近来，西安市政府紧抓新常态下的棚改项目发展趋势，客观分析西安市房地产市场的发展现状。继6月25发布《西安市促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》之后，7月17日再次发布了《西安市人民政府关于加强和推进棚户区改造工作的若干意见》（以下简称棚改新八条）。
此次，西安市政府在不足30天的时间内连续发布两项《若干意见》，直指棚改房地产项目，显示了市政府对推进西安棚改项目长足发展的坚定决心，明确了市政府调控棚改房地产项目的方向与策略。
一、积极推进货币化安置，新棚改项目货币化安置比例不低于40%
“棚改新八条”延续6月25日《若干意见》提出的货币化安置办法，进一步号召在棚改项目中积极推进货币化安置，制定了具体的《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》，将新实施的棚户区改造项目货币化安置比例确定为不低于40%。
积极推进货币化安置的优势在于
第一，保障被安置群众及时回迁过上稳定生活。棚改项目在建设过程中容易受开发商资金能力、销售能力的影响，导致被安置群众迟迟无法回迁，容易引发社会事件，货币化安置后能够从根本上保障被拆迁群众及时回迁。
第二，消化西安现有的存量房，平衡西安市房地产市场的供需矛盾。
二、简化商品房预售证手续办理，促进开发商资金回笼，保障项目如期竣工
“棚改新八条”在政策上明确了，棚改项目在取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或规划总平图（需加盖建设工程审核章）、《建筑工程施工许可证》后，市房屋管理部门可先行办理不超过出让用地建设规模1/2的《商品房预售许可证》手续、公积金贷款等抵押贷款手续。
简化《商品房预售许可证》办理的手续，让开发商在建设过程中及早销售商品房，及早实现资金回笼，减轻开发商在建设过程中的资金压力，保障棚改项目如期竣工。
三、区政府有权申请同级法院对“钉子户”司法强制执行
“棚改新八条”确定经市城中村（棚户区）改造办公室作出补偿决定、经各区人民政府作出征收补偿决定后，被征收人或公有房屋承租人在法定期限内既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，并在规定的期限内不搬迁的，由各区人民政府、开发区管委会依法申请房屋所在地人民法院强制执行。人民法院裁定准予执行的，由作出征收补偿决定的人民政府依法组织实施。
“棚改新八条”明确了法院司法强制执行的，申请主体是作出补偿决定的区政府或开发区管委会；裁定主体是房屋所在地人民法院；法院裁定后由申请主体组织实施。
附：
《西安市人民政府关于加强和推进棚户区改造工作的若干意见》
各区、县人民政府，市人民政府各工作部门，各直属机构：
我市棚户区改造自2007年启动以来，在各方共同努力下取得了明显成效，为改善群众居住条件、完善城市基础设施、改变城市面貌做出了重要贡献。但随着市场变化，制约棚户区改造项目正常推进的问题和矛盾逐渐凸显。为尽快解决目前面临的实际困难，本着“积极稳妥、依法依规”的原则，提出如下意见：
一、完善现行用地政策
集体土地上棚户区（城中村）改造项目在继续延用原有用地政策同时，可采取改造综合用地按项目核定成本结合区域土地出让市场价确定的办法，进一步补充完善城中村改造项目用地政策。各区（县）、开发区和相关部门要严格按照《西安市集体土地上棚户区（城中村）改造项目以改造综合成本核算改造综合用地操作规程》（附件1）执行。
已批准实施的改造项目，各区（县）、开发区对因人口核算改造用地形成遗留问题的，可参照本意见重新核算安置用地和开发用地面积，改造综合用地面积大于核定用地面积的部分不享受改造优惠政策，开发用地面积小于核定开发用地面积的不予补充。
二、调整配建廉租房政策
在国有土地上棚户区改造项目继续实行低收入家庭备案的基础上，集体土地上棚户区（城中村）改造项目配建廉租房采取缴纳易地配建费的方式进行，易地配建费按现行标准50%收取。
对已签订国有建设用地使用权出让合同但未实物配建或缴纳配建费的改造项目按上述规定执行；对已实物配建或缴纳配建费的改造项目按《西安市配建廉租住房实施细则》执行。
三、做好回迁安置项目移交社会管理工作
市民政局要在改造项目回迁安置涉及的社区设立、人员配备、经费保障等方面予以政策倾斜和扶持。各区（县）、开发区和民政、公安、卫生、教育等相关部门要按照《西安市棚户区改造回迁安置项目移交社会管理实施方案》（附件2）做好相关工作。
四、依法开展房屋征收补偿
棚户区改造项目的房屋征收补偿，应按照《西安市棚户区改造管理办法》（市政发〔2014〕34号，以下简称《办法》）规定的程序和《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（法释〔2012〕4号），开展房屋征收补偿和申请法院强制执行工作。在《办法》施行前，已由市人民政府作出房屋征收决定的棚户区改造项目，对仍达不成征收补偿协议的被征收人或公有房屋承租人，经市城中村（棚户区）改造办公室（以下简称“市城改办”）对补偿方案审核或备案后，加盖“西安市人民政府国有土地上房屋征收补偿专用章”，作出补偿决定。集体土地上棚户区（城中村）改造项目集体土地转为国有土地后，对仍达不成征收补偿协议的被征收人或公有房屋承租人，由各区人民政府作出征收补偿决定。被征收人或公有房屋承租人在法定期限内既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，并在规定的期限内不搬迁的，由各区人民政府、开发区管委会依法申请房屋所在地人民法院强制执行。人民法院裁定准予执行的，由作出征收补偿决定的人民政府依法组织实施。
五、依法清理长期未启动和未开工建设的改造项目
各区（县）、开发区要对本辖区内改造项目长期未启动和未开工项目进行全面清理摸排，对建设滞后、暂时停工、长期不能启动和开工的项目要分门别类，查找原因，制定措施，做出计划安排，尽快启动和开工建设。
针对一些因资金短缺等原因长期不能启动和开工建设的项目，要充分发挥政府主导作用，结合各区（县）、开发区和项目实际，由各区（县）、开发区依法组织实施项目部分或项目整体清盘，并制定具体实施方案，在完成资产清理、经济核算等工作后，应重新确定实施主体，加快项目实施工作。
六、加强房屋新建、扩建、改建及分户、分证、户籍等管理
在改造项目列入棚户区改造计划后，各区（县）、开发区应在15日内向市城改办提出暂停新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途，以及分户、分证、户籍、工商营业执照等手续办理申请，由市城改办向国土、房管、公安、工商等部门发函，按照规定暂停该项目改造范围内的房屋新建、扩建、改建和改变房屋用途，以及分户、分证、户籍、工商营业执照等手续办理工作，并在报刊等媒体上予以公告。
七、加快商品房预售证手续办理
在棚户区改造项目配套开发部分取得《建设用地规划许可证》，并进入公开出让程序且取得《网上挂牌出让成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》，以及《建设工程规划许可证》或规划总平图（需加盖建设工程审核章）、《建筑工程施工许可证》后，由市房屋管理部门先行办理不超过出让用地建设规模1/2的《商品房预售许可证》手续及公积金贷款等抵押贷款手续，剩余1/2的预售手续待其土地出让手续完善后再予办理。房屋预售资金监管工作由房屋管理部门具体负责。
八、积极有效推进货币化安置
各区（县）、开发区要严格执行《西安市棚户区改造货币化安置实施方案》（附件3），切实加大棚户区改造货币化安置的政策引导，适当提高货币化安置奖励标准，严控实物安置优惠政策，鼓励被征收人选择货币化安置；要主动搭建平台，组织被征收人团购现有商品房，并积极引导开发企业给予优惠、让利于民。新实施的棚户区改造项目货币化安置比例不低于40%。
本意见自发布之日起实施。
附件：1．西安市集体土地上棚户区（城中村）改造项目以改造综合成本核算改造综合用地操作规程
2．西安市棚户区改造回迁安置项目移交社会管理实施方案
3．西安市棚户区改造货币化安置实施方案
西安市人民政府
2015年7月17日