租房都是坑？给你七条攻略

一二线城市房价居高不下，租房成了大多数人必须经历的过程。据统计，全国有超过1.2亿人租房。从寻找合适房源、联系房东看房、到最后签订合同，这之间的每一步都不容易；甚至租到房子住进去了，还会遇到很多坑。
因此本期星瀚微法苑整理了租房过程中七条攻略，以提醒大家租房时多多注意，避免将来产生法律纠纷。
01 了解你的出租人
近年来，关于假房东的新闻报道层出不穷，付了半年、一年的房租，却发现房子根本不是“房东”的。这种情况多是因为签合同时没有对出租人的信息进行审核，才入了骗子的圈套。
因此，在看房时，务必要了解你的出租人。你可以要求对方出示身份证明、产权证明等，以确认是否为房东本人。遇到出租人是“二房东”的情况，应当确认转租是否得到了房东的书面同意，根据《商品房屋租赁管理办法》，擅自转租，房东是可以收回房屋的。同时要注意，转租合同的时间不应超过原租赁合同规定的终止日期，否则租房者会承担较大风险。
02 书面合同不能少
《合同法》第215条明确规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁意味着房东可以随时结束租赁关系，对承租人来说，重新找合适的房源无疑是个大工程。同样，在续租时也应当签续租合同，否则也将视为不定期租赁。
因此书面合同也是对租赁关系的一种保护，事实上，书面合同还可以约定诸多细节，比如租金、水电费负担等，以防止房东变卦，后续产生纠纷。
03 合同条款越细越好，别忘登记备案
合同条款规定地越详细，将来发生纠纷就越容易处理。根据《商品房屋租赁管理办法》规定，租赁合同的内容由双方当事人约定，一般应当包括以下内容：
(一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;
(二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;
(三)租金和押金数额、支付方式;
(四)租赁用途和房屋使用要求;
(五)房屋和室内设施的安全性能;
(六)租赁期限;
(七)房屋维修责任;
(八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;
(九)争议解决办法和违约责任;
(十)其他约定。
需要注意的是，租赁期限不得超过20年，超过部分是无效的。在签好租赁合同后，千万别忘了还有一步——登记备案！《商品房屋租赁管理办法》规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。
04 房屋有损坏，及时找房东
租房时，我们会遇到房屋有损坏，明明并非自己为之，房东还恶声恶气要我们维修和赔偿，那么房屋有损坏，究竟该由谁来维修呢？
根据《合同法》第221条，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
也就是说，只要没有其他约定，如果同房屋一同出租的门窗、家电有损坏，可以要求房东进行修理、更换。当然，作为租客，也应当妥善使用房屋，如因不当行为导致房屋毁损灭失，也要对房东承担相应赔偿责任。
05 房东租期卖房？可索赔！
如果租期内房东擅自把房子卖了怎么办？不要担心，首先《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，也即“买卖不破租赁”，承租人仍可以继续使用房屋。其次，根据《合同法》第230条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。也就是说，即使要卖房，房东也应提前通知租客，卖房的行为侵害了承租人的优先购买权，租客是可以向房东主张损害赔偿的。
06 转租？不可随意
有些人觉得房子一个人住有点大，便想租一半给第三人分担房租，这么做可以吗？《合同法》224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁转租给第三人。
而《商品房屋租赁管理办法》进一步规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
可见，如果没有房东书面同意转租，承租人不可随意转租，否则一旦房东解除与你的租赁关系，可就得不偿失了。
07 提前退租的违约金计算
租客在遇到特殊情况需要提前退租时，如果租赁合同中已有约定，违约金即按约定执行。但要注意的是，当约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
如果双方没有事先约定违约金，根据《合同法》112条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。因此租客可以与房东具体协商，确定违约金的数额。