房屋转租和租赁权转让之间的区别

案情简介
吉某租用他人铺面从事商业活动，2008年2月25日租赁期满后，吉某仍然在经营该商铺。2008年3月3日，刘某与吉某商谈并签订《铺面转让协议书》，协议约定吉某以9000元的价格将铺面租赁权转让给刘某，刘某于当天支付了转让费。2008年3月4日，吉某带刘某找到出租人，刘某与出租人签订了租赁协议，之后刘某接收了铺面，开始对铺面进行装修。2008年4月20日，刘某得知该铺面要拆除并及时搬出，与吉某发生争议，遂诉至法院请求：要求吉某退还铺面转让金9000元，赔还装修费15000元及违约金1万元，共计34000元。
法院判决
法院认为，双方签订的铺面转让协议实质上是铺面租赁权转让协议。根据我国《合同法》第236条规定，吉某与出租人签订的铺面租赁合同于2008年2月25日到期，但至2008年3月3日双方签订转让协议时，吉某仍然在使用该铺面，吉某与出租人之间形成了不定期的铺面租赁合同，吉某依法享有租赁权。双方当事人签订的《铺面转让协议书》中吉某将其对该房的承租权转让给刘某，由刘某与出租人直接签订租赁合同而取得该房的承租权，故刘某向吉某支付的9000元款项系房屋承租权的转让费。本案双方签订的租赁权转让协议是双方真实意思表示，协议签订后，得到了出租人的认可，不违反法律规定，应属合法有效的协议，且租赁权已按协议约定完成了转让，该协议已经履行完毕。刘某现不能使用房屋系因房屋被拆除所致，而出租人亦向刘某退还了租金，吉某并无违约之处。遂判决：驳回原告刘某的诉讼请求。
案例来源：云南省昆明市中级人民法院（2009）昆民一终字第266号
律师提示
房屋转租与租赁权转让是一回事么？现实中人们往往分不清。房屋转租是指承租人在租赁期间，将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。
租赁权转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，转而由受让人与出租人成立新的租赁合同。房屋租赁权转让即租赁合同关系中征得对方同意，将房屋的承租权转让给第三人，原租赁关系解除，第三人直接与承租人或出租人建立租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第八十条、八十四条及第八十八条规定，租赁权转让并非单纯的权利让与，租赁权转让合同的本质是合同债权债务的一种法律地位的转让，如果转让人系债权人的，其转让租赁权应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力；如果转让人系债务人的，其将房屋租赁合同的义务直接转移给第三人的，应当取得债权人的同意。
房屋转租与租赁权转让虽然都要把租赁物转移给第三人占有，但两者的法律性质、承担的违约责任及当事人却是不同的，房屋转租涉及两个租赁合同、三方当事人的法律关系，房屋转租之后承租人并不退出原租赁合同关系，而房屋租赁权转让只涉及一个租赁合同关系，即原出租人与承租人之间的租赁合同终止，原承租人退出租赁合同关系，原出租人与受让人之间形成新的租赁合同关系。
法律规定
1.《中华人民共和国合同法》
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第八十四条 债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第八十八条 当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。
第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。