到期的楼宇商铺能不能无责解约？四种方案助你轻松破局

今年刚开工，一位商业地产企业朋友找到我们，咨询了一个楼宇运营的问题：
他们自建自营一栋高档写字楼宇，将其中的某一部分出租给了一家外资企业，但是因为地产企业今年内部的运营计划调整，打算另寻承租人，不再租给这家外企。可是这家外企却很执拗，执意要租，并且声称要主张承租人的“优先承租权”。
法律小tips：
优先承租权是指在房屋租赁合同中，租赁期限届满，出租人需继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。
2021年开始施行的《民法典》在第734条对于优先承租权是这样规定的：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”
民法典似乎规定的很简单也很明确，原始承租人确实有权利优先承租。
那是不是代表着地产企业无计可施？
可能大部分人觉得挺难的，毕竟734条只有短短这么一句话，没啥突破空间。甚至该地产企业咨询了一位法律界的朋友也表示这问题非常棘手。
可是咱们的地产企业也很冤呐，
毕竟是我自己的房子，难道我还没有权利决定出租给谁了？
我们决定试试破局。当然，破局方案要遵循我们一贯主张的三要素：
1.不是告诉客户有风险，而是告诉怎么破风险
2.不要单纯的律师我认为，而是权威观点怎么认为
3.不是给客户法条，而是给解决方案
我们按照这个逻辑，一条条来梳理。
一
首先需要明确的是，原始租户的优先承租权确实应引起关注，因为依据最高法院《房屋租赁合同司法解释》的规定，违反优先承租权的，作为出租方的地产企业要承担赔偿责任。
我们检索了一下江苏省范围内，因优先承租权发生的索赔案例，发现有年年增高的趋势，且其他省市也基本有大同小异的趋势。

这些案件中，有超过80%的案件法院都支持了承租方的索赔要求。

也就是说，商业地产企业如果忽视对优先承租权的合理合规处理，那么确实会造成楼宇运营上的重大风险。
二
如果想要破局，商业地产企业作为楼宇运营方仅仅局限于《民法典》734条“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”这简单的一句话上，很难。
因此，我们打开了由全国人大法工委主编的《民法典解读》（2020年6月第一版）这本书。
大家知道，《民法典》是由全国人大通过的一部法典，而这个法工委的全称是全国人大常委会法制工作委员会，他们编写的解读，某种意义上非常接近“立法解释”或“立法解读”。
全国人大法工委认为，如果承租方想适用优先承租权，应当满足这四点条件：
有效的租赁关系
出租人继续出租房屋
满足续租的同等条件
合理期限内主张优先权
其实，用好上述四点，就得出了权威性的解决方案。
三
我们按照人大法工委的理论依据，给商业地产企业们整理好的破局“优先承租权”的4种方案：
方案一 破除有效的租赁关系
基于人大法工委的理论依据一，优先承租权必须基于“有效的租赁关系”。也就是说，如果双方的租赁关系不再有效存在，也就不需要遵守优先权。
在我们这个案例中，楼宇方之所以不愿意将房屋继续承租该外资企业，就是因为该企业有多次擅自改建改造房屋的行为，违反了租赁合同的约定，且达到了可以“解除租赁合同”的标准。
在这种情况下，我们建议楼宇方应立即发出“解除租赁合同的通知”，宣告租赁关系的结束，也就不再需要继续遵守优先承租权。
方案二 构建不再继续出租房屋的场景
基于人大法工委的理论依据二，优先承租权基于“出租人继续出租房屋”。即，如果楼宇方并不打算对外出租该房屋，或者打算将房屋进行自用，那么无需再遵守优先承租权。甚至在极端情况下，先自用数月后再出租，我们认为也无需受到优先承租权的限制。
方案三 如果不满足“同等条件”，就无需遵守优先承租权
优先承租权，是基于“同等条件”下的优先，那么所谓的条件包括了哪些因素？
依据人大法工委的观点，该“同等条件”是指：租赁价格、价款履行方式及租赁期限和租金支付期限等，还包括租赁物的用法和用途。
也就是说，楼宇方可以根据自身的需要制定新一年度的租赁价格、支付期限、承租期限等，甚至可以规定承租人行业限定、房屋用途等条件，只要有一项条件原承租人不满足，就可以排除原承租人的优先权。
方案四 楼宇方积极发出催告通知，引发承租人优先权到期
通常商业地产的租赁合同均会约定：提前3-6个月协商并签订下一年度的租赁合同，而这个时间也是通知敦促承租人主张权利的黄金时间。
我们建议，在上述时间内应当将新的租赁条件及租赁合同发给该外资企业，并附通知要求其在合理期限内（建议不低于15日）给予明确答复，超过该期限内未答复即视为其放弃优先承租权。
小 结
今天我们和大家聊了聊商业地产企业作为楼宇、园区的运营方如何破除承租人的“优先承租权”问题。
依据人大法工委的权威理论观点，我们总结出4种方案，分别是：
1.用解除原租赁协议的方式破除有效的租赁关系
2.构建不再继续出租房屋的场景
3.制定新年度房屋出租的新条件
4.积极发出催告通知，引发承租人优先权到期
当然，上述4项方案完全可以根据实际情况，在具体咨询法律专业人士的情况下，选择一项或多项同时使用。
方案使用中涉及的法律文本，建议也交由相关专业人士起草审核后再发出。当然，我们帮您把方案四中的催告通知的文本起草好啦