关于《物权法》生效之前不动产所有权变动规则的梳理

01问题由来
日前，有朋友微信咨询房屋产权问题。其发过来的是一份蛮有看头的卖屋契。竖排，由右往左，软笔小楷。有买卖双方签字，有代笔人，有中人，还有包括人民政府在内的好几个章，落款时间为1990年。
朋友的问题是既然该房屋没有做过产权变更，能够要求返还。归纳起来就是在特定时期，房屋买卖合同签订，房屋已经实际交付，在产权登记没有变更的情况下，房屋所有权是否转移？
对于这一问题，如果放在现在，有定论。不动产所有权的转移看登记，这在《物权法》上有明确规定。《民法典》延续了这一规定。
具体见《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
那么在物权法生效之前呢？
02规则梳理
物权法在2007年生效，我们以时间轴为线索，把相关法律、法规、最高院的意见、解释作了整理。
1983年《城市私有房屋管理条例》第六条第一款
城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。
1986年《民法通则》第七十二条
财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
1987年《城镇房屋所有权登记暂行办法》第九条
房屋所有权因买卖、赠与、继承、分析、调拨、以及改建、扩建、拆除等原因转移变更时，应自转移变更之日起，3个月内办理转移变更登记。
1990年2月 最高人民法院《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》
可以适用“ 黑龙江省城镇公有房产管理条例”。房管二所与哈铁办事处签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方翻悔是允许的。
1995年《城市房地产管理法》第三十五条
房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
1995年《城市房地产管理法》第六十条第三款
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
1999年最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条
依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
从上述规定看，在《物权法》颁布之前，甚至是在《民法通则》颁布之前，至少在1983年我国已经有了不动产登记、领证的要求。争议点是从上述规定能否得出不动产物权设立、变更、转让和消灭没有登记会导致物权变动不生效的效果？
03评析
第一从文义解释看，《民法通则》确定的变动规则是以交付变更作为原则，以法律规定和当事人约定为例外，而这里的法律应该被限缩解释为全国人大及其常委会制定的“法”。唯有这样，才能和立法理论上的特别法优于一般法相契合。在物权法之前，与房屋登记规则相关的法律在《城市房地产管理法》，该法的规定是物权变动需要办理权属登记，无法得出不登记就是权属不发生变动的结果。
第二从相关案例看，在深圳市怡乐实业公司与林银坤、深圳市东乐实业公司执行异议之诉一案中，深圳中院认为案涉房屋现虽登记在东乐公司名下，但林银坤购买并占有案涉房屋的时间均在《中华人民共和国物权法》实施之前，在当时的法律并未明确规定不动产物权变动以登记为生效条件的情况下，从尊重事实、维护公平的角度出发，案涉房屋不应再被视为是东乐公司的财产，广东高院予以维持。
04小结
谈不上结论，也未必是结论。《物权法》生效之前不动产所有权是否因为交付而发生变动，也许争议仍旧在，但是争议引发诉讼的可能性是比较低的，一来年达久远，二来登记的概念已深入人心，该补救也已经补救。恰好遇到，做个梳理，留作纪念。