共有人擅自出卖房屋是否有效？

案情简介
雷先生与李女士系夫妻，共同购买了明日花园的一套商品房。2009年8月19日，张某与雷先生签订房屋买卖协议，约定雷先生将明日花园房屋卖与张某，双方议定卖价50万元，2009年8月19日一次性付给雷先生49万元，剩余1万元在雷先生配合自己办完产权手续的当天给付。双方还同时约定了违约条款。合同签订当天，张某付给雷先生49万元之后入住房屋。现雷先生未按协议约定办理产权变更登记，故张某诉至法院，请求法院判令：1．确认房屋买卖协议有效；2.雷先生协助办理产权变更登记。
法院判决
法院认为：处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。依据审理查明的事实，涉案房屋系雷先生与李女士的夫妻共同财产，所有权登记在雷秉欧名下，雷先生未经李女士同意擅自处分共有房屋，侵犯了李女士的共有权利，构成无权处分。最高法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故张某与雷先生签订的房屋买卖合同为有效合同，原审法院认定正确。然而，依据我国物权法之规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。
本案中，张某要求雷先生依据合同约定协助办理涉案房屋的过户手续，因雷先生欠缺处分权，其需征得共有人李女士的同意，方有权处分共有财产。而李女士现明确表示不同意将涉案房屋所有权转让给张某，故张某的诉请缺乏法律依据，原审法院对于张某要求雷先生协助办理产权变更登记的诉讼请求予以支持，依据不足。人民法院判决张某与雷先生签订的房屋买卖协议书有效。对张某要求雷先生赔偿损失事宜，可另案主张。
【案件来源】
北京市第二中级人民法院判决书
（2013）二中民终字第00379号
律师提示
因共有人一方无权处分共有房屋的纠纷日趋增多，这类案件也因近几年房屋价格不断飞涨、房地产新政的出台等因素，使得矛盾更加尖锐、纠纷愈加复杂，各地法院对此类案件裁判尺度不一。在最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》出台之后，标准逐渐统一。
根据上述司法解释第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，本案张某与雷先生签订的合同，无论涉案房屋的共有人李女士是否事后同意或者承认，该合同均自成立时即生效，但涉案房屋的所有权是否发生转移，即处分房屋行为，则处于效力待定状态。
本案《房屋买卖合同》能否获得继续履行，应取决于其共有权人李女士的意思表示。虽然雷先生在签订《房屋买卖合同》时并未取得完全的处分权，但如果在办理该房屋房产权属变更登记时取得了共有权人李女士的完全同意，则案涉房屋就可以完成物权变动，在此情况下张某的诉讼请求可以获得支持；如果案涉房屋的共有权人李女士不同意该房屋的买卖，则由于张某并未取得该房屋的完全处分权，根据物权法第九十七条的规定，该房屋并不能实现物权变动。
法律规定
1.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
2.《中华人民共和国物权法》
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。