“住宅专项维修基金”想说“爱”你不容易

一、“住宅专项维修基金”，要想看清不容易。
根据2008年实施的《住宅专项维修基金管理办法》第二条的规定，住宅专项维修基金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金；可以形象地比喻成房屋的“养老钱”。可想而知这笔钱对保障业主的住宅安全有多重要。
然而现实中，对这笔钱有着清楚的了解的业主实在不多；大量的业主可能仅仅印象于开发商代收的一笔维修基金，不交这笔钱就办不了房产证，至于收取后如何管理、如何使用、如何查询，如何在被侵占时维护自己的合法权益等几乎一无所知！除了交钱时的通知外，没有人会主动向业主告知这笔钱的去向，也不会说明这笔钱如何使用，大部分的业主对这笔钱的认识都处在雾里看花的“糊涂”状态。
作为资金的主人却连自己的钱在哪里都不了解，这就免不了“住宅专项维修基金”屡屡被非法使用的现象发生。已经见诸报端的违法案件有：南京江宁区住建局将恒安嘉园1097万元维修资金转为一年期定存，却只付给业主活期利息共计35万元，住建局获利300万元；北京住房资金管理中心矿务局分中心主任范子林挪用400万元炒股；宁波住房资金管理中心将2亿元委托证券公司炒股等。此外还有开发商截留“住宅专项维修基金”的现象频频发生，一旦开发商公司注销，想要追偿都无从着手。
二、“住宅专项维修基金”，要想使用不容易。
“住宅专项维修基金”在业主委员会成立前后，法律规定了两种不同的管理主体和模式。在业委会成立前，由政府建设主管部门代管，成立后由业委会管理。但是如论由谁来管，政府建设主管部门对该笔钱使用具有监管权力。
业主要使用这笔钱，在程序上困难重重。在业主层面需要住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；在政府层面需由申请单位受业主委托向建设主管部门提交申请并经其同意。有时候一个程序走下来，可能就一年多，很多时候都是“远水救不了近火”，或者是程序上所耗费的时间成本对于较小的维修来讲成本太大，得不偿失。
正因为如此，目前我国收缴的约“5000”亿资金大部分处于沉睡状态，使用率低，且保值增值力也低。
三、“住宅专项维修基金”，业主的掌控之道。
业主自己的钱，终究要自己掌控才能真正发挥作用，那么业主该如果掌控呢？笔者建议：
1、落实由业主委员会自行管理方法，让业主的钱真正掌握在业主手里。
在南京江宁区，自2014年一年来已有20个小区先后成立业主委员会，并成功实现了住宅专项维修资金的“活期转定期”，让利息的支配权掌握在业主手中。
2、完善立法。
目前我国的立法只限于部门规章，应尽快制订效力层次更高的的法律法规，完善责任追究和约束机制，提高资金使用的透明度、运行效率和增值收益率，加大非法惩戒力度。
3、改进政府部门审核方法，简化审批流程。
政府的审核流程应不断有意识的加以改进，例如核对三分之二的业主签字，可以先由业主委员会确认各业主提供的手机号，承诺可用手机进行通知，之后由行政机关审核业主同意签字时可以用手机群发的方法进行确认审核。