坚持“只住不炒”原则，住宅供地政策迎来重磅调整

党的十九届五中全会和中央经济工作会议对住宅用地供应工作提出了明确要求，并特别强调要做好租赁住房用地保障工作。有关2021年住宅用地供应分类调控政策引起市场广泛关注。
住宅用地供应分类调控政策实施范围
政策实施范围包括：全国所有城市、大城市（城区常住人口100万以上）、重点城市。
重点城市名单目前未公布，但基本会包括北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等22个城市。
工作要求

一、科学编制实施住宅用地供应计划
（一）保障合理的供地规模
一是要根据本地区房地产市场实际情况，合理确定供地规模。进一步加大住宅用地供应，2021年公告供应量不得低于近五年（2016年-2020年）平均完成交易量（重点城市）；二是要优化布局，年度计划供应的住宅用地应当在城市建成区、城市新区均衡合理布局，促进职住平衡（全国）；三是要严格计划实施，维护政府公信力（全国）。
（二）单列租赁住房用地供应计划（大城市）
大城市土地供应要向租赁住房建设倾斜，对接住房城乡建设部门提出的租赁住房用地需求，增加供地规模用于租赁住房用地，对保障性租赁住房用地应保尽保。2021年，大城市年度计划中单列租赁住房用地，占比一般不低于10%。
二、坚持做好住宅用地信息公开
各地要继续按照《自然资源部办公厅关于开展2020年住宅用地供应分类工作的通知》和《自然资源部办公厅关于进一步落实公开住宅用地信息有效引导市场预期的函》的要求向社会公开年度计划和存量住宅用地信息。除涉密信息外，住宅用地信息公开必须及时、准确、全面，让市场主体易获取、能看懂。具体要求包括：公开内容完整、公开数据准确、公开方式规范（全国、重点城市）。
三、重点城市实行住宅用地集中出让
重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序，实行“两集中”同步公开出让。
（一）集中发布出让公告
原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。
（二）集中组织出让活动
同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。
*据了解，青岛、天津、济南、郑州等地已发布包括暂停发布土地出让公告或集中发布出让公告等内容的通知。
“两集中”政策的影响

（一）对于房地产企业
在流动性方面：由于三道红线的压力，新政策的发布对房企短期融资能力提出更高要求，影响房企同时参加多地块竞争。但在融资计划方面，“两集中”的实施范围为重点城市，且重点城市集中出让的时间和批次一次性发布，反而导致大型房企有更长的融资准备时间。因此，大型房企集中资金同时参与多宗土地竞买也存在可能。当然，对于高周转的房企，即使可以做到资金集中，也难以集中开盘，因此，从流动性以及三道红线的层面考虑，房企对于同时参与多宗土地竞买也会持慎重态度。
房企合作方面：如上分析，市场风险之下，增加房企的短融成本，但也存在另一种可能性，即房企更多的联合竞买，集中资金、集中拿地、合作开发，后期的合作开发实际上可以缓解资金沉淀压力、分散集中开盘市场风险、加强应对政策风险能力等。“两集中”在一定程度上，将促进房企之间的合作。
在项目投资安排方面：“两集中”对于招拍挂市场成熟的城市影响较大，目前在部分城市，城市更新项目仍然是土地供应的主要来源。而城市更新项目的可开发用地向来也非朝夕即可获取，而是需要一定的整理周期，因此，在“两集中”的政策环境下，房企可能会更加关注城市更新项目，或相类似的产业项目等等。城市更新板块将迎来更多的市场关注。
在中小房企方面：尽管有观点认为在“两集中”的政策下，中小房企可以避开大型房企直接竞争而获得土地开发机会。实际上，“两集中”政策将催化市场进一步成熟，中小房企将进一步丧失资源优势，加之大型房企必然会集中力量参与竞买，中小房企压力会更大，尤其是二线城市的中小房企必然进一步萎缩。
（二）对于地方政府
在工作难度方面：地方政府需要更加精准的把握拟供应地块的前期开发进度，更合理的安排年度供地时序，并且对组织挂牌、拍卖等活动的人力、场地环境等提出更高要求。
在出让金收入方面：政府无法通过平台公司故意以“由劣至优”的出让节奏逐步提高土地出让价格，对于新开发区的出让金总收入会有较大影响。
“两集中”政策，没有调整供应总量，而是对供应方式的调整，土地供应市场的秩序会更加良好。“两集中”政策的后续发布将有利于反压房地产企业，丰富前端融资渠道，促进企业建立长期的融资计划，根据自身特质，提前关注供地计划，有目标的进行投资准备。同时，将进一步规范地方政府的出让规则，遏制地方政府对于土地财政的引导性供应，有利于市场对于土地供应总量以及土地供应质量进行提前预判，对于防止市场炒作，稳定房价具有一定积极意义。