限购政策下的借名买房协议纠纷

2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县（限长沙经开区、星沙区域）实行区域性住房限购。在限购区域内无住房的非本市户籍家庭：湖南省外户籍家庭凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套新建商品住房，属于省、市、区引进人才和公务工作调动的湖南省外户籍家庭凭有关部门证明限购1套新建商品住房，长沙市外湖南省内户籍家庭限购1套新建商品住房。同时暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房。
该限购政策目的是抑制非长沙市户籍人口的购房需求，从而稳定长沙市房价、平衡供求。然而，当购买力较强时，非长沙市人口的购房需求并不会因政策限制而消失。因此，实际中购房者往往想法设法规避限购政策以达到购房目的。在各种规避限购政策的途径中，“借名买房”的情形最为普遍，所引起的法律纠纷也最为常见。本文将从借名买房的概念、借名买房协议的效力、房屋所有权的归属、借名人的权利等方面分析借名买房纠纷的处理。
一、借名买房的概念
借名买房，指房屋的实际出资人（借名人）有购房需求而无购房资格，因此借用有购房资格的他人（出名人）名义购房，并以出名人名义登记房屋所有权、借名人拥有使用权的行为。“借名买房”通常发生在亲朋好友之间，原因主要为规避法律或政策调整，如各地限购政策。
二、借名买房协议的效力
实践中，借名人与出名人签订借名买房协议后，经常产生各类相关的合同纠纷，如：借名人在具备购房资格后，出名人拒绝办理房屋转移登记；出名人擅自将房屋处分给第三人；出名人对外负债导致房屋被查封，等等。当双方因上述纠纷诉至法院时，法院最先审查的应当是该借名买房协议是否有效。
（一）合同无效的情形。
《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。当借名买房协议无前述四种合同无效情形时，判断其是否有效，关键在于判断其是否违反法律、行政法规的强制性规定。
（二）效力性强制性规定与管理性强制性规定
学理上，强制性规定可分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，仅当合同违反了效力性强制性规定时，才能认定其无效。而两者区分标准在于：该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效，违反该强制性规定继续履行合同是否会损害国家、集体、第三人利益及社会公共利益，违反该强制性规定是否会违背我国相关法律的立法宗旨等。
实践中关于如何认定借名买房协议的效力，可参考最高院指导案例——《人民司法》2015年04期《借名购买经济适用房的法律效力及权属》。一般的借名购房协议如果不具有法定合同无效事由，因其既不会损害国家、集体、第三人利益及社会公共利益，也不会违背我国相关法律的立法宗旨，则基于意思自治原则，认定该借名买房协议有效。
但如果当事人订立借名买房协议的目的在于购买政策性保障住房，则应结合案件实际情况判断其是否损害国家或社会公共利益。若用于用于投资或投机，而非用于自住，则与国家经济适用房政策的规范目的存在明显背离，将损害社会公共利益，应被视为违反了效力性强制性规定而无效。
三、房屋所有权的归属
根据物权行为与债权行为的区分原则，合同生效与物权变动取决于不同的法律依据。《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。因此，即使借名买房协议有效，且协议中双方已约定“出名人名下房屋归借名人所有”，房屋所有权的归属也应当以不动产登记簿的记载为准。
在借名买房的行为中，出名人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，因此出名人是唯一合法的房屋所有权人，借名人与出名人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，不能直接设立房屋所有权的法律效力，借名人也不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。
四、借名人可主张的权利
如前所述，借名人并非法律意义上的房屋所有权人，因此不能向法院提起确权之诉，若支持借名人依据借名买房协议确认对其房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。借名人只能依据协议主张债的给付之诉，请求出名人履行合同、将房屋转移登记至借名人名下。如北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号）第十条中即规定：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”
当借名人依据协议提起给付之诉、要求出名人继续履行合同时，还应考虑协议能否继续履行，主要表现为：借名人是否具备购房资格、房屋能否转移登记至其名下。当借名人仍不具备购房资格，若判令出名人转移登记，将使借名人通过协议的履行而拥有房屋所有权，导致限购政策目的不能实现。此时法院有两种处理方式：一是驳回借名人诉讼请求，告知其待将来具备购房资格另行主张权利；二是向借名人释明，告知其可依据《合同法》关于“事实上不能履行”的规定请求解除合同，借名买房协议解除后，出名人应返还借名人购房款并补偿房屋增值价值。