年付房租？小心掉入租房陷阱

从前两年P2P暴雷潮，到共享行业押金退费难，如今又是长租公寓的接连暴雷，更有业内人士称长租公寓比卖“毒品”赚钱还快，其背后究竟是怎样的利益链条呢？当中所涉及的法律问题又有哪些？本文将给你答案。
▐ 事件背景▐
2020年9月8日，深圳市公安局龙岗分局微博发布《关于深圳寓意物业管理有限公司涉嫌合同诈骗案的公告》，关于深圳寓意物业管理有限公司涉嫌合同诈骗一案，该分局已于9月2日立案侦查。
近日，就央视以及相关媒体报道，深圳寓意物业管理有限公司的母公司上海寓意物业管理有限公司疑似出现“暴雷”跑路，上海警方已介入调查。
相关报道直指，该公司以“高收低租”的模式占领租赁市场，形成资金池后人去楼空。
▐ 长租公寓经营模式▐
长租公寓本质的运营模式即为下图所示的“高收低租”，即高价收房、低价出租：
长租公寓公司通过以明显高于市场的价格向房东收房，再以明显低于市场的价格向租客出租。
此刻，有人可能会产生疑问，上述的这些经营模式是如何经营获利的呢？
一些目的不正当的企业也根本没打算盈利，那么对于正当从事该项业务的企业则通过上述模式能够迅速占领市场的房源和租客，继而再开始以“低收高租”的模式最终实现盈利。
但由于长租公寓的市场竞争本已使企业步履难坚，同时遭遇到本年新冠肺炎疫情的影响更是火上浇油，为此，部分经营长租公寓的公司已出现资金链断裂，缺口无法填补，最终导致暴雷。
而对于根本没有打算以此作为盈利的不良企业，其目的则简单粗暴，即在最短的时间内向租客一次性收取半年、一年甚至是更长时间的租金，而其向房东支付的租金则是按月支付。
更有甚者联合第三方金融机构推出租金贷款的产品，更多是在租客不知情的情况下就办理了这类贷款，租客则承担着每月还贷的义务，而房屋租金早已由金融机构按照合同约定全款支付给了长租公寓的经营者，此时的长租公寓公司已形成了庞大的资金池，随后即逃之夭夭，留下的受害者是业主与租客。
▐ 如遇租房陷阱怎么办▐
1.协商解决
长租公寓衍生出的是两个基本的合同关系，一个是业主与长租公寓公司的委托经营关系，第二个是长租公寓公司与租客的租赁关系，即采取的是背靠背的模式签署的合同，因此，业主与租客并不存在法律上的租赁关系。
此时，业主可通过与租户就租金支付的问题达成一致意见，避免双方的损失继续扩大，进而双方重新签署租赁合同得以继续履行，协商解决即是最方便也是最快捷的解决途径。
2.提起民事诉讼
就上述第1点所言，根据合同的相对性原则，业主可以起诉长租公寓公司，请求法院判令解除双方所签署的委托租赁合同、赔偿损失、承担违约责任，合同解除后，业主有权收回租赁物业；
作为租客也可以起诉长租公寓公司，请求法院判令解除与长租公寓公司签署的租赁合同、返还剩余的租金、赔偿损失、承担违约责任等。
对于业主方需要作出郑重提醒，在业主与长租公寓公司的合同没有解除之前，建议业主方不宜直接采取简单粗暴的断水断电、换锁的方式强制收回房产，否则将会面临承担由此给租客造成的人身伤害、财产损失等的法律责任。
就提起民事诉讼而言，即便长租公寓公司此时已跑路，也不影响诉讼的正常进行，诉讼的同时可申请财产保全，待法院判决生效后，可通过法院申请强制执行，以降低自身的经济损失。
3.刑事报案
就上述龙岗的事件而言，因长租公寓公司及其负责人的行为涉嫌合同诈骗或集资诈骗的犯罪，受害人也可向公安机关进行报案，但刑事报案并不妨碍提起民事诉讼，笔者建议在选择刑事报案的同时也可先提起民事诉讼，如出现公安机关不予立案的情形时，民事诉讼仍可照常进行，以免贻误时机。
▐ 需注意法律风险▐
无论是业主还是租客，都需注意其中的法律风险：
首先都应尽量应选取正规信誉度高的
租赁企业，出租或租赁物业时可通过工商信息查询软件查询该租赁企业的营业执照、涉诉情况、有无列为异常经营等情形，并通过多渠道了解该企业的市场口碑。
其次，在签订委托经营合同亦或租赁合同时务必仔细研读合同条款，避免出现霸王条款以及一些偷换法律概念等的条款以导致已方的权利受损。
最后务必需注意租金的支付方式以及避免陷入租金贷的情形。