“住改商”的物业费也坚持公平合理原则

前言
现实中，有很多小区业务“住改商”，那么，这些业主的物业费应如何计算呢？
【基本案情】
彭某系某小区业主，经相关部门审批后，其将109.75㎡住房中的30㎡变为商店用房。2018年5月1日，新疆某公司经相关部门批准后，为该小区提供物业管理服务。
2018年5月1日至2021年4月30日期间，新疆某公司与彭某未签订物业管理服务合同，彭某也未向新疆某公司交纳物业费。后新疆某公司将彭某起诉至某县人民法院，要求彭某按商业用房的收费标准（1.1元/㎡）交纳109.75㎡的物业费4346.1元、违约金4332元，共计8678.1元。彭某则主张应该按住宅收费标准0.55元/㎡交纳109.75㎡的物业费共计2173.05元。
一审法院认为，本案双方虽未签订物业管理服务合同，但新疆某公司实际上为该小区提供了物业服务，作为业主的彭某也接受了物业服务，由此可以认定双方之间已经形成了事实上的服务关系。因彭某的案涉房屋实际商用面积为30㎡，实际住宅面积为79.75㎡，故物业费收取标准应以商用和住宅的实际使用面积来计算。双方对违约金的数额没有约定，彭某也未能及时向新疆某公司交纳物业费，由此给新疆某公司造成了资金占用损失，应按照占用资金年利率6％向新疆某公司支付利息损失。故一审法院判决：一、彭某在判决生效后十五日内向新疆某公司交纳物业服务费2,767元及赔偿资金占用利息损失461元，共计3,228元。二、驳回新疆某公司的其他诉讼请求。
新疆某公司、彭某均不服一审法院判决，提起上诉，塔城地区中级人民法院经过审理，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，作出了驳回上诉、维持原判的终审判决。
【法条链接】
《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
第四百九十条第二款 法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。
《物业管理条例》第二条 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
【法官说法】
“住改商”是“住宅改商业用房”的简称，是指物业业主将住宅用途的房屋改作商业或办公用途的行为。“住改商”一方面在为业主增加收益的同时，也给小区物业管理服务带来一定不便。本案中，物业服务公司和业主彭某之间的矛盾焦点，就是按照商用房还是按照住宅用房计算物业费。对此，法官提示，本案中，人民法院按照公平原则，以业主彭某的商住实际面积计算物业费，依法作出判决，能够更好地维护业主和物业公司双方的合法权益。