购房认购中需要注意的问题（三）

2011年10月30日，赵某与B房地产开发公司协商购买该公司开发的商品房一套，面积为90㎡，购房款共计120万元。徐某先预付定金10万元，双方签订《认购协议书》，该份《协议书》详细约定了购买房屋的基本状况，销售方式等各项情形，并约定2012年1月20交付房屋，双方又约定在本《认购协议书》签订后徐某应当在指定日期、时间、携带本认购书到B房地产开发公司签订《商品房买卖合同》。双方签订商品房买卖合同后，本认购书自行作废。但在签订《商品房买卖合同》前，本认购书视为双方的正式合约。
徐某在认购协议书签订后的两周内，就将购房余款110万元支付给B房地产开发公司（先支付10万元定金转为购房款）。至此，徐某已经将全部房款支付完毕。此后，B房地产开发公司一直也没有通知徐某携带认购书到B房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，也一直未向徐某交付房屋。徐某因此多次与B房地产开发公司交涉,但均无答复。
点评：房屋认购协议书一般情况下不能替代作为本约的买卖合同，但认购协议如符合特定的条件就可以转化为买卖合同。如房屋认购协议书的内容包括了双方当事人的基本情况、房屋基本情况，（包括位置、面积、单价，并注明交房日期）等，就应视为商品房买卖合同。本案赵某与B房地产开发公司签订的房屋认购协议，具备了转化为房屋买卖合同的条件，应属于商品房买卖合同。
在此种情况下，B房地产开发公司不交付房屋行为已属违约，应按合同约定履行设定义务，如若合同目的不能实现并被解释合同的，当向徐某双倍返还购房款。
建议：认购书作为格式文本，应尽量交由律师起草，购房者在购买房屋时，也应仔细审查认购书，有条件的，也应交由律师审阅后签订，以促成双方交易目的的实现。