违约金约定房屋总价款的10%，是否过高？

购买二手房，卖方签署房屋买卖合同并收取定金后，以“家庭原因”拒绝继续履行合约，作为购房者，该如何救济？
基本案情
2017年3月2日，张某（卖方）与杨某（买方）签订《房屋买卖合同》，约定张某将广州市荔湾区X小区601房出售给杨某，房屋面积93平方米，物业成交价为250万元，税费承担方式为由买方承担全部税费。张某应于收取定金后的110天内向抵押银行申请办理提前还贷手续。杨某应于收到银行提前还贷通知后，向张某付购房首期款125万元。合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业……。
2017年3月2日，杨某向张某支付定金50000元。2017年3月28日，张某以“家庭原因”拒绝履行合同并向杨某的银行账户转回50000元。杨某及中介多次请求张某协商均无果，张某拒绝继续履行合同。
为维护个人权益，杨某将张某起诉至法院。
原告杨某向本院提出诉讼请求：
1.解除杨某与张某所签订的《房屋买卖合同》；
2.张某向杨某支付合同违约金25万元；
3.张某向杨某支付房屋溢价损失80万元。
裁判结果
一审：
1.原告杨某与被告张某于2017年3月2日签订的《房屋买卖合同》于2017年3月28日解除；
2.被告张某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨某支付违约金25万元.
张某不服，提起上诉。
XX市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。
律师说法

本案主要争议焦点：案涉《房屋买卖合同》杨某能否主张解除，本案中，张某是否违约，杨某能否主张张某承担违约责任，违约金及房屋溢价损失如何认定。
律师说法：《房屋买卖合同》是杨某与张某真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。杨某已经按照合同约定支付定金50000元，2017年3月28日张某以转回定金的方式表示拒绝出售房屋，构成根本违约。
根据我国现行民法典的规定，合同解除权分为约定解除权及法定解除权。本案同时符合约定解除权及法定解除权的适用条件。杨某要求按照《房屋买卖合同》的约定解除合同，并要求张某支付相当于成交价10%即250000元的违约金，符合合同的约定，法院应当予以支持。关于张某抗辩违约金过高的问题，张某拒绝履行合同缺乏诚信，违约行为存在明显的恶意，其提出因“家庭原因”而无法履行，也没有提交证据予以证明。
所以，法院结合杨某提交的《评估结论书》及张某恶意违约的过错情况，结合房屋溢价损失，考虑本案合同履行的阶段尚处于初期阶段，杨某在履行合同过程中仅支付了50000元定金，尚未支付首期房款，法院综合考虑，支持了房屋总价款10%违约金的诉请，对于房屋价格上涨的其他损失，认为违约金已足以弥补，所以，没再采纳。
结语
二手房买卖涉及主体较杂，不仅存在买卖双方，通常还包括中介、银行等金融机构。同时影响交易的因素也不仅局限于双方签订的合约，市场、政策以及社会环境也是双方重点考虑的对象。房产价格由于受到政策、价格规律等影响，具有较大不确定性。但买卖合同约定的违约金一般为房价总额的10%或20%，远低于市场波动价格。相较于市场波动带来的巨大收益，违约成本便显得可以接受，这也是客观上导致房屋买卖纠纷频出的原因。
作为购房者，交付定金后如遇卖方拒绝履行合同，应当根据合约内容积极主张权益，根据不同的情况可以要求卖方继续履行合约或解除合约退回已给付的金钱并主张违约责任，若违约金不足以弥补购房者的损失，可以适当提高违约金额。购房市场瞬息万变，作为购房者要想最大程度降低交易风险，不妨在签约时，通过约定一定的违约金或赔偿金数额，以获得单方解除权，将违约和赔偿责任限定在自己可以接受的范围。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。