如何做好财富管理（四）

2月5日，万达集团在其官网发布公告，称万达与阿里巴巴、文投控股共同签订战略投资协议。结合之前上周，腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议的事件，我们今天来聊一聊，房地产、文化类财产和股权以及现金流的关系。
根据2018年2月5日的协议主要内容：阿里巴巴、文投控股以每股51.96元收购万达集团持有的万达电影12.77%的股份；其中阿里巴巴出资46.8亿元、文投控股出资31.2亿元，分别成为万达电影第二、第三大股东，万达集团仍为万达电影控股股东，持有48.09%的股份。
谈及战略合作内容，万达集团在公告中称，阿里巴巴将利用大数据及内容网络平台，支持万达电影发展；文投控股将与万达电影在院线加盟、影院广告等业务方面开展全面合作，文投集团利用丰富的土地和旅游资源与万达集团开展文化旅游合作。三家企业承诺所持万达电影股票至少锁定两年。
而在上周1月29日，万达商业发布公告称，腾讯(00700)作为主发起方，联合苏宁(002024.SZ)、京东(JD)、融创(01918)与万达商业签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。
根据各方公告及媒体报道，这340亿元的总投资额中，腾讯投资100亿元，持股比例为4.12%，苏宁和融创中国分别投资95亿元，持股比例3.91%，京东投资50亿元，持股比例2.06%。
按照这一持股比例，万达商业的估值为2429亿元。引入新战略投资者后，万达商业将更名为万达商管集团，1至2年内消化房地产业务，万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业，各方将推动万达商管集团尽快上市。
连续两个星期的两次重磅公告，我们不难看出，房地产、股权、文化资产和现金流的关系。
首先，房地产资产必须通过股权化的处理才具备更加灵活的交易方式。
众所周知，如果直接买卖房地产，尤其是商业地产，会面临大量的税收，包括但不限于契税、交易增值税、所得税、土地增值税、房产税等，同时面临着产权拆分困难，交易价格不透明或有失公允的风险；
因此，将房地产作价入股到公司持有，以公司的股权或股票体现房地产的资产价格，不仅可以通过股权转让的方式避免大额的土地增值税，同时股份的价值能够得到更加公平的评估，最关键的是解决了房地产资产难以拆分出售的问题。这就是四巨头入股万达商业的基础。
其次，文化产业和房地产资产的股权类资产的结合，会产生股权价值的增值。据万达公告介绍，万达电影2015年1月A股上市，拥有中国规模最大的电影院线，已形成电影放映、发行、广告、时光网平台、游戏等业务板块；
2017年营业收入132亿元，会员数量突破1亿，拥有直营影院516家，4571块银幕，约占全国电影票房市场14%的份额。而这次入股万达电影的文投控股是A股上市公司，在电影产业已投资耀莱影城、怀柔影视基地、环球影城等项目。
可见，房地产在成为影院、影视基地、影城后，其所赋予文化属性更能实现股权价值的增长。
最后，股权和证券化是房地产和文化产业的连接器，而现金流确是股权价值的稳定器。万达的两次股权转让行为，不难看出和万达集团的现金流缺乏有关。
因为，就在万达官方发布引入340亿战略投资之前几小时，万达酒店发展(00169)在港交所发公告称，以约3.15亿澳元现金出售位于澳大利亚的若干物业项目，买方还将代澳洲公司偿还债务款项约8.15亿澳元。
同时，引入腾讯等四巨头，还和2016年9月20日万达商业正式从H股退市有密切关系。按照此前万达私有化项目书上的说法：万达商业计划在2018年8月31日前完成上市。如果公司在退市满两年或2018年8月31日之前未能在内地主板市场上市，大连万达集团将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。
而引入四巨头后，万达商管拟定了5年上市的计划，那就2023年。由此可见，如果没有这些巨头的入股，万达的现金流危机将会恶化，股权价值就会贬损，贾跃亭的乐视就是最好的前车之鉴。
综上所述，房地产、文化财产若需要更有效的价值评估和资产流通，就必须依赖股权交易，而现金流的稳定是房地产、文化财产和股权资产保值的基础，就像人体的免疫系统，一旦失衡就会让资产价值缩水，甚至有可能让资产被恶性债务吞噬，这些是不是对于我们的家族企业财富管理有更好的启示呢？
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