借名买房事先没协议约定，如何防止弄假成真？

借名人对房屋实际出资、占有、使用、收益、处分是认定借名买房成立的关键
一、问题的引出
借名买房，即购房人为规避限购、限贷政策以及经济适用房等政策性住房管理制度而借用符合购房条件的人的名义购买房屋。目前并无法律、司法解释对“借名买房”的含义进行规定，北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》对“借名买房”给出的定义为“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益”的情形，实际享有房屋权益的人称为“借名人”，房屋登记所有权人为“登记人”或“出名人”。
在借名人和出名人之间最常见的争议类型为借名买房关系是否成立，因为借名买房关系的成立与否直接影响到借名人的实体权益以及借名人是否有权要求出名人进行变更登记。如双方签订有书面借名买房协议，则发生纠纷时相对容易认定；而一旦没有书面协议且出名人以借款买房、借用房屋、房屋买卖等否认借名买房关系的，则将会对借名人举证以及法院认定造成困难。目前仅有《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的，有权请求确认其享有物权，但对于具体如何认定借名买房关系是否成立尚无明确的法律规定。
二、法院认定借名买房关系成立的裁判思路
根据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。在借名买房纠纷中，借名人需要提供证明借名买房关系成立的证据，例如借名人是购房款的实际出资人，同时实际上行使了房屋占有、使用、收益的所有权权能，通常只要借名人该种举证达到确定标准或高度盖然性标准的，法院一般会认定借名买房关系成立。
经检索相关判例，法院在该类案件中认定代持关系成立的裁判思路如下：
（1）借名人能够对借名买房原因作出合理解释；
（2）借名人能够举证证明房屋购房款（含首付款、按揭贷款）、维修基金、税费等由其实际出资；
（3）借名人实际持有购房合同、房产证、购房发票、维修基金缴存凭证、契税完税凭证等原价；
（4）借名人实际占有使用房屋（如居住）或收取房屋收益（如收取租金）等；
（5）借名人实际支付了物业费、水电暖等日常使用需缴纳的费用。
案例1 谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司房屋确权纠纷案【最高人民法院（2011）民申字第261号民事裁定书】
原告雷广志、京达旅业于2007年以谭万兴仅为借名买房的被借名人、代持人，以其侵权为由向深圳市中级法院提起诉讼，请求确认深圳市罗湖区海珑华苑海天阁28整层的权属，依法判令该争议房产归两原告共同所有。经一审、二审、再审申请，最终确认雷广志、京达旅业公司为房屋的真实权利人。
原告雷广志、京达旅业诉讼中提交的证据及证明的事实有：（1）购房首付款由雷广志支付的证据；（2）2000年9月至2007年4月，原告向谭万兴银行卡存入涉案房产按揭款总计123万余元的存款回单、存款明细表、转账汇款表等证据原件，证明按揭款由原告支付；（3）京达旅业公司的出纳等员工的证人证言，证明谭万兴为京达公司员工，原告仅借用谭万兴名义买房，按揭款系京达旅业支付，并由该出纳等员工经办存入谭万兴的农村商业银行按揭帐户；（4）契税、印花税、手续费等费用全部系由京达旅业支付的证据；（5）房屋所在大楼开发商欠付的工程款有原告的证据，以及施工单位的证人证言；（6）物业公司出具的证明，房屋的物业费、水电费均一直由原告支付；（7）含有谭万兴为原告代持房屋内容的协议书、证明，但谭万兴否认，最终被法院认可。
诉讼过程中谭万兴虽然否认借名买房、代持的事实，但未提交任何关于其自己曾向涉案房产出卖方支付首期款以及向银行支付按揭款的付款凭证，谭万兴也未提供其他反驳证据证实其上述答辩理由成立。
最高院认为：本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷广志、京达旅业或者案外人广志公司支付，因此，一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭万兴名下属于代持有性质有事实依据。
案例2 秦惠荣诉秦惠莉所有权确认纠纷案【上海一中院(2017)沪01民终6670号民事判决书】
法院认为：本案的争议焦点在于原、被告是否存在真实的房屋买卖合同关系。
被告认为，双方并无房屋买卖的真实意思表示，签订房屋买卖合同仅仅是其为了规避房产税而将房屋产权暂行办理登记至原告名下，原告未支付过任何对价。
原告则认为，被告提供的证据无法反映双方存在代持、挂名关系，只能证明双方间存在房屋买卖合同关系且已经完成房屋过户手续。
法院二审认为，双方间虽无书面的挂名协议，但双方签订的《上海市房地产买卖合同》仅约定房屋转让价款为203,400元，对于具体的付款方式、付款期限、房屋验收交接时间、违约责任等重要条款均无任何约定。而房屋虽于2007年1月12日起登记至原告名下，但原告并未支付过任何对价，并且在办理过户期间产生的税费等全部费用均由被告负责支付，且房屋的房地产权证也一直由被告负责实际保管，该房屋的物业管理费亦一直由被告负责缴纳。另结合原、被告的微信、短信记录内容，原告关于“没有理由占为己有”、“你一千个放心，我不会要你房子的”等相关表述，足以证明双方间并不存在转让房屋的真实意思表示。因此，被告关于其在购房后为规避房产税征收而将房屋过户至原告名下的陈述，更为可信。
三、法院认定借名买房关系不成立的裁判思路
相对于借名人举证所要达到的确定性或高度盖然性证明标准而言，出名人只要通过举证使得待证事实陷入真伪不明即成功完成举证责任。
根据《民事诉讼法》司法解释的规定，对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。
经检索相关判例，在借名买房纠纷中，出名人能否否认借名买房关系很大程度上取决于能否提供证据证明借名人未实际出资，同时辅之以其他反驳证据。
案例3 周韵等与王雪梅等合同纠纷再审案【北京市第三中级人民法院(2018)京03民再33号民事判决书】
北京三中院再审认为：本案的争议焦点为双方是否存在借名买房的约定。在无书面借名协议的情况下，应当由主张借名买房关系存在的一方对房屋的出资情况、占有使用受益情况、购房票据及房屋权属证书的持有情况、借名购房有无合理解释承担举证证明责任。针对本案是否存在借名买房的合意涉及以下问题：
第一，关于涉案房屋的出资情况。王怡、王雪梅提交王雪梅名下中国银行账户进账单、存折、取款回单、发票等，其中显示王雪梅分别于2004年3月4日向某公司支付购房款180万元和120万元各一笔，于2004年3月18日向某公司支付购房款581951元和代缴印花税1806元各一笔。在庭审中，王怡、王雪梅起初并未说明其购房款之来源，仅表示为二人经营赚得的利润。王某、周某主张购买涉案房屋的款项来源于王某1的境外汇款，并申请法院调取王怡购房同一时期的银行账户明细。在随后的庭审中，王怡、王雪梅自认其购买涉案房屋的款项来源于境外汇款，并表示系王怡与郭某在非洲合作做出口生意所赚得的收益，但未能提交充分证据予以证明。而周某、王某对此不予认可，主张系王某1、周某通过境外公司的汇款，提交了周某手写的记账本等证据材料，但也缺乏汇款凭证等证据。综合上述情况，本院认为，虽然涉案房屋的购房款系由王雪梅账户支付的，但王某、周某申请法院调取了相关证据，在一定程度上削弱了王怡、王雪梅相关证据的证明效力。
第二，关于涉案房屋占有使用和受益情况。双方不持异议的是涉案房屋在2006年前后已经出租，有争议的是王怡、王雪梅主张系以王某1名义出租，收益归其所有，而周某、王某主张系由王怡、王雪梅代为管理，并提交王怡、王雪梅2007年至2015年5月向其每月汇款情况等证据材料。王怡、王雪梅自认其按月给周某还贷账户汇款，但主张系资助王某1、周某偿还房贷。王怡、王雪梅再审期间提交王某1与他人诉讼和执行情况的证据材料以及周某的暂住人口信息，以证明周某等人无委托其代为管理的必要性和王某1经济陷入困难需其帮助。关于该问题，本院认为，双方均提交了一定的证据材料以佐证其相关主张，但均不能达到压倒性的否定对方主张之证明标准。
第三，关于涉案房屋权属证书的持有情况。各方无争议的是均认可由王雪梅从开发商处领取了房屋所有权证，但关于房屋产权证的持有情况，王怡、王雪梅一审主张“房产证原件在周某手中”，周某、王某主张“房产证在中国农业银行抵押，贷款应该已经还清了，但是还没办解押。原告出示的房屋产权证不是最新的，上面应该有抵押信息。”二审期间，王怡、王雪梅表示是其代为办理的抵押贷款手续，为的是公司经营。经查，涉案房屋与另外一套王某1名下的位于北京市朝阳区白家庄路某2号院某2号楼某2层某2单元某2的房屋于2012年10月25日一同向中国农业银行某县支行提供抵押担保（最高额抵押26 026400元）。根据法院查明的房产抵押情况和当事人陈述情况，王怡、王雪梅未能提交足够充分的证据证明其持有房屋的权属证书并对房屋享有完全的处分权。
第四，关于借名购房有无合理解释。在购房时王某1尚未婚娶亦无子嗣的情况下，王怡、王雪梅、王桂兰所陈述的“家族会议”、“家族财产传承”“由王某1之未出生子女所继承”等借名理由，与借名买房之法律关系矛盾。况且房屋系建筑面积334.36平方米的高端房产，在购买时并不存在需要规避限购政策等情况，故本案中难以认定王怡、王雪梅所述之借名买房存在合理解释。
本院认为，王怡、王雪梅之举证并未达到证明双方当事人之间存在借名买房合意的高度盖然性。综上所述，王怡、王雪梅的诉讼请求缺乏事实及法律依据，原审判决适用法律错误，本院再审予以纠正。
案例4 姜惠君等与勾井红合同纠纷案【北京市第二中级人民法院(2018)京02民终4605号民事判决书】
法院认为：首先，勾井红有关借名买房的主张，孟宪峰、姜惠君均不予认可。就此，勾井红提供了证人王某、吴某、路某出庭作证，其中，王某、路某均曾为勾井红的公司员工，其证言证明力较低，吴某出庭时明确回答不清楚勾井红和孟宪峰之间的关系，故上述证据不足以证明勾井红与孟宪峰之间存在借名买房的法律关系。
其次，从房屋的出资来看，虽然孟宪峰、姜惠君对房款的支付情况存在前后陈述不一致的情况，但是通过二审中的证据和双方陈述，可以认定其中198万元的房款系姜惠君出资，房屋的契税、面积补差款亦系由姜惠君支付。
再次，从房屋的收房以及购房手续的持有情况来看，勾井红认可房屋由姜惠君收房并持有购房合同以及购房发票原件；而对此，勾井红解释系因其曾将房屋原价出售给姜惠君。但是对其上述解释，勾井红并未提供证据予以证明，且其将房屋交由姜惠君收房并向姜惠君交付相关购房手续后，又对房屋进行装修和长期未向姜惠君主张购房款的事实，亦使得其该解释令人难以信服。
最后，虽然勾井红亦对房屋进行部分出资并进行过装修以及支付过部分供暖费、物业费，姜惠君就其有关委托张会瀛购房的主张未提供证据，但是结合勾井红所述其与张会瀛之间的关系，姜惠君对房屋亦出资、装修、支付部分供暖费、物业费并收房、持有购房合同和发票原件等事实，可以证明孟宪峰、姜惠君的主张具有相当大的可能性，并使勾井红主张的借名买房的事实不具有高度可能性，故勾井红应承担举证不能的法律后果。
四、结 语
虽然目前对于如何认定借名买房关系成立尚无法律、司法解释予以具体规定，但法院裁判思路则相对比较统一，即借名人对其是购房款的实际出资人，同时实际上行使了房屋占有、使用、收益、处分的所有权权能的证明标准达到确定标准或高度盖然性标准的，法院一般会认定借名买房关系成立；而如果出名人能够提供证据证明借名人未实际出资且辅之以其他反驳证据，使得待证事实陷于真伪不明状态的，法院即有可能认定借名买房关系不成立。