商品房买卖疑难案例裁判观点集成系列（一） | 认购定金纠纷相关民事裁判观点

房地产开发过程繁复冗长，其间涉及的法律关系更是随着日益发展的经济环境变得更加纷繁复杂，商品房买卖中的法律问题疑难程度更为突出。为深入探索商品房销售中的热点难点法律问题，规避相关法律风险、减少不必要的法律纠纷。我所陈江、洪雨泉律师团队结合多年实务经验，针对房地产销售过程中比较容易触发群体性纠纷的销售风险痛点，通过对全国及云南省房地产销售典型案例的检索整理与分析，对定金纠纷、认购纠纷、限购限贷纠纷等16类集中高发的案件类型进行了相关的典型案例、裁判观点的提炼归纳与分析。现将相关内容整理推送，以供大家参考，帮助大家在处理相关法律事务时做出更加合理的决定。
本系列推送内容总共涉及16类集中高发的案件类型，将分16期推送。本期观点集成推送——（一）认购定金纠纷相关民事裁判观点：
一 买受人签订认购协议购买多套商品房，一次性支付定金作为数套房屋的履约担保，如买受人未按约定支付全部购房款，属于不完全履行合同义务的行为，应当按比例适用定金罚则。
【案例】：再审申请人周某某与被申请人重庆正清物业发展有限公司房屋买卖合同纠纷【（2018）渝民再199号】
【案情】：正清公司作为甲方与作为乙方的周某某于2013年12月5日签订了《商业门面认购协议》，约定：乙方认购甲方XXXX1幢6、7、16、17号商业门面；乙方在签订认购协议时，支付定金20万元。2014年10月31日，正清公司与周某某达成协议，将周某某购买的16、17号门面变更为8、9号门面。随后，周某某与正清公司签订了8、9号门面的《商品房买卖合同》。2015年12月18日，双方又签订了6号门面的《商品房买卖合同》。上述3套房屋周某某均已付清房款、接房并办理了产权证。另查明，7号门面周某某于2014年2月16日接房，并于2014年5月进行了装修。2016年4月19日，周某某将7号门面的钥匙以特快专递的方式邮寄给了正清公司。审理中，周某某称是因为7号门面存在渗漏等质量问题，正清公司一直未解决，所以周某某将7号门面的钥匙寄还。为此，周某某诉至法院，请求依法判令正清公司退还定金。
【裁判情况】：
【一审裁判】：
重庆市沙坪坝区人民法院一审认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定。本案中，双方签订的《认购协议》，已具备了商品房买卖合同的主要内容，正清公司已收取了周某某支付的部分购房款，《认购协议》应认定为房屋买卖合同。《认购协议》的标的为6、7、8、9四间门面，20万元定金是这四间门面的履约定金，周某某享受了购买四间门面的优惠价格，但未按合同约定支付购房款已构成违约，虽周某某称7号门面存在质量问题，但周某某在2014年2月16日接房，2014年5月进行装修，周某某在2014年10月31日向正清公司出具承诺时并未提到房屋存在质量问题，而在此时周某某未按约付款已构成违约，故周某某要求退还定金的诉讼请求，于法无据，不予支持。判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。
周某某不服一审判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。
【二审裁判】:重庆市第五中级人民法院二审认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。2013年12月5日周某某与正清公司签订的《认购协议》约定周某某认购正清公司位于重庆市九龙坡区XX路XXXX1幢6、7、16、17号商业门面(16、17号后调整为8、9号)，此后周某某支付了部分房款，且除7号商业门面以外的其余3套房屋周某某均已按照认购协议约定的购买四套物业销售单价享受了建筑单价9折优惠，因此一审法院认定《认购协议》为商品房买卖合同正确。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，周某某的上诉请求不予支持。判决如下：驳回上诉，维持原判。
周某某不服重庆市第五中级人民法院(2017)渝05民终5918号民事判决，向重庆市高级人民法院申请再审。
【争议焦点】：本案如何适用定金罚则
【再审裁判】：
再审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条规定：“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”。本案中，周某某按约应支付6、7、8、9号四间门面的购房款，但其只支付了6、8、9号三间门面的购房款，已构成违约，故本案应当适用定金罚则。因周某某属不完全履行合同义务，因此应当依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十条第二款的规定，按比例适用定金罚则。周某某支付20万元作为购买四间门面的履约担保，因7号门面的购房款约占总购房款的25%，本院据此可认定7号门面的定金为5万元。周某某未按约支付7号门面的购房款，按照定金罚则，其无权要求正清公司返还该部分定金。而周某某已按约足额支付了6、8、9号三间门面的购房款，且并未用15万元定金(扣除7号门面的5万元)予以抵扣购房款，故周某某有权收回该部分定金。周某某已经按定金罚则承担了违约责任，因此，本院对正清公司提出的“周某某只购买了三间门面，按照约定只能享受九五折优惠，20万元定金抵扣房款后尚欠7万余元”的意见不予采纳。
综上所述，周某某的再审请求部分成立，本院依法予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。判决如下：一、撤销重庆市第五中级人民法院（2017）渝05民终5918号民事判决和重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初1462号事判决；重庆正清物业发展有限公司于本判决生效后十日内返还周某某定金15万元；驳回周某某其他的诉讼请求。
二 开发商无违约行为，买受人不按预约合同签订商品房购销合同，定金不予退还。
【案例】：罗某与云南金实力房地产开发经营有限公司商品房预约合同纠纷一案【(2016)云01民终543号】
【案情】：买卖双方当事人签订一份《认购协议》，约定罗某作为买受人向金实力公司购买房屋，因罗某认为金实力公司在《商品房购销合同》中只明确表示建筑面积有85.68平方米而没有注明有赠送的27平方米，以及合同中没有注明买房后中学可以上昆八中和民族中学的情况而拒绝与金实力公司签订《商品房购销合同》。故罗某提起诉讼，向一审法院诉请，解除双方签订的认购协议，由金实力双倍返还购房预约定金40000元和会员服务费10000元，并承担本案诉讼费。
【裁判情况】：
【一审裁判】：
一审法院认为，原告诉请解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条合同约定解除当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，被告不同意解除合同。因此原告的诉请不符合约定解除的条件。另外，原告诉请解除合同的主张也不符合法定解除的情形。从原告陈述的导致不能签订《商品房购销合同》的原因是1、由于被告在《商品房购销合同》中明确表示建筑面积仅有85.68平方米，没有注明有赠送的27平方米。2、合同中没有注明买房后中学可以上昆八中和民族中学。以上陈述在双方2015年9月13日所签的《【实力壹方城】认购协议》中并没有约定，相反该协议约定了原告购买的房屋建筑面积为85.68平方米，同时原告没有证据证明被告承诺买房后中学可以上昆八中和民族中学。因此原告陈述的意见没有证据予以证明。原告应该承担举证不能的法律后果，既然合同不予解除，原告又无证据证明被告违约的事实，故原告要求解除合同及双倍返还定金的诉讼请求于法无据，一审法院依法不予支持。关于原告主张的返还会员服务费的请求。原告提交的证据表明并非被告收取，庭审中被告又不予认可。同上述评判相同，原告无证据证明其主张，一审法院不予支持。据此，判决：驳回原告罗某的全部诉讼请求。
罗某不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第890号民事判决，向云南省昆明中院提起上诉。
【争议焦点】：上诉人的行为是否构成违约
【二审裁判】（方框内可上下滑动）：
二审法院认为，对于上诉人关于解除认购协议的上诉请求，因二审中被上诉人明确表示同意解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本院确认解除上诉人与被上诉人于2015年9月13日签订的《【实力壹方城】认购协议》。其次，上诉人主张因被上诉人不同意将签订认购协议时承诺的相关内容写进《商品房购销合同》，故其不签订《商品房购销合同》并不构成违约，本院认为，对于赠送面积的问题，虽在《【实力壹方城】认购协议》中确实记载有赠送27平方米的内容，但该协议第一条已经明确约定“房屋建筑面积85.68平方米”、“套内建筑面积66.96平方米”、“最终面积及成交价格以《商品房购销合同》约定为准”，即被上诉人并未承诺可将赠送面积写入《商品房购销合同》中，并且在上诉人找被上诉人商定签订《商品房购销合同》时，被上诉人也未否认关于赠送面积的约定，并表示赠送面积是通过签订补充协议确定，故上诉人以此为由拒绝签订《商品房购销合同》缺乏事实依据。对于承诺上昆八中、民族中学的问题，因上诉人提交的证据不足以证实被上诉人确实作出过相应承诺且同意将该承诺写入《商品房购销合同》，故其以此为由拒绝签订《商品房购销合同》亦缺乏依据。综上，上诉人未与被上诉人签订《商品房购销合同》的行为构成违约，其所交定金不应予以返还，本院对上诉人要求被上诉人双倍返还定金的上诉请求不予支持。第三，对于上诉人主张的10000元服务费，因被上诉人在本案中并无违约行为且其并非收取该费用的主体，故本院对上诉人要求被上诉人返还服务费的上诉请求不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，但由于二审中出现新的事实，本院予以部分改判。判决如下：一、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第890号民事判决；二、解除上诉人与被上诉人于2015年9月13日签订的《【实力壹方城】认购协议》；三、驳回上诉人的其它诉讼请求。
三 买卖双方签订商品房认购协议,交付定金作为订立合同担保的，买受人在签订认购协议时应尽到审慎义务，充分了解合同条款，与出卖人协商一致后才签订认购协议并应严格按照合同履行各自的义务，不能擅自以双方就合同重要条款不能达成一致，系不能归责于双方原因拒绝签订商品房购销合同。买受人未按认购协议约定与开发商订立商品房购销合同的，视为给付定金的一方不履行约定债务，无权要求返还定金。
【案例】：李某与云南金实力房地产开发经营有限公司房屋买卖合同纠纷一案【(2015)昆民一终字第76号】
【案情】：买卖双方签订《商品房认购协议书》，约定由李某认购金实力公司开发的实力壹万城房屋，同时交纳购房定金2万元，在双方签订《商品房购销合同》时，此定金充抵房款。因李某在未按约支付首付款、签订《商品房购销合同》、办理银行按揭手续的情况下提起诉讼，向一审法院诉请金实力公司向李某返还2万元，支付截止到判决给付之日止按照同期银行贷款基准利率的1.5倍支付占用资金期间利息及罚息，并承担诉讼费用。
【裁判情况】：
【一审裁判】：
一审法院认为，原、被告签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效，双方应当按照合同履行各自的义务。协议中明确约定乙方即本案原告需在2014年7月13日前与甲方即本案被告签订《商品房购销合同》并交纳首付款、办理银行按揭手续，但期限届满原告未履行约定的义务，违反了协议的约定，应当承担违约责任。《商品房认购协议书》中对违约责任也有明确约定，此约定对原、被告双方均有约束力，故当原告违约时，应当按照协议的约定不予退还定金。故对原告要求被告返还定金及利息的诉讼请求不予支持。据此，判决如下：驳回原告李某的诉讼请求。
李某不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民速字第2358号民事判决，向云南省昆明中院提起上诉。
【争议焦点】：被上诉人是否应当返还上诉人定金
【二审裁判】：
根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条规定，“当事人约定以交付定金为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”。而本案中，双方签订的《商品房认购协议书》即是以交付定金作为订立合同的担保，现上诉人未按合同约定与被上诉人订立《商品房购销合同》，故应按照协议的约定不予退还定金。上诉人上诉认为，双方就合同重要条款不能达成一致，系不能归责于双方原因，本院认为，上诉人在签订《商品房认购协议书》时就应当尽到审慎的义务，即在充分了解合同条款并协商一致后才签订该协议书，签订协议后就应严格按照合同履行各自的义务，故上诉人的该主张不成立，本院不予支持。上诉人还认为，被上诉人未予履行其承诺为上诉人（限购方）办理银行按揭手续事宜，也是导致未订立合同的原因，对于该主张，上诉人未提交证据予以证明，故本院不予支持。综上，上诉人李启平的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。判决如下：驳回上诉，维持原判。
四 因不可归责于买卖双方事由，导致商品房购销合同未能订立的，开发商应当将定金返还买受人，支付定金一方要求双倍返还定金及利息的要求没有法律依据。
【案例】：再审申请人沈某与被申请人云南良黎房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案【(2015)云高民申字第95号】
【案情】：买卖双方签订《团购房确认书》，因良黎房地产公司不能完成建造商品房且与康辉旅行社另行签订《补充协议》，现沈某不服云南省昆明市中级人民法院（2013）昆民一终字第349号民事判决，向云南省高级人民法院申请再审。沈某再审诉称《团购房确认书》合法有效，良黎房地产公司不能完成建造商品房，应当双倍返还定金；《补充协议》是康辉旅行社与良黎房地产公司签订，对沈某没有约束力；此外本案属于沈某在良黎房地产公司无法履行房屋合同的情形下才要求解除合同并要求赔偿损失，不应适用《补充协议》。
【裁判情况】：
【争议焦点】：良黎公司在未完成建造商品房的情况下是否应当双倍返还定金
【再审裁判】：
再审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案所涉房地产项目未能顺利建设，系项目用地受到昆明市“正大河”改造的影响，不可归责于双方当事人，沈某要求双倍返还定金及利息没有法律依据，二审判决不予支持并无不当；其次，沈某与良黎房地产公司于2009年11月12日所签订的《团购房确认书》系在良黎房地产公司与昆明康辉旅行社于2009年8月26日所签《团购协议》基础上签订的，良黎房地产公司系针对《团购协议》约定的特定主体进行团体销售，参加团购的人员应视为愿意接受《团购协议》及随后签订的《补充协议》，《团购协议》和《补充协议》对沈某及所有的团购人员均具有法律约束力。根据《补充协议》约定：康辉旅行社人员不愿意再参与团购，前期给付资金由良黎房地产公司退还，并每户补偿1万元。再审审查过程中，良黎房地产公司明确表示愿意按照《补充协议》继续履行，现沈某可按《补充协议》要求良黎房地产公司退还定金10万元及领取补偿1万元。综上，沈某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回沈某的再审申请。
五 因开发商的原因导致买受人不能签订商品房购销合同的，除退还意向金外，应当向买受人支付资金占用利息，利息按银行同期贷款利率自选房意向金支付之日起计算至法院判决确定还款期限届满之日止。
【案例】：云南中资房地产开发有限公司与李某商品房预约合同纠纷一案【（2015）昆民一终字第494号】
【案情】：买卖双方经协商一致签订《中资•生态佳园选房意向书》，约定李某意向购买中资地产所承建的房屋。后针对中资地产对李某所认购的房屋至今未动工建盖，也未取得商品房预售许可证的情况，李某申请退房，且中资地产自认于一个月后同意其退房申请，但一直未退还意向金。故李某向一审法院诉请，由中资退还选房意向金124800元，并按年利率7%计算支付自2013年6月30日起至退还选房意向金之日止的利息3500元。在一审庭审中，李某增加利息部分的诉讼请求，要求中资按照年利率7%计算支付自2013年6月30日起至2015年6月30日止两年的利息17472元。
【裁判情况】：
【一审裁判】：
一审法院认为，合同依法成立后，因被告一直未动工建盖原告所认购的房屋，且未取得商品房预售许可证，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告以书面形式要求被告退还其所支付的选房意向金，庭审中被告自认已同意原告的退房、退款申请，由此，双方之间的《中资·生态佳园选房意向书》因双方协议而解除。《中资·生态佳园选房意向书》解除后，尚未履行的，应终止履行，已经履行的，当事人应根据履行情况和合同性质要求恢复原状并有权要求赔偿损失。对于原告要求退还选房意向金的诉讼请求，因原告已支付选房意向金，双方之间的合同解除后，被告应将收取的款项退还原告，故对原告的该项请求，予以支持。
对于原告要求支付利息的诉讼请求，因系被告的原因导致双方订立合同的目的不能实现，故被告应当按照双方约定按年利率7%支付自收款之日起的利息，由被告按年利率7%计算支付选房意向金124800元自2013年6月30日起至判决确定的履行期限届满之日止的利息。据此，判决如下：由被告云南中资房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告李某选房意向金人民币124,800.00元，并按照年利率7%计算支付上述款项自2013年6月30日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息。
中资地产不服云南省石林彝族自治县人民法院（2015）石民初字第543号民事判决，向云南省昆明市中院提起上诉。
【争议焦点】：被上诉人要求上诉人按照年利率7%支付选房意向金124800元自2013年6月30日起的利息是否有事实和法律依据
【二审裁判】：
二审法院认为，上诉人与被上诉人于2013年6月30日签订的《中资•生态佳园选房意向书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应按约履行。而本案中，双方签订前述合同后距今已两年多时间，上诉人仍未动工建盖被上诉人所认购的房屋，致使上诉人于2014年9月3日以“建房时间慢”为由而非其个人原因向上诉人申请解除前述合同并退还选房意向金，故一审法院认定因上诉人的原因致使被上诉人购买房屋的合同目的不能实现，其应当按约向被上诉人支付选房意向金124800元自2013年6月30日起至判决确定的履行期限届满之日止按年利率7%计算的利息并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
六 定金不得超过主合同标的额的20%。签订预约合同后，因开发商原因导致买受人无法实现合同目的的，买受人有权解除合同。双方对预约合同中支付的款项性质约定不明的，不认定为定金，不适用定金罚则，买受人不能主张双倍返还定金，开发商按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。
【案例】：石林保达置业有限公司与卢某商品房预约合同纠纷一案【(2015)昆民一终字第964号】
【案情】：买卖双方当事人基于真实意思表示签订“销控单”、《意向协议书》和《认购协议书》，约定卢某认购保达置业房屋，并于签订《认购协议书》时交付定金（成交价的30%）62652.00元，作为签订《商品房买卖合同》的担保，该款项在保达置业签署《商品房买卖合同》及其补充协议后将定金转为首期房款。因卢某以保达置业至今未与其签订《商品房买卖合同》，且保达置业就涉案商铺未取得商品房预售许可证，导致卢某签订协议的目的不能实现为由诉至一审法院。诉请解除双方之间的《认购协议书》，由出卖人双倍返还买受人定金共计125304.00元，且由出卖人承担本案诉讼费。
【裁判情况】：
【一审裁判】：
一审法院认为，关于62652.00元的性质，庭审中原告认为62652.00元是定金，而被告对此否认。从原、被告签订的《认购协议书》来看，首先双方既约定在签订《认购协议书》时支付62652.00元作为定金，又约定签订《认购协议书》时支付首期房款62652.00元（含定金），根据《中华人民共和国担保法》第八十九条有关“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回”的规定，定金只有在债务人履行债务后才抵作价款或收回，而不能同时约定62652.00元既是“定金”又是“首期房款”；其次，双方约定以成交价的30%作为定金超过主合同标的额的20%，定金数额不符合法律规定；再次，双方仅约定原告不履行相关义务时定金不予退还，未约定在被告不履行合同时应双倍返还定金；最后，被告出具给原告的收据中记载62652.00元是作为意向金收取。综上，原、被告对于62652.00元的性质约定不明，不应当视为定金。根据原、被告签订的两份协议，结合本案实际，一审法院认定62652.00元系预付款而不是定金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告卢成源与被告石林保达置业有限公司于2013年9月9日签订的《认购协议书》；二、由被告石林保达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告卢成源预付款人民币62652.00元，支付违约金人民币7500.00元；三、驳回原告卢成源的其他诉讼请求。
石林保达置业不服云南省石林彝族自治县人民法院（2015）石民初字第1156号民事判决，向云南省昆明中院提起上诉。
【争议焦点】：关于62652元的性质认定及是否双倍返还定金的问题
【二审裁判】：
二审法院认为，关于支付款项的性质。买受人认为62652元是定金，而出卖人对此否认。从双方签订的《认购协议书》来看，首先双方既约定在签订《认购协议书》时支付62652元作为定金，又约定签订《认购协议书》时支付首期房款62652元（含定金），根据《中华人民共和国担保法》第八十九条有关“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。……”的规定，定金只有在债务人履行债务后才抵作价款或收回，而不能同时约定62652元既是“定金”又是“首期房款”；其次，双方约定以成交价的30%作为定金超过主合同标的额的20%，定金数额不符合法律规定；再次，双方仅约定买受人不履行相关义务时定金不予退还，未约定在出卖人不履行合同时应双倍返还定金；最后，出卖人出具给买受人的收据中记载62652元是作为意向金收取。综上，双方对于62652元的性质约定不明，不应当视为定金。根据双方签订的两份协议，结合本案实际，一审法院认定62652元系预付款而不是定金。
关于是否双倍返还定金的问题。对买受人要求出卖人双倍返还定金125304元的诉讼请求，因买受人支付出卖人的62652元不是定金，不应当适用定金罚则，故不应当双倍返还，但出卖人未按双方之间的约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。买受人要求出卖人双倍返还定金实际为要求出卖人承担违约责任，鉴于出卖人实际占用买受人预付款项达两年之久，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，酌情认定由出卖人按年利率6%计付买受人违约金7500元。综上所述，一审法院判决解除上诉人与被上诉人之间签订的《认购协议书》并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百一十八条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
七 买卖双方签订认购书建立商品房预约合同法律关系，买受人依约支付定金，作为双方当事人履行签订正式商品房购销合同义务的担保。
【案例】：上诉人王某与上诉人云南尚居地产有限公司商品房预约合同纠纷一案【（2014）昆民一终字第46号】
【案情】：买卖双方签订《认购书》，约定买受人认购出卖人开发房屋一套，且买受人在签订认购书当日向出卖人支付定金作为签订《商品房购销合同》及其补充协议和附件的担保。因买受人称其由于限购政策的制约，不能实现合同目的，属于不能归责于买受人个人原因，要求解除认购书返还定金，而出卖人称其已书面通知买受人应当于规定时间前付清首期房款，并签订合同，但至今买受人仍未前来签署合同并支付首期房款，故解除认购书，不退还定金。王某因此诉至法院，请求一审法院判令解除双方签订的《认购书》，由尚居公司向王某返还定金50万元，并按照现行银行同期贷款利率向王某支付自2013年5月24日起至退还定金之日止的资金占用费。
【裁判情况】：
【一审裁判】：
一审法院认为，王某、尚居公司双方均要求解除合同并已通知了对方，故对王某要求解除双方签订的《认购书》的诉讼主张，一审法院予以支持；本案认购书采用的系格式条款，综合考虑双方签订认购书的内容以及实际履行的情况，一审法院根据公平原则酌定尚居公司应返还王某定金25万元；对王某要求尚居公司资金占用费的请求一审法院不予支持；驳回原告王某的其它诉讼请求。
王某、云南尚居公司均不服昆明市官渡区人民法院（2013）官民二初字第436号民事判决，向昆明中院提起上诉。
【争议焦点】：认购书中约定的“定金”是什么性质
【二审裁判】：
二审法院认为，经审查王某与尚居公司于2013年5月23日签订的《滇池龙岸楼宇认购书》的相关内容，为王某向尚居公司认购其开发的滇池龙岸一期一区xxx号房屋一套，双方当事人通过该认购书的签订建立了商品房预约合同法律关系，王某并为此交付了50万元定金。根据该合同关于“乙方（王某）在签订本认购书的同时应向甲方（尚居公司）支付定金人民币500000.00元（定金以收据为准）作为签订《商品房购销合同》及其补充协议和附件的担保”的约定，该定金的性质为定约定金，即该定金应当作为双方当事人履行签订正式的商品房购销合同义务的担保。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致处理有误，本院依法予以改判，上诉人王某的上诉请求依法不能成立，本院不予支持，上诉人尚居公司的上诉请求依法成立，本院予以支持。据此，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：一、维持（2013）官民二初字第436号民事判决第一项，即“解除原告王某与被告云南尚居地产有限公司签订的《滇池龙岸楼宇认购书》”；第三项，即“驳回原告王某的其它诉讼请求”；二、撤销（2013）官民二初字第436号民事判决第二项，即“被告云南尚居地产有限公司于判决生效后十日内，返还原告王某定金250000元”。
八 因买受人属于限购对象，无法办理银行贷款手续导致认购书解除的，应当加以区别对待，如限购政策实施时间早于认购书签订时间，且买受人对限购政策知道或应当知道的，属于因买受人一方的原因导致认购书解除，定金不予退还。
【案例】：上诉人王某与上诉人云南尚居地产有限公司商品房预约合同纠纷一案【（2014）昆民一终字第46号】
【裁判情况】：
【争议焦点】：定金是否应当退还
【二审裁判】：
二审法院认为，根据查明的案件事实，在履行合同过程中，因王某属于昆明市限购政策规定的限购对象，无法就诉争房屋办理银行贷款手续而导致双方签订的《滇池龙岸楼宇认购书》解除，对于此种情形的处理，《滇池龙岸楼宇认购书》第八条约定：“乙方知悉并承诺遵守国家与地方关于限购的规定，若乙方暂不符合在本市附房的条件，乙方自愿承担因暂不能办理合同备案、房屋产权登记的后果，如乙方因此提出解除认购书或未按认购书约定的时间签署《商品房购销合同》的，则甲方有权没收定金并将本房产另行出售。”王某认为该条合同约定加重了王某的责任，免除了尚居公司的责任，双方权利义务明显不对等，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条约定应当认定为无效，本院认为，昆明市的限购政策在2011年1月已经开始实施，至双方签订合同时已经施行了两年多的时间，该政策系与公民生活息息相关的房地产调控政策，王某长期在昆明市居住和生活，并且其名下已有两套房屋，在其与尚居公司签订《滇池龙岸楼宇认购书》时，王某对限购政策的内容是应当明知的，并且，在《滇池龙岸楼宇认购书》中，尚居公司对于该条约定内容已经加黑注明对购房人进行了提示，王某在此情况下仍然签订该合同视为其对该条合同约定内容已经清楚且愿意遵守，故《滇池龙岸楼宇认购书》第八条的约定内容并不存在加重王某责任，免除尚居公司责任的情形，该合同约定系双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的约定。现合同无法履行系由于王某一方的原因所导致，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条关于“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”之规定，其无权要求尚居公司退还定金，本院对其要求尚居公司退还定金的诉讼请求不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，导致处理有误，本院依法予以改判，上诉人王某的上诉请求依法不能成立，本院不予支持，上诉人尚居公司的上诉请求依法成立，本院予以支持。据此，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：一、维持（2013）官民二初字第436号民事判决第一项，即“解除原告王某与被告云南尚居地产有限公司签订的《滇池龙岸楼宇认购书》”；第三项，即“驳回原告王某的其它诉讼请求”；二、撤销（2013）官民二初字第436号民事判决第二项，即“被告云南尚居地产有限公司于判决生效后十日内，返还原告王某定金250000元”。
九 买卖双方在认购书中明确了购房总价及优惠后价格并交付定金，在买受人没有证据证明开发商承诺同意给其额外价格优惠，以开发商虚假承诺为由或以双方因房屋单价无法达成一致意见拒绝签订商品房购销合同的，无权要求返还定金。
【案例】：上诉人魏某与被上诉人云南伟佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案【（2014）昆民一终字第84号】
【案情】：魏某与伟佳公司签订《【兰亭上锦】商品房认购书》，且魏某向伟佳公司支付了10000元定金。后伟佳公司向魏某发出《关于挞定兰亭上锦7-703房的通知》，称根据认购书的相关约定，魏某应于2012年12月31日前缴付扣除认购定金后首期房款并签署《商品房购销合同》，并到伟佳公司指定银行申请办理按揭贷款手续和缴交相关按揭费用。因魏某至今未依认购书约定办理上述手续，其行为已经构成违约，伟佳公司虽无义务但仍最后一次通知魏某，依认购书的相关约定，伟佳公司将另行出售商品房，并将魏某所支付的定金予以没收。魏某诉至一审法院，请求伟佳公司返还商品房认购金10000元并承担本案诉讼费。
【裁判情况】：
【一审裁判】：
一审法院认为，双方签订的《【兰亭上锦】商品房认购书》已经具备了商品房买卖合同成立的主要条款，故应为商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，且在签订该认购书时伟佳公司已经取得了《商品房预售许可证明》，双方均应按照认购书的约定履行各自的义务。由于10000元的性质属于定金，应适用定金罚则；魏某在未按照双方的约定履行义务时，根据合同约定其无权要求返还定金。同时从认购书的条款来看，双方已经对房屋价款进行了约定，魏某主张的伟佳公司承诺有百分之三十的优惠保密价也没有提交相应的证据予以证明。故一审法院判决驳回魏某的全部诉讼请求。
魏某不服昆明市西山区人民法院（2013）西法民初字第4474号民事判决，向昆明中院提起上诉。
【争议焦点】：被上诉人是否应当向上诉人退还其收取的10000元款项
【二审裁判】：
二审法院认为，双方于2012年12月25日签订的《兰亭上锦商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。按照协议约定，上诉人选择一次性付款方式后，应当于2012年12月31日前缴付扣除认购定金后的全部房款并签署《商品房购销合同》。同时，根据被上诉人的陈述，其已同意上诉人延期至2013年1月31日前支付全部房款，但上诉人仍未在延期时间届满前签订《商品房购销合同》。上诉人称未能最终签订《商品房购销合同》的原因系被上诉人对诉争房屋的价格进行虚假承诺，即被上诉人承诺诉争房屋价格在周边房价（每平方米5000元左右）基础上再优惠30%，被上诉人对此不予认可，上诉人对此亦未能举证证实。结合日常情理，上诉人对于房屋单价的主张违背日常生活经验，故对于上诉人的上述主张本院依法不予采信。另外，上诉人虽主张双方因房屋单价无法达成一致意见而未能最终签订《商品房购销合同》，但双方对房屋总价及优惠后价格已作出约定并写入《【兰亭上锦】商品房认购书》。至于上诉人称所谓“兰亭上锦”这一楼盘不存在，根据二审查明事实，兰亭上锦的标准地名为翠海雅筑花园，虽上诉人对于被上诉人提交的《商品房预售许可证明》真实性不予认可，但并无相反证据予以反驳，故上诉人的该主张亦无法成立。综上所述，上诉人的上诉主张均无法成立，双方未能签订《商品房购销合同》系上诉人原因所致，故依据《【兰亭上锦】商品房认购书》第四条第二项的约定，被上诉人有权没收上诉人支付的定金。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应当依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。