办理房产证的钻石级指引

这是一个“证”时代！我们调侃网络和旅游景点销售的各种搞笑证件之余，同时也遇到了“证明我妈是我妈”的难题。因此，商品房如此大宗的交易，除了需要仔细验收房屋外，我们必须注意房屋产权证的办理情况。
1、谁应该去办房产证？
买房过程中，大部分合同约定开发商代办房产证，逾期办理还需要支付违约金，于是，造成应当由开发商办理房产证的错觉。
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因此，购房者是申请办理房屋所有权证的法定义务人，开发商负有协助的义务。
2、办理房产证的基本流程
第一步 确认开发商完成初始登记，即大确权。
一般来说，开发商在办理竣工备案表后，就会将办理房产证的资料报送给相关主管部门，因此，业主在收房后可以向开发商询问相关事宜。
第二步 前往主管部门领取并填写《房屋所有权登记申请表》
申请表需要开发商盖章，有的开发商手中会有现成的盖好章的表格。
第三步 领取测绘表
测绘表是相关部门确认标注面积的依据，业主可以前往开发商指定的房屋面积计量站领取，有的也可以直接向开发商领取，也可以向登记部门申请对房屋面积进行测绘。
第四步 领取相关文件
在向相关部门或开发商咨询时，一定要明确需要领取的必要申请文件，如购房合同、房屋结算单等，并再次确认《房屋所有权登记申请表》已经过开发商盖章。
第五步 缴纳公共维修基金、契税
有的地区由小区办收取，有的地区由银行代收，具体的缴纳方法可以向开发商咨询。这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，必须保存好。
第六步 提交申请材料
具体的申请材料有：1.申请表(开发商盖章);2.房屋买卖合同;3.关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书;4.测绘表、房屋登记表、分户平面图两份;5.专项维修资金专用收据;6.契税完税或减免税凭证;7.购房者身份证明(复印件和原件);8.房屋共有的提交共有协议;9.银行的提前还贷证明。
第七步 领取房产证
按照管理部门出具的领取证书通知书载明的时间领取房产证。
注意： 在缴纳印花税和产权登记费、工本费时要仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息
特别注意：各地方政府为了规范房地产市场，避免购房者因开发商的原因无法办理房产证，特别制定规章办法允许购房者自行准备材料办理房产证。例如《广州市城镇房地产登记办法》第四十九条就规定，所有权初始登记后，开发商未在规定或约定时间办理房产证的，购房者可以提交材料单方申请转移登记。经预告登记的预购商品房因未通过规划验收等原因而未办理初始登记，进而不能办理转移登记的，房地产行政管理部门应当依法及时作出处理。处理后依法已办理初始登记，当事人申请转移登记的，房地产行政管理部门应当及时办理。
3、办理房产证的风险与防范
目前房地产市场上，合同一般约定由购房者委托开发商办理房产证。两者合作就会或多或少产生一定的“误会”，这就带来一定的风险。
（1）购房者请注意
前文提到，办理房产证是购房者的义务，因此购房者必须及时准确地获取办理房产证的材料。但是在委托开发商办理房产证的方式上，大部分是由开发商通知购房者提交材料的期限以及具体材料明细。购房者就必须做好以下准备：
1.在签订合同时填写好具体的联系方式、联系地址；约定好开发商与购房者之间的沟通过程和内容以书面形式确定；
2.保存好开发商的通知，用以划分办证不能的责任，例如开发商要求购房者的身份证明是否包括身份证和户口本，是否需要原件等等。还要留存好通知、邮单、妥投证明；
3.及时搜集并办理好办证所需材料，并在通知期限内提交给开发商，如果遇到特殊情况，及时与开发商联系后续处理方案。
（2）考虑行政等其他因素影响
办理房产证引发的纠纷实际就在于时间上。逾期办理房产证需要区分谁应该承担责任。开发商与购房者签订合同时，也许仅考虑到开发商进行办理证件手续以及购房者搜集提交材料的时间，但是行政部门审核处理房产证也需要一定时间。因此双方应当去了解当地房地产行政主管部门办证一般所需的时间，在签订合同时将该时间在考虑进办证所需时间，并约定因其他非因合同双方引起的办证迟延责任。
（3）关注违约责任的约定
委托开发商办理房产证，如果因开发商的原因迟延办理房产证，购房者一般可以依据合同约定向开发商要求逾期办证违约金。但是，很多开发商在和消费者签订补充协议时，对违约金的金额设定了上限，例如购房款总额的1%。该条款在案件审理过程中存在争议，从长远来看，如果开发商一直迟延办理房产证，购房者产生的损失必定扩大，这与违约金上限相互矛盾。从契约精神来看，既然购房者同意签订合同，表明其已经同意违约金上限的条款，在产生纠纷时反言就不符合诚实信用原则。因此，建议购房者仔细审阅合同，有疑问时需要及时向开发商提出。