开发商延期交房的违约责任

2020年6月23日，赵某从某开发商处购买了一套房屋，购房总价款为881235元，《商品房买卖合同》中约定交房日期为2021年9月30日，同时约定逾期交房责任为：除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。后案涉房屋一直不具备实质交付条件，未能按期交房。赵某起诉开发商要求承担违约责任，赔付违约金。
法院判决
法院经审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务。合同明确约定了交房时间、交房条件及逾期交房违约金的计算方法，被告在合同履行过程中，未在合同约定的时间内将符合合同约定交付条件的房屋向原告交付，违反双方合同约定，应承担相应的违约责任。
据此，法院判决开发商于本判决发生法律效力之日起十日内向赵某支付逾期交房违约金12029元。
律师分析
购房时，与开发商签订的《商品房买卖合同》已明确约定了交房日期、交房条件及违约责任等，被告未取得竣工备案表来证明达到具备交房条件及逾期交房的事实清楚，也给原告带来了需延长租房时间等方方面面的严重损失，应按合同约定承担相应的违约责任。
商品房买卖合同具有一定的特殊性，关系到人身生命健康安全问题，因此我国相关法律都对商品房的交付条件作出了强制性规定，不具备交房条件而交房的行为因违反法律的强制性规定是无效的。被告交付房屋时未完成建设工程竣工验收备案登记的，原告作为购房人依法依约有权拒绝接收。即便部分原告在不知情下收了房，被告也不能以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任，被告应当举证证明购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋，否则仍必须承担逾期交房的违约责任，且承担逾期责任需到被告具备实质交房条件之日。
法条速递
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《中华人民共和国民法典》
第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第五百九十条 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。