地下室风波

案情简介
刘某通过房产中介将其从案外人阿某处购买的一套住宅楼卖给姚某，在房产中介的见证下，姚某与刘某签订了《房屋买卖合同》，该合同中未约定地下室的相关事宜。合同签订后，刘某交付了房屋，姚某交纳了房款并办理了相关的房屋产权证。但事隔一年多刘某一直迟迟不愿将地下室交付给姚某，双方为此发生纠纷，姚某将刘某和房产中介一并诉至法院。
调查与处理
姚某与刘某、房产中介签订的《房屋买卖合同》为有效合同。《中华人民共和国物权法》第一百一十五条规定“主物转让，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”。本案诉争的地下室位于独立的不同空间，具有独立的经济价值，作用在于辅助、发挥主房屋效用，刘某从案外人处购买房屋时买卖合同中未约定地下室，但购买房屋时包含诉争地下室。地下室未进行不动产登记，故不属于独立物而系从物，在双方未作特别约定的情况下，主物转让的效力及于从物，作为从物的地下室亦应随主房屋一同转移。一审判决：刘某将地下室腾空并交付给姚某所有。判决后，刘某不服提出上诉。
二审中，刘某仍然坚持房款中不包含地下室的价款，地下室有其堆放的物品而拒绝向姚某交付。考虑到刘某如不自觉交付地下室，姚某的权利在短期内无法得到实现，双方的矛盾还会因此加剧。经与刘某、姚某多次沟通协商和用情用理释法，最终双方达成调解协议。刘某同意在限定的时间内将地下室腾空并交付给姚某，姚某也愿意在刘某按期交付地下室的同时给其以适当的补偿。双方均在约定的时间里履行了各自的义务，这场耗时一年多的“地下室风波”终于平息了。
法官说法
地下室顾明思义，是建在房屋地下的，多为堆放、存放物品的房子。因为住宅楼有多种性质的，有商品房、拆迁安置房、集资房等，所以地下室的取得的方式也各有不同，有单独购买的、有买房时赠送的，不同的情况在卖房时的处理方法也是各不相同的。本案涉及的房屋是多层住宅楼，属于棚户区改造、拆迁安置房，分房时每家都会免费分得一间面积大小不等的地下室，不会单独收费，所以老百姓在卖房时都习惯地将地下室与住宅一并移交下任买主，不会因为地下室的交付而发生纠纷。刘某和姚某之所以发生纠纷的原因是签订房屋买卖合同时未约定地下室包括在内。地下室虽是分房时赠送的，是独立的空间，但属于楼上住宅的从物，卖房时应当随主物一并移交付，除非买卖双方对此有特别约定，否则不能以未约定而另行要求计算价款。
法条链接
《中华人民共和国物权法》第一百一十五条 主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外