预定房屋的定金咋返还？

现在商品房销售过程中，房产公司一般与购房人会签订房屋预定合同，约定购房的价款、房屋基本情况等，并约定将来在某个时间点之前签订正式的房屋买卖合同，还会约定购房人应预先支付一定的定金，签订购房合同后抵作房款。钱款一旦进了房产公司的口袋，再想掏出来就很难了，购房人在什么情况下可以要求房产公司退回定金呢？
根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条的规定，房产公司通过认购、订购、预订等方式向购房人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，房产公司人应当将定金返还购房人。也就是说购房人如果因自己的原因不愿意买房或者没有能力买房，拒绝签订正式购房合同的，则无权要求退还定金。但是如果是在房屋预定合同约定的时间内到房产公司去签订合同，履行了房屋预定合同约定的签订合同义务，到房产公司就合同条款进行了协商，但最终因合同条款无法达成一致的，则不能认为是购房人的原因导致未能订立正式的购房合同，房产公司应当将定金退还。