深圳：“征收兜底”或成未来推进“城市更新”的主要手段！

说明：本文所称“城市更新”特指市场主体单独实施的拆除重建类城市更新项目
继2019年10月15日，深圳市罗湖区人民政府发布《房屋征收决定书》，对木头龙城市更新项目零星房屋进行征收，首次启动“征收兜底”推进“城市更新”先例之后，2020年4月1日，深圳市罗湖区城市更新和土地整备局又发布《蔡屋围新围片区房屋征收提示》，拟再次启动蔡屋围城市更新项目新围片区城市更新的“征收兜底”！
公开资料显示，蔡屋围城市更新统筹片区项目位于罗湖区桂园街道，主要包括蔡屋围城中村（清庆、南村、新围）、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团、滨苑小区等区域，申报主体为深圳市罗湖区重建局、深圳市京基房地产股份有限公司。
项目经深圳市政府批准，2013年8月23日，深圳市规划和国土资源委员会《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》予以公告，拟更新方向：商业、办公、居住、教育、医疗等功能。
2018年12月，深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会2018年第37次会议审议通过了《罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区规划》。
2019年，深圳市政府将蔡屋围项目列为年度重大项目，罗湖区政府要求加快拆迁签约，争取2019年内实现项目动工，并确保先签约的业主能早日回迁，然至今并没有完成全部签约。
2020年3月25日，深圳市蔡屋围实业股份有限公司《致南村、南村西业主的告知函》（简称《告知函》）显示：
蔡屋围村城市更新私人业主签约自2019年5月10日正式启动以来，蔡屋围新围七、八、九、十坊和清庆新村的签约积极性普通较高。集资统建楼284户中，已完成282户（集体物业52户），签约率99.3%。私宅部分359栋中，新围七、八、九、十坊共计221栋，已签约200.5栋，签约率为90.72%；清庆新村共计47栋，已签约42.5栋，签约率90.43%。而南村、南村西共91栋，签约71.5栋，签约率仅为78.57%，签约率远远落后于新围七、八、九、十坊和清庆新村。
《告知函》告知南村、南村西未签约业主：如推进遇到严重阻碍，政府将可能参照木头龙旧改模式，采取行政征收手段，赔偿条件将可能参考棚改的“物业+货币”还迁补偿方式（物业还迁面积上限480㎡）。
随后，4月1日，便出现了文头深圳市罗湖区城市更新和土地整备局发布《蔡屋围新围片区房屋征收提示》之事，只不过不是针对《告知函》中的南村、南村西片区，而是针对签约率已超过90%的新围片区。
可以确定的是，同一城市更新单元，如果一期“征收兜底”，后期自然也会，又因同属罗湖辖区，已有木头龙案例在先，如深圳市京基房地产股份有限公司与“钉子户”陷入谈判僵局，蔡屋围城市更新统筹片区项目极有可能效仿木头龙（木头龙零星房屋征收之前也有先发《征收提示》），启动整个更新项目的“征收兜底”！
据此，以罗湖区木头龙项目为开端，“征收兜底”或成深圳市未来推进“城市更新”的主要手段！

附：
市场主体单独实施的城市更新项目转政府组织实施并进行征收的规定——《深圳市城市更新办法实施细则》：
第71条第2款：拆除重建类城市更新项目在城市更新单元规划批准两年后，仍因搬迁谈判未完成等原因未能确认项目实施主体，经综合判断确有实施的必要性和紧迫性，且符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定的，可以优先纳入征收范围。
第73条：市场主体通过房地产作价入股、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式，已取得项目拆除范围内建筑面积占总建筑面积90%以上且权利主体数量占总数量90%以上的房地产权益时，可以申请由政府组织实施该项目。政府对项目实施的紧迫性和可行性、市场主体提供的收购补偿方案的真实性和合理性、剩余房地产权益取得的可实施性等因素进行统筹考虑和综合判断，决定是否组织实施。
（从以上规定可以看出，“征收兜底”也是有条件的，并非所有市场主体单独实施的城市更新项目都可以进行“征收兜底”，否则将有悖于“政府引导、市场运作”的立法宗旨，并直接违反《深圳市城市更新办法》第35条之规定）