为什么如今的商场，好像存在两个世界？

如今的商场，好像存在两个世界：楼上人烟稀少， B1、B2 却人声鼎沸，为何出现这种现象？
繁华也好，不繁华也好，表面上的繁华与衰败，底子都是一个烂到不能再烂，又没有纠正的巨大漏洞：售后包租商铺，虚拟分割，也就是一些人说的格子铺，时至今日依然没有得到关注。
更值得关注的是，我们整个社会，是否正在为了维护一个“违法的产物”，而通过“造法”的方式在没有任何法条支持的情况下，帮助骗子欺负受害者。
售后包租的本质是一种骗术，售后包租是违（刑）法的
售后包租是一个违法的销售模式，或者说，就是一个高级的诈骗手法，只要按照下面的方式做，就能骗到钱：
1、拿一块地，必须是商业（这是最难的，骗术的门槛）
2、盖越大越好，盖成大平层，再切割成20~30平米的豆腐块
3、之所以切割的稀碎，是因为穷人始终更多且更好骗，面积大就不好卖了
4、宣传一铺养三代，承诺每年取得一个高额的净收益，比如8%
5、准备一个皮包公司，签两份合同，开发商和购房者签买卖合同，皮包公司和购房者签订包租合同，承诺每年给与固定的租金（也有其他细节变化）
6、收到钱盖房子交房之后，经营的好就返租，经营不好就赖着租金不给其实到了第五步，就基本把钱骗到手了，主要就是为了骗购房款，至于租金，就是因为整个商场通过这种“返租”的形式，把出租铺子的租金尽可能多的赚回来。
由于售后包租引起的群体性事件实在太多，最高院有个司法解释《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，解释规定，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的。
这是把“售后包租”归类于非法吸收公众存款罪的一种情形。
但是到目前为止，这种“诈骗”模式被公检法认定为诈骗的比例并非没有，只是非常的低，也就是说你骗人100次，99次不会被抓。
而一个项目做好了能赚的钱，就是天文数字。
至于民法的规定，则是早在2001年，就有住建部的规定开发商不允许进行售后包租，法条就不贴了。

虚拟产权是一种合法的形式，没有任何法律规定对其进行限制
什么是虚拟产权呢？就是你的面积是在一大块空间上的一个豆腐块，类似于地下停车场的车位，就是地上画上一道线，大家都习惯了练习倒车技术，努力把四个轮子停在白线以内。
大部分的商业办公项目，其实从建筑结构上说，都是一个完整的大平层。他内部的隔断就单纯是摆摆样子，因为这个隔断“墙”不是房屋的主体结构，造价便宜，随时可以盖出来，也随时可以拆。
这并不影响办房产证，也不影响出租，更不影响使用。我们如果买过、租过、用过写字楼的就知道，你使用的写字楼，经常是一个面积里面可能包含好几套房子，有多个房本。
比如一层楼1000平米，分割成5间200平米。如果你想租这一层楼办公，就把所有隔断都打断，5套房子都租给你。如果你只用400平米，他就租相邻的两间给你。
写字楼的这种模式，包括地下车位，在我们整个商业社会中都不存在太大的纠纷，也就是说“在地上划线”和“有没有墙”，对物权的行使并不造成任何影响，毕竟墙是可以随时造的。
真正限制物权行使、引起纠纷的根本原因在于，卖售后包租商铺的开发商为了好卖，把商场切的太碎了，10平米的面积卖十几万，骗的都是底层劳动人民，指望靠这个铺子当家传宝贝。
这个10平米去掉5平米的公摊，在地上只能划一个2米*2米的方块，别说开饭店了，就算是“卖菜摊子”都嫌小。
另外只要是买商铺的，就知道一个基本规律，就是每个商铺都有自己的位置，你在大门口和在犄角旮旯，铺子的价值一定是天差地别的。而上面说售后包租之所以是骗，就是他切的稀碎的铺子在整个商场里，无论位置多偏，都因为承诺了“高额返租”而让买家无需考虑开发商的铺子的位置。
骗子（开发商）让你相信，你买的是一杯水的其中一滴，具体位置是无所谓的，反正也不需要你自己经营。
所以上面所有的这些内容，无论是“经营”，又或者是“虚拟产权”，在我们整个房地产体系里几乎是只字未提，以至于关于物权最重要的物权法
，和完全吸纳物权法的民法典，也是只字未提，说售后包租、虚拟产权会带来什么限制。
通过造法的形式，维护违法的售后包租开发商的利益
既然售后包租又被住建部禁止，又涉嫌刑事犯罪，但是20多年过去了，售后包租依然在国内大行其道，受害者一个项目都是数以千计（毕竟铺子面积贼小），连北京上海这种一线城市都难以幸免于难。
售后包租最厉害的城镇，是位于“锤律师头”的桐乡，当时有一个叫L的传奇人物，一个人就搞出一大堆的售后包租项目然后撒腿跑路了，而去桐乡
买售后包租铺子的受害者，遍布江浙沪。
正常的思维方式是，如果一种现象经常引起纠纷，就应该对其进行约束和治理，比如“长租公寓”，比如“p2p”，在暴雷之后这种商业模式就被做出种种限制，避免这种模式泛滥而更多的骗人，而售后包租最大的特点，就是他在“案发”之后是有一个具体的铺子的。
几千个普通市民，面对一个破败不堪（也可能如题目中所说B1、B2人声鼎沸）的商场，客观上就没有办法进行经营，而一旦引起矛盾，就成为地方政府、法院百思而不得其解的巨大难题。
有的业主想要退掉铺子，有的业主想要“拿回铺子”，有的业主想要合同承诺的租金，有的业主想要成立业委会，有的业主希望开发商坐牢，他们会想各种办法去维权，因为这种铺子一旦真的建成落地，经营不善，他就必然是卖也卖不掉，住也住不了，租也不能租，租金也收不到的状态。
而我们的法院就是想着各种法子进行“驳回”，为了给驳回找到理由，经过无数代的司法实践迭代，他们创造了法律规定，就是在物权法之外，他们通过自己对现状的理解，用口口相传、判决书遥相呼应的方式，实现了实践意义的判例法。
就是他们认为“虚拟产权”是没有物权法规定的权利的。
你既不能自己经营，也不能要回去，开发商经营成什么样就什么样，买到这个就是活该你倒霉。
但是同样的理由，无论是“车位”还是“写字楼”都具备，但是车位和写字楼就可以你自己使用，也可以出租，也可以委托给别人，也可以自己拿回来，大家都是虚拟的，没有法律规定“虚拟产权”不能这样那样，大家都有房产证，没有谁的房产证上只盖半个章，甚至整本物权法都没有“虚拟产权”这四个字。
仅仅是因为这个诈骗行为“屡禁不止”，所以我们为了消化这些受害人群，找到了一个合理的解决方案，就是统统败诉就好了。
合理的解决方案：退房和购房人优先受偿权
要想解决售后包租问题，其实有很多可行的方案。
其一，由于售后包租多属于商品房预售层面，而商品房预售一定要经过住建、房管系统，住建系统是有义务也有责任在审批的时候，就不允许开发商把产权切割的稀碎——预售证上1000平米的面积，分割成100套房子，本身就是“售后包租”的标志，既然住建部自己禁止售后包租，又在预售层面允许切割成这样的面积，属于自己的规定自己都不遵守。
只要住建部规定，销售面积的最小单元的下限，结合目前已有的商铺自持面积（开发商不允许把所有面积全部销售），就可以相对有效的避免售后包租。
其二，在所有登记备案的范本合同中，明确注明售后包租的风险，这一点以南京为例：南京版本的购房合同的封皮下面第三页是一个“术语解释”，专门就讲啥叫售后包租。
虽然合同上有，依然有人压根不看，但是有总是比没有好的。
其三，银行层面，银行为什么敢给10平米的铺子办按揭贷款？甚至银行会给售后包租的铺子，开发商自持的那一半办贷款。
在这类实为“诈骗”的案子中，银行作为我们国家的钱袋子，常常也是受害者，因为切割的稀碎的铺子，通常是没有实力的开发商的所作所为，他们经营不善跑路之后，银行持有抵押权的面积很难拍卖掉，基本都会流拍：只要谁用眼睛看到这个铺子就不可能去买。
所以不管是银行还是购房人，都是在房子没盖好的时候“下单”，购房人可以说是被“高额返租”骗的昏了头，那么银行又不是第一次吃这种亏了，为什么不能吸取教训呢？

其四，如果不能阻断源头，就不该妨碍他们事后救济
大致来说，当灾难已经成型，就不得不进行“治理”。
售后包租作为一种十足的人祸，面对的都是几千户松散业主，要进行“统一经营”是有难度的，无论谁遇到都会很难。
大致上有三条半路：
一条是退房，把所有分割的商铺回收，成为一个整体。
一条是自营，就是让业主或者成立业委会、商委会收回经营权利。
一条是包租，就是延用之前的模式，继续进行统一经营，但是要把租金降下来。
最后是半条不是办法的办法：拆迁，或者说粗暴一些就是炸了，大部分售后包租的商铺，炸成一块平地之后，把地卖掉分钱都比一直放在那要强。
退房路线最大的障碍是来自法院，也是2001年的规定本身就有很大毛病。
法律规定，开发商不得售后包租，他的意思是开发商不可以卖房之后再租下来。开发商多聪明啊，这么多骗子骗了二十年，不约而同的相当既然我自己租是违法的，我就弄个皮包公司租，不就合法了吗？
而根据合同相对性原则，租赁合同和买卖合同是两个合同，所以你和开发商买房，但是和皮包公司签包租合同，一旦包租合同不能兑现，只是你和皮包公司之间的问题，和开发商就没关系了。
于是当业主找开发商退房的时候，法院说不能退。
业主找开发商要租金的时候，法院说跟开发商没关系。
开发商名下持有自持的商铺，至少还有可供执行的财产，而皮包公司下面啥也没有，就把业主的路彻底堵死了。
从住建部的立法层面，应该禁止的是开发商用第三方公司“包租”铺子，至少把范围扩大，而不是缩小，这个bug应该尽早补上。
从法院层面，应该普遍的支持开发商对售后包租的管理公司，承担连带责任，而不是让他们互相独立：客观上就是不独立的，如果是互相独立的，没有人会去买。
退房的路线，我们可以调整的bug，除了应该让租金有连带责任之外，就是把“买卖合同”和“包租合同”捆绑在一起，包租合同的租金不给，买卖合同就可以退房解除合同。
即便最终的结果是退房之后没钱执行，大不了破产，然后给10平米小业主购房款上的优先权，至于银行这种抵押权人的利益，让他劣后于业主，因为作为代表国家利益的商业实体，他们和普通老百姓的风险审查能力要大得多，自然就应该承担更重的社会责任。
业委会的路线，是适合一些还能勉强经营的商铺，开发商能拿到租金，但是不肯给小业主。遇到这种问题，需要解决的bug是物权法对于成立业委会的限制，去掉双过半（2/3）里面的面积要素，而只看人头不看砖头。
这样就给所有业主留下了理论上的生存空间：你经营不好就重新投票选出更好的经营者。
不把他们的路堵死，留下救济路线，否则难题最后都会回到源头，变成一个你想救都救不了的局面。在这里其实也不要太担心业委会自身的组织问题：这种商业项目的业主组织度，高于住宅。
在没有我说的以上这些大空话的基础上，我亲眼目睹的，少有的几次，几千人规模的维权活动，几乎无一例外是这种商业项目，比烂尾楼带来的灾难并不小多少。
至于包租的路线，有一些地方是通过找一家国企平台公司接管，重新订立契约，把租金降低。这个模式在实践中最大的难度，是找不到愿意干这个事儿的商管公司。
尤其是在大环境越来越差的这几年，经营商铺的管理公司，就是擅长做包租公的人才，是越来越难找。尤其是没有人愿意承受面对这种巨大的商业风险。
我们知道这些商场的命运，其实和经营者的水平存在很大的关系，不客气的说，这个领域的市场前景偏偏是巨大的。
如果想要消化这么多年，积累的“商场”烂摊子，可以说几乎每个城市都有不亚于烂尾楼楼盘一样多的售后包租“烂”商场，就需要大量的管理人来接管改善项目。
而一旦优秀的经营者参与到具体的经营了，整个商业氛围的改善本身也能一定程度上刺激经济和消费。
我知道也有人会说，随着电商的发展，商场这种落后的业态吃枣药丸。
如果真是如此的话，那就走最后的半条路：统统炸掉，改成公园，改成足球场，改成农田，改成大土坑：大土坑起码还能给野草生存的空间，给人类提供一点氧气。
售后包租的大楼壳子只能用来骗人。