相配套的具体证据的呈现方式上。本案中，承办律师正是基于对租赁合同要素的判断，从而发现本案要素并不符合租赁合同案由的相关要件，从而调整了请求权基础。但在案件承办过程中，发现考虑的问题在庭审中已被解决，孙某对案涉房屋的建设单位系某公司改制前的公司未取得建设工程规划许可证自行建设事宜表示确认，故在与法官多次沟通的基础上，代理律师最终以民法典合同编为依据提供了代理词供法官参考。
（二）系统思考争议解决，明确潜在法律风险
在案件的办理过程中，系统性思维是律师必不可少的思维。承办律师除了要注意与客户的持续性沟通，提供工作汇报的过程性细节文件外，还要进行更深层次系统性的思考，通过深入了解案件争议，关联其他事务，从而关注到其他争议风险产生的可能性。
从该案件中暴露出来的问题来看，某公司的自有产权梳理不明晰，基于办案过程中了解的相关事实，承办律师反馈了结案报告，告知客户后续可能产生的法律争议及承办律师处理该问题的建议，并明确律师可以协助处理的工作内容。同时根据该案件透露出来的公司资产产权不清晰的现状，公司存在产权合法化的需求，律师可提供相应方案协助处理。这种情况下，进一步体现了承办律师的专业性，不仅挖掘了客户的深度需求，更体现了承办律师对客户认真负责的态度。