浅析不动产善意取得的要件

案例
王某因不服与A、B公司房屋买卖合同纠纷一案一审判决结果提出再审申请。事实背景：2008年B公司因资金紧张，向王某丈夫张世雄借款1000万元，以原房地产开发商名义支付给B公司，B公司出具两次借据合计1000万元，并在2010年集中还款三次共500万余元，至2014年尚有300万余元本金未还。B公司以商业用房收益前景很好为由提出将案涉房产出售给张世雄，用于抵借款本息余额，张世雄同意该抵债方案，并将房产归在王某一人名下，目的是让没有工作的王某有收益保障。签署购房合同是在2014年底到2015年初，但因已过税务核算清缴，B公司向王某开具的是预留的2004年的发票，合同标明时间也为2004年。但是A与B两公司早在2011年2月24日签订了房屋回购及返租合同，2007年就已经取得了土地使用权证，时间矛盾，实际两家公司并未到相关部门办理变更登记和过户手续，属非法取得。二审法院认定王某与B公司恶意串通，作出有关购房合同无效认定是错误的。
王某称与B公司的合同完全符合实际情况，对A、B公司之间的纠纷毫不知晓，两方与B公司都是基于以物抵债的原因签订合同，王某取得案涉房屋是善意取得，应受法律保护，不存在恶意串通故申请再审。
A公司提交意见称王某取得案涉房屋登记前知情案涉房屋曾出售并交付给A公司，依旧与B公司恶意串通购买，真实意思表示与事实不符。
法院经审查认为，二审A公司提供证据证明合同倒签后，王某承认合同是倒签的，实属不诚信行为。案涉房屋2001年交易价格为385万元，2011年房屋回购及返租合同商定价格为570万元，王某与B公司签订的2014年签订房屋合同约定价格为300万元，明显低于市场价。综上，驳回王某的再审申请。
案例来源：河南省高级人民法院民事裁定书（2023）豫民申14800号
以上所述，王某明知A公司与B公司之间因以物抵债而签订合同关系的事实，却装作不知情，王某的不诚信行为不成立善意取得的意思表示。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百九十三条“当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。”法院驳回王某的再审申请。
善意取得，又称即时取得，是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动产不法转让给受让人后，如果受让人取得该财产时出于善意，则可依法取得该财产的所有权或其他物权的法律制度。
不动产可适用善意取得须有以下四种要件
（一）登记名义人对自己的名义实施无权处分
（二）受让人受让该房产时是善意的
（三）受让人以合理的价格受让（应考虑标的物市场价在交易市场是否合理）
（四）已为受让人办理房屋的过户登记
善意第三人，指当中不知道双方法律关系实际情况的第三人。通常是指交易中不知情的，已经办理了登记的权利人。第三人对受让不动产进行登记后，原所有权人主张追要回该房屋，法院不予认可。
善意取得的前提条件是无权处分，是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施对他人财产的法律上的处分行为。无权处分的效力待定指的是第三人是否可以取得物的所有权的待定。
善意取得和无权处分的区别
1、性质不同
无权处分属于债权法上的制度，而善意取得是为了保护善意第三人的利益而规定的一种制度。
2、构成要件不同
无权处分的构成要件主要是：行为人对所处分财产没有处分权；处分人必须以自己名义实施处分行为。
3、保护对象不同
无权处分保护的是被无权处分财产的所有权人，善意取得制度保护的是受让人的合法权益。
季，是四季之一。一年四季的变化是连绵不断的过程，也是阴阳转换、此消彼长、量变产生质变的过程。
4、法律效果不同
经过权利人的追认或者无权处分人取得处分权，无权处分行为将会转为有效合法行为。但基于善意取得制度，善意第三人仍将取得无权处分人所处分物的所有权，无权处分行为的无效并不会导致物所有权的变化，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿。
根据《民法典》第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。