“买卖”一定不破租赁吗？——抵押权的实现打破原有的租赁关系

大家好，我们是坤略律师事务所争议解决法律事务部。
日常生活中，房屋先设立抵押权后出租，承租人再转租，出租人的其他债权人通过司法程序成为房屋的受让人后，转租人或承租人的权益受损的现象屡见不鲜。无论处于多种法律关系中何种地位的当事人，都应充分调查了解房屋的已有事实与现时状态，同时也应对法律关系的相对方披露上述内容，否则出现纠纷时，权益难以得到保障。接下来，通过一个存在房屋的抵押权、转租、承租、受让之间多重法律关系的实务案例，了解如何规避相关风险，合法有效地保护自己的权益。
典型案例
陈宽见与王颖、卢同好、顾维根、肖艳房屋租赁合同纠纷案。
江苏省连云港市连云区人民法院|一审|（2013）港民初字第2432号|
江苏省连云港市中级人民法院|二审|（2014）连民终字第1488号|
江苏省高级人民法院|再审|（2016）苏民再444号|
案情概述
1、2011.08.18
涉案的位于连云港市连云区中山西路26号日出东方小区7号楼A区商业A6号商铺原为顾维根、肖艳二人共有。二人于2011年8月18日抵押于中国农业银行股份有限公司连云港连云支行，借款96万元。因顾维根欠王颖债务未清偿，2012年元月1日，顾维根向王颖出具委托一份，内容为，今委托王颖出租中山西路26号日出东方小区7#楼A区商铺门面，一切事宜由王颖办理，收益权归王颖所有，从2012年元月1日至2018年元月1日。顾维根与肖艳于当日另向王颖出具收条一份，内容为，本夫妻拥有位于中山西路26#日出东方小区7#楼A区商铺门面店，现本夫妻自愿将该商铺出租给王颖。今收到王颖2012年元月1日至2018年元月1日租金，共计30万元。在此期间商铺可由王颖自由转租。王颖与顾维根、肖艳一致确认，该收条上的30万元，王颖并未实际支付，而是约定用这六年的租金冲抵王颖的30万元债权。
2、2012.11.24
2012年11月24日，王颖（甲方）与卢同好（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，甲方将中山西路26#日出东方小区的A区7-6商铺租给乙方使用。租期从2012年11月24日起至2018年11月24日止，租期为6年。付款方式为1年1付，房租费7万元整，三年后10%增长，每年提前一个月支付房租费……合同签订后，卢同好向王颖支付了第一年度的租金。
3、2012.11.28
2012年11月28日，案外人于海洋以生效的（2012）港商初字第950号民事调解书为依据申请对顾维根进行司法执行程序，并于2013年1月29日申请拍卖涉案房屋。后陈宽见于2013年7月29日至连云港市连云区人民法院，表示愿意以140万元购买涉案商铺。
连云港市连云区人民法院在与其谈话时告知：“涉案房屋由卢同好正在使用，目前尚不清楚具体的租金、租期。你若购买该房产，有可能对你相关的出租、收取租金等权利有障碍。另告知该房产存在抵押权，你方应将顾维根对抵押权人的贷款清偿，抵押权清偿后，法院会裁定将涉案房产过户至你方名下。”
抵押权人中国农业银行股份有限公司连云港连云支行对第三人顾维根享有的债权由陈宽见于2013年7月29日清偿完毕，该行于2013年7月29日通知连云港市连云区人民法院已将涉案房产上的抵押权注销。连云港市连云区人民法院于2013年7月29日向连云港市房产局送达过户裁定，要求将涉案房屋过户至陈宽见名下，连云港市房产局于2013年8月9日为陈宽见办理了产权登记。后陈宽见持涉案房产的产权证明要求卢同好向其支付第二年租金，并与其重新按照卢同好与王颖签订的合同条款签订了新的房屋租赁合同。后王颖要求卢同好支付第二年度租金，卢同好拒绝支付。

裁判结果
一审法院判决：卢同好于判决生效后十日内给付王颖房屋租赁费人民币70000元。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
再审法院判决：一、撤销一、二审判决；二、驳回王颖的诉讼请求。
法院观点
一审法院认为
依法成立的合同对双方当事人具有法律效力，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。在本案中，王颖与卢同好于2012年11月24日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，故卢同好应当按照合同的约定向王颖支付第二年的租金7万元。
二审法院认为
关于涉案房屋在签订租赁合同时已设立的抵押权，在抵押权消灭后，租赁合同对第三人陈宽见是否还具有约束力的问题，二审法院认为，担保法解释第六十六条的规定，仅针对于抵押权人实现抵押权的情形，陈宽见并非涉案房屋的抵押权人，其仅作为涉案房屋的购买人，而并非涉案房屋的抵押权人行使抵押权，故本案中不应适用上述法律规定，即涉案的房屋转租合同依然对陈宽见具有约束力。若卢同好已将第二年租金给付陈宽见，可另案向其主张权利。
再审法院认为
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。顾维根与王颖之间的房屋租赁合同在抵押权设定后成立。因涉案房屋已经被人民法院查封，并进入执行拍卖程序，故抵押权人中国农业银行股份有限公司连云港连云支行通过申请参加参与分配程序，主张优先受偿权。涉案房屋经过执行拍卖程序，由陈宽见购买，经执行裁定涉案房屋由陈宽见所有并办理了过户登记。抵押权人中国农业银行股份有限公司连云港连云支行就房款优先受偿并注销了抵押权，属于抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形。
实际上卢同好继续租赁涉案房屋是因为得到了现房屋所有权人陈宽见的认可，并直接与陈宽见签订了新的房屋租赁合同，也已经向陈宽见交纳了第二年的房屋租金。王颖依据其与卢同好的转租合同向其收取第二年的租金没有依据。
在陈宽见与卢同好签订租赁合同时，卢同好也未提出王颖已经向顾维根预交六年租金。因受让人陈宽见在执行拍卖过程中是善意的，并不知晓涉案房屋原房主顾维根与王颖之间存在租赁关系且已经预缴六年租金，在取得涉案房屋后通过与卢同好签订协议的方式，也已经保障了实际承租人卢同好对涉案房屋占有、使用的合法性，而原房主顾维根在拍卖过程中未披露与王颖之间存在租赁关系且已经预收了租金的事实，王颖如果认为其有损失，可另行向原房主顾维根主张权利。
案例评析
笔者认为，本案争议焦点为受让人购买案涉房屋，将出让人的债务（抵押权人的债权）代为清偿的行为，是否属于抵押权人实现其抵押权的情形。
关于此情形的核心基础规范有：
（一）《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；
（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
可以看出，一审法院更关注于当事人之间合同是否有效，有效合同对双方具有约束力，据此支持转租人请求承租人继续履行合同的诉讼请求。
而在抵押权人银行加入执行程序，并从拍卖的房款中优先受偿并注销了抵押登记，对于该形式是否属于抵押权实现的情形二审法院与再审法院存在不同意见。二审法院引用担保法司法解释六十六条之规定，认为受让人并非案涉房屋的抵押权人，其代为清偿行不属于抵押权实现的情形。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，再审法院认为，本案已经过执行程序，抵押权人加入执行程序并提出优先实现其抵押权的主张，受让人支付了相应款项后，得到了抵押权人的认可，抵押权人随后进行抵押权注销登记，案涉房屋才得以过户到受让人名下。鉴此，受让人属于因抵押权人实现抵押权而受让房屋的情形。进而认定，转租人与原房屋所有权人之间的租赁关系不得对抗抵押权人，转租人无权以此法律关系阻碍受让人以其与承租人订立的租赁合同收取租赁金。案至此，作为转租人（第一承租人）的王颖认为其与原房主顾维根之间应享有的合同权利受损，只能另案向其主张权利。
看似存在多重法律关系的本案，通过梳理时间点、案件事实剖析后更为明晰，在各方利益存在冲突时，找到争议焦点显得尤为重要。通过本案例的评析，在实施房屋或商铺承租、转租、购买等法律行为时，我们应向法律关系的相对方充分披露所涉房屋或商铺的已有事实与现存权利状态，在充分了解、衡量自身利益的需求后，选择是否与其建立某种法律关系或如何于合同中规避风险，以此保障自己合法权益的同时积极维护社会主义市场经济交易秩序。