不动产登记36问（1）热点答疑

1、什么是商品房的建筑面积与套内建筑面积？
答：套单元建筑面积即为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和，目前商品房销售面积均采用套单元建筑面积进行销售。套单元建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积。
套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积。使用面积是指房屋户内全部可供使用的室内面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
套内建筑面积与套单元建筑面积之比即为购房者的“得房率”。套内建筑面积为购房者能获得的房屋面积。在房屋产权证上一般会注明房屋建筑面积和套内面积。
2、交了购房定金，现不想买商品房，可不可以要求开发商退还购房定金？
答：能要回定金的可能性很小。根据最高人民法院的司法解释，只有在出现不可抗力、不归咎于双方原因的情况下，才能退款。还有一种情况，开发商违反定金合同的约定，如一房二卖情况，则可要求开发商双倍退还定金。如果因购房者单方的原因导致合同无法签订，即使要退款，购房者也要承担过错责任。
3、什么是预售备案？为什么要办理预售备案登记？
答：预售备案实际就是预售合同备案。开发商应在商品房预售合同签订之日起30天内持预售合同向房地产登记部门作备案登记。预售合同备案是防止开发商一房多售、保障预购人权益的一种保护措施。
但这只在一定程度上就可以保护签约人的利益。根据这些政策，如果预售方将房屋卖给备案合同以外的第三人，第三人将无法办理房屋权属登记，从而无法真正取得房屋的产权。但事实上，受到这一制度自身效力的限制，预售合同登记备案制度在保护预售合同当事人的权利这一问题上基本发挥不了任何功能。在实务中，就存在预售方与甲签订了商品房预售合同并进行登记备案，之后又与乙签订商品房买卖合同并且让乙入住该房屋。在这种情况下，根据相关规定，特别是最高院的会议纪要，首先应保护乙的权利，则此时甲只能向预售方主张违约责任。对于甲而言，预售合同登记基本上起不到保护其权利的作用；对于开发商而言，只要没有进行预告登记，就可以与第三人签订房屋买卖合同；对于第三人而言，只要证明自己“善意”并占有房屋即可获得优先权，并最终取得房屋所有权。