宅基地使用权的取得与使用（其一）

宅基地使用权的基本知识
《农村土地与房屋法律实务》
宅基地使用权的取得方式，可分为原始取得与继受取得，两种取得方式在取得原因、取得过程等方面有明显的差异。
宅基地使用权通过申请审批方式取得
1.申请宅基地的条件
《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》第15条规定：农村村民有下列情形之一的，可以以户为单位向行使宅基地所有权的本农村集体经济组织申请宅基地。农村集体经济组织不健全的，向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。（1）家庭无宅基地的；（2）因子女结婚等原因确需分户居住，现有宅基地无法满足分户居住需求的；（3）因自然灾害、政策性搬迁、政府规划实施等原因，需要重新选址建设住宅的；（4）法律、法规和省、自治区、直辖市规定的其他情形。对前款第（3）项的情形在宅基地分配中优先予以保障。夫妻双方属于不同的农村集体经济组织成员的，应当结合实际生活居住情况，按照村规民约或当地风俗习惯，在其中一方所在集体申请宅基地。
在各省（自治区、直辖市）的地方性法规或政府规章中，对农户申请宅基地条件也有相关规定。
2.申请审批流程
2019年，农业农村部、自然资源部发布的《关于规范农村宅基地审批管理的通知》规定，宅基地申请审批流程包括农户申请、村民小组会讨论通过并公示、村级组织开展材料审核、乡镇部门审查、乡（镇）人民政府审批、发放宅基地批准书等环节。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，报送乡（镇）人民政府批准。对于村民宅基地的申请，根据农业农村、自然资源等部门联审结果，由乡（镇）人民政府对农民宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》。
该通知还要求，乡（镇）人民政府要探索建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度。乡（镇）人民政府在收到宅基地和建房（规划许可）申请后，应及时组织农业农村、自然资源部门实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。根据多部门的联审结果，由乡（镇）人民政府对农民宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》。现在，乡村建设规划许可证一般也是由乡（镇）人民政府一并发放，并以适当方式公开。乡（镇）人民政府建立宅基地用地建房审批管理台账，将有关资料归档留存，并及时将审批情况报县级农业农村、自然资源等部门备案。
3.不予批准与救济途径
《土地管理法》第62条第5款规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。《浙江省土地管理条例》第57条规定，有下列情形之一的，农村村民的宅基地申请不予批准：（1）除实施国土空间规划进行村庄、集镇改造外，宅基地面积已达到规定标准，再申请新宅基地的；（2）出租、出卖、赠与住宅后，再申请宅基地的；（3）以所有家庭成员作为一户申请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的；（4）法律、法规规定的不符合申请宅基地条件的其他情形。认定户的具体标准和分户具体条件，由设区的市、县（市、区）人民政府制定。
《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》第20条规定，农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：（1）不符合“一户一宅”规定的；（2）申请异址新建住宅但未签订退出原有宅基地协议的；（3）出卖、出租、赠与农村住宅后，再申请宅基地的；（4）原有宅基地及住宅被征收，已依法进行补偿安置的；（5）不符合分户申请宅基地条件的；（6）不符合国土空间规划、村庄规划的；（7）现有土地资源无法满足分配需求的；（8）法律、法规和省、自治区、直辖市规定不予批准的其他情形。
对于乡（镇）人民政府的审批结果不服的，申请人可以提起行政复议或者行政诉讼。对于村委会的审批结果不服的，也可以村委会为被告，提起行政诉讼。
宅基地使用权申请时需要注意的事项
农村村民在申请宅基地时，需要注意以下一些事项：
1.申请宅基地，要尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。在符合规划的条件下可以使用农用地，但要依法先行办理农用地转用手续。如果农民建房涉及使用农用地，需要依法先行办理农用地转用手续。农用地转为建设用地的，按照《土地管理法》第44条第3款规定，在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施规划将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次分别由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准；在已批准的农用地转用范围内，具体可以由市、县人民政府批准。
2.农村住宅被征收或宅基地被收回后，宅基地使用权人可以要求重新安排宅基地建房。根据《土地管理法》第48条第4款规定，征收农村村民住宅，应尊重农村村民意愿，可以采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予补偿。如果已经提供安置房或者货币补偿，就不另外安排宅基地；如果没有提供安置房或者货币补偿，应重新安排宅基地。但在现实中，选择重新安排宅基地建房的情况较少。此外，如果为了乡（镇）村公共设施和公益事业建设，经原批准用地的人民政府批准，农村集体经济组织可以收回宅基地，但应对宅基地使用权人给予适当补偿或再行分配宅基地。
3.拆除旧房盖新房，分原地新建与易地新建，对宅基地的处理做法有所区别。如果拆除旧房在原地盖新房（包括翻建、改扩建），做法比较简单，但还是要办理宅基地审批手续，如果宅基地面积已达到规定标准，不能扩建；如果宅基地面积未达到规定标准，可以申请扩建。对于易地新建的情况，《浙江省土地管理条例》第59条规定：农村村民经批准易地建造住宅的，原宅基地应当交还农村集体经济组织；属于建新拆旧的，原地上建筑物应当自行拆除，不自行拆除的，由乡镇人民政府、街道办事处责令限期拆除，逾期未拆除的，依法申请人民法院强制执行。
4.非本农村经济集体成员申请宅基地的，不能获批。非本农村经济集体组织成员（包括将户口迁出农村的人），在农村申请宅基地都将不会被批准。有些人将户籍迁出农村后，又迁回农村，但还是保留居民户口，因此不属于农村经济集体组织成员，也不具备申请宅基地的资格。此外，如果城镇户籍的人员依法继承的农村房屋倒塌以后要重建，需要重新申请宅基地，因其不具备宅基地的申请资格，所以也不能获得批准。
宅基地使用权使用时需要注意的事项
宅基地的用途是建房，农村村民在获批宅基地后，在使用时需要注意以下事项（具体见《农村宅基地管理暂行办法（征求意见稿）》第23条至第25条）：
1.农村村民只能在批准的宅基地位置、面积和四至范围内，按照规划许可建造住宅及其附属设施。建房基底面积与宅基地面积比例适当，预留空间能够满足日常生活需要。房屋四至（含滴水）垂直下落投影、台阶等均应控制在经批准使用的宅基地范围内。
2.农村村民住宅建设开工前，应当向乡（镇）人民政府申请现场划定宅基地用地范围。乡（镇）人民政府在受理申请后，应当及时组织有关工作人员实地丈量批放宅基地，确定坐落、四至、界址，明确建设要求。
3.农村村民完成住宅建设后，应当向乡（镇）人民政府提出竣工验收申请。乡（镇）人民政府在接到申请后，应当及时组织有关工作人员实地检查村民是否按照批准的坐落、四至、界址、面积等使用宅基地，是否按照规划许可要求和批准面积开展建设；对符合要求的，出具验收意见。农村集体经济组织应当委派人员到场参与宅基地批放和住宅建设竣工验收。
4.农村村民经批准另址建设住宅的，应当按照承诺的时间无偿退回原有宅基地。
5.通过竣工验收的农村村民可以向不动产登记机关申请办理不动产登记，包括合法取得的宅基地使用权、利用宅基地建造的住宅及其附属设施的所有权。