事关所有业主，物业服务费标准确定及调整

一、物业费标准的确定
（一）《物业服务合同》的两种形式
1.《前期物业服务合同》：住宅物业交房时，还没有成立业主大会和业委会，由开发商选定的物业公司与业主签订《前期物业服务合同》。
2.《物业服务合同》：等到业主人数和交付的房屋面积到达法定数量，成立业主大会和业委会后，业主大会与业委会可以选择继续聘用原物业公司或者决定聘用其他物业公司。
如果选择继续聘用原物业公司的，重新签订《物业服务合同》。
如果决定聘用其他公司，则与新的物业服务公司签订《物业服务合同》，前期物业服务的公司退出，与新选聘的物业公司交接后，由新物业公司提供物业服务。
（二）物业费的政府指导价和市场调节价
2004年1月1月开始施行的《物业服务收费管理办法》取代了1996年的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，将物业费标准的申报批准制改为政府指导价和市场调节价两种形式，物业费纳入市场化管理。
其中《前期物业服务合同》实行政府指导价，而指导价的价格则由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。
就十堰市而言，湖北省发布的鄂价工服〔2018〕22号,<《关于印发《湖北省物业服务收费管理办法》的通知>中明确规定，建设单位应当依法公开选聘前期物业服务主体，在政府制定的收费标准内与之约定具体收费标准，签订前期物业服务合同，并按规定向价格主管部门报送物业服务及收费标准等资料。
十堰市物价局、十堰市房地产管理局联合发布的十价工服〔2018〕85号《关于规范十堰城区物业服务收费管理有关问题的通知》中进一步明确了十堰市住宅前期物业费的价格和调整的方式，《通知》将物业分为四级，从基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等方面对物业费的收取标准做了细化，其中电梯房的物业费最高取费标准是1.5元/平方·月，无电梯房最高1元/平方·月。
而《物业服务合同》则实行市场调节价，即物业费的取费标准由业主与物业公司根据市场价协商确定。
二、物业费标准的调整
《前期物业服务合同》为政府指导价，有一个确定的标准，物业公司认为其提供的服务能够达到一级的标准，都会按照相应标准定价，这个费用标准原则是不能调整的。
而《物业服务合同》中提供服务的物业公司是业主选定的，价格也是双方进行协商后确定的，物业服务合同中约定的价格对双方具有约束力，根据法律规定和小区的业主大会议事规则，物业公司认为需要调价的，可以通过征求业主意见的方式调整物业费，如果经正当程序，物业费就可以调整。
物业费标准的调整需要业主大会决议同意，可以是通过召开业主大会的方式进行表决，也可以是通过书面或者网络平台征求意见的方式，还可以是通过大部分业主按照新的标准缴纳物业费的方式进行确定。物业公司通过法定程序调整物业费的行为，并不属于违约，也不违反法律规定。
案例索引
▍案例一：湖北省高级人民法院（2017）鄂民申2072号
法院认为，“关于梁某是否应按物业公司调整后的标准即1.0元/平方米/月和1.2元/平方米/月支付物业服务费的问题，虽然双方前期合同约定了0.8元/平方米/月的标准，但同时亦约定了按地市局物价标准调整。
该合同真实合法有效，双方应严格依照合同履行各自义务。物业公司调整收费标准时，通过张贴通知的形式告知了该小区全体业主。物业公司提交的交费统计表、交费清册、业主交费凭证可相互印证，足以证明在物业服务费调整后，绝大部分业主按照新的收费标准按时缴纳了物业服务费。”
法院认为大部分业主按照新的标准缴纳物业费的行为证实了大部分业主对物业费调整的认可，最终驳回了梁某的再审申请。
▍案例二：宜昌市中级人民法院（2015）鄂宜昌中民二终字第00140号《民事判决书》
法院认为：“本案某公司提交的证据可以证明某小区现有业主124名中有105名业主已按照新标准1.2元／月／平方米履行了交费义务，某公司的提价行为已取得三分之二以上业主的同意，且结合某公司物业服务资质等级，参照同类型小区物业服务费标准，某公司将本案所涉某小区物业服务费上调至1.2元／月／平方米符合公平合理原则，原审法院确认某公司上浮物业服务费的行为有效并无不妥。”
该观点被湖北省高级人民法院（2017）鄂民申1233号《民事裁定书》予以确认。
三、物业服务费调整的步骤
步骤一：前期调研及可行性论证
本阶段是对既往管理服务历程及经验的总结和梳理，包括对企业和对业主两个方面的分析。对企业端的分析包括：提供的服务到底怎么样？是否符合法律、法规及行业规定？是否符合合同约定？服务水平处于什么层次？与周边社区相比如何？每年投入了多少人力、物力、财力？盈亏情况如何?物业费收缴率如何？等等。
对业主端的分析则包括：物业项目建筑面积、占地面积、容积率、业主户数、业主构成、业主群体分布、业主缴费意愿、业主缴费能力、业主满意度如何？等等。
步骤二：多方沟通及意见征询
物业费调价不可能由物业服务企业单方决定，而是要受到各方力量的影响甚至是较大程度的决定作用。
在物业费调价过程中需要与以下主体沟通、协调并征询其意见：社区居委会/街道办事处/乡镇人民政府/房地产行政主管部/价格主管部门(具体哪个或哪些部门，要视情况而定）、业主委员会（如已成立）、业主或业主代表。
步骤三：整改并提高服务水平
对于前一步骤发现或提出的问题，物业服务企业着力整改，提高服务质量，达到或基本达到相关主体的要求。对于整改结果要进行宣传，赢得业主的赞同、认可或者最起码的不反对调价。
步骤四：启动调价
在调价条件基本具备的情况下，正式启动调价。物业服务企业要组建专门团队，制订调价方案，做好分工，列好计划，责任到人。
步骤五：明确服务标准并测算收费标准
本步骤既是调价方案的组成部分，更是对外宣传公示的重要内容，用以取信于业主及各监管部门，证明物业服务企业调价有充分必要性及合理性。评估测算时如果能够聘请第三方评估监理机构来进行，会更具客观公正性和说服力。
步骤六：召开沟通听证会
本步骤相当于一个通气会，是对服务标准和收费标准正式公布前，在小范围内的正式沟通意见。当然，本步骤并非必经步骤。
步骤七：调价方案公示公告
主体内容基本体现在步骤五中的内容，另外对调价的适用范围、实施日期等事项作专门提示。
步骤八：业主大会表决
经过公示公告，业主对调价方案有了了解之后，组织业主大会会议，就调价方案进行表决。此步骤是最关键和最具决定性意义的步骤。物业服务企业一定要配合业主组织或业主代表及政府主管部门做好最后的冲刺工作，至少征得“双过半数”业主的同意。
步骤九：签订物业服务合同补充协议
业主大会表决通过并经公示公告后，签订物业服务合同补充协议或者重新签订物业服务合同，用法律文件的形式将新的收费标准确定下来。
步骤十：公示新的物业服务收费标准