《民法典》背景下抵押权与租赁权的权利冲突及信贷风险防范

为了最大程度地利用物的价值，抵押权与租赁权并存于同一不动产/动产上的现象较为常见，由此引发的抵押权人和租赁权人之间的纠纷也屡见不鲜。抵押权作为担保物权，其目的是确保债权得到实现，并不以占有、使用抵押物为成立或生效条件。因此，在设立抵押权之前可能本就存在租赁关系。而当债务未被清偿，约定的租赁期限亦未届满，抵押权与租赁权之间的冲突与对抗就此产生了。
法条变迁
《民法典》第405条:“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”是抵押权与租赁权冲突关系的规定，系从《物权法》第190条修改而来。一方面，明确将“转移占有”作为认定租赁权真实存在的重要依据；另一方面，将抵押权和租赁权何者优先的判断时间点明确为“抵押权设立时”。同时，最高院发布的《关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号，下称“《民法典担保制度解释》”）第54条，对未办理抵押登记的动产抵押财产出租并转移占有时抵押权的效力做了补充规定。
类案裁判规则
在《民法典》实施背景下，以抵押权设立时间为节点，区分为“先抵后租”和“先租后抵”两种情形。实践中最主要的疑难点也是围绕这两种情形，包括：承租人能否以在先租赁权阻却抵押权人行使抵押权？设立在后的租赁权能否对抗在前的抵押权？设立在前但未转移占有的租赁权能否对抗后设立的抵押权？以下做简要归纳。
01 抵押权人实现抵押权时，承租人无权以在先租赁权阻却抵押权人处置抵押物并就价款优先受偿——中国农业银行股份有限公司酒泉分行诉玉门甘来矿业有限责任公司、玉门宾馆甘来金业有限公司、傅某霖、苏某梅金融借款合同纠纷案
案例要旨 租赁在先的承租人可以“抵押不破租赁”对抗抵押权人或者标的物受让人，并在租赁期限内继续承租标的物。在抵押权人实现抵押权时，承租人不享有以在先租赁权阻却抵押权人以折价、拍卖或变卖等方式处置抵押物并就价款优先受偿的权利。无论租赁在先还是租赁在后，均不影响抵押权人请求人民法院对依法设立的抵押权进行确认。
案号（2019）最高法民终1206号
审理法院 最高人民法院
案例来源 最高人民法院第六巡回法庭2019年度参考案例11号
02 抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权——信德佳（厦门）实业有限公司诉厦门金达昌科技有限公司、吴文冲、陈东毅、厦门市桥箱机械工业有限公司、厦门市忆辉贸易有限公司案外人执行异议之诉
案例要旨 申请执行人的不动产抵押权登记在先，案外人租赁权设立在后，该租赁权不能排除执行法院为实现抵押权而采取的强制腾退措施。抵押权与普通金钱债权在同一不动产上执行竞合的，该不动产买受人在抵押权实现案件中对承租人的抗辩，可以在普通金钱债权执行案件中向该承租人主张。如果不动产承租人不能提出证据证明，其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，对该承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行不动产的主张，人民法院不予支持。
案号（2016）最高法民申3536号
审理法院 最高人民法院
案例来源 《人民司法·案例》2018年第17期
03 未实际占有、使用房屋的租赁权不能对抗后设立的抵押权——南通市远东电器设备工程有限公司与A银行股份有限公司南通分行、上海市汇业律师事务所案外人执行异议之诉再审案
案例要旨 出租人（抵押人）与承租人签订《房屋租赁协议》的时间与案涉房产抵押发生在同一日，协议签订后承租人并未实际占有租赁房产，也未能证明已直接支付租赁款。承租人不能证明与出租人就案涉房产已设立真实有效的租赁关系并得到履行，承租人对案涉房产不享有足以排除法院强制执行的权益。
案号（2021）最高法民申6584号
审理法院 最高人民法院
案例来源 裁判文书网
04 多份租赁合同情况下，案外人仅可基于抵押权设立前成立的租赁关系对抗抵押权的执行——A公司与B银行、C公司案外人执行异议之诉案
案例要旨 抵押权执行中，案外人就执行标的与被执行人签订数份租赁合同，且其中一份租赁合同约定的租赁期限跨越抵押权设立时间的，案外人仅可以基于抵押权设立前签订的租赁合同所建立的租赁关系排除执行，不得以抵押权设立后建立的租赁关系对抗已登记的抵押权。
案号（2018）浙民终125号
审理法院 浙江省高级人民法院
案例来源 《审判监督指导》2018年第3辑（总第65辑）
司法观点归纳
01 “抵押不破租赁”规则的适用要求承租人必须已经占有租赁物
租赁权性质上虽属于债权，但却具有优于物权的效力。而之所以要给予承租人如此强度的保护，主要在于保护其使用状态的稳定，而使用的前提则是占有，加之占有也具有一定的公示功能，为此，不论是“抵押不破租赁”规则还是《民法典》合同编规定的“买卖不破租赁”，都在《物权法》《合同法》相关条文基础上增加规定了能够对抗所有权或者抵押权的只能是已经转移占有的租赁物。换言之，如签订租赁合同尚未占有租赁物的承租人，仅为一般债权人，不能对抗后设立的抵押权。
02 对《民法典》第405条“原租赁关系不受该抵押权的影响”的理解
关于原租赁关系不受该抵押权的影响，一方面，是指抵押权的设立不影响原租赁关系的存续，承租人仍可基于租赁合同继续占有使用租赁物；另一方面，是指抵押权实现时，只要租赁合同还在合同有效期内，租赁合同对抵押物（租赁物）受让人继续有效，受让人取得的是有租赁权负担的抵押物。此时，抵押权人能否向抵押人主张损害赔偿？对此，存在不同观点。一种观点认为，承租人占有租赁物本身就具有一定的公示功能，对此，抵押权人在设立抵押权时是明知的，因此，不能向抵押人主张损害赔偿。另一种观点则认为，承租人占有租赁物不当然是租赁物变动的公示方法，抵押人在设立抵押时应当将已经设立租赁权的事实告知抵押权人，因抵押人未尽告知义务而导致的抵押物价值贬损的损失，抵押权人可以向抵押人主张。
03 先抵押后租赁的情形下，未登记的动产抵押权能否对抗租赁权取决于承租人是否实际占有租赁物和是否为恶意当事人
动产抵押权设立后又将抵押财产出租的，该租赁关系能否对抗未经登记的动产抵押权？参考《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》（下）的观点：租赁权不是担保物权，因而不能简单地参照《民法典》第415条规定的精神，以公示先后作为确定能否对抗的依据，而应当根据《民法典》第403条有关登记对抗的规定，确定抵押权人能否对抗后设立的租赁权。具体来说，关键在于承租人是否为善意第三人，从举证责任分配的角度看，应由抵押权人举证证明承租人并非善意第三人。实践中，着手点是核查租赁关系的真实性及承租人是否知情，其中，租赁关系的真实性，可以从租赁合同签订时间、承租人是否实际占有租赁物、承租人是否交纳租金和租赁物的其他费用等方面进行核查。
冲突的预防与化解
01 事前预防措施
1.落实完备的抵押手续，及时办理抵押登记。虽然《民法典》规定动产抵押自抵押合同生效时设立，不以登记为生效条件，但登记是所有动产抵押权对抗第三人的前提。因此，为保障抵押权人权益，不论是动产还是不动产，均需办理抵押登记。
2.现场核查抵押物状况，并留存书面证据。抵押登记前，现场调查核实抵押物的实际占用、使用情况，确认抵押物是否为抵押人自用。若存在租赁等情况，还应当进一步调查实际出租人、承租人身份，以确定抵押物是否存在真实的权利人、承租人。
3.对于抵押物已出租的情况，要求承租人出具承租人声明，放弃“抵押不破租赁”、“买卖不破租赁”抗辩权。司法实践中，承租人放弃“抵押不破租赁”、“买卖不破租赁”抗辩权得到法院支持，对银行行使抵押权有利，但在实际业务中，已出现个别因承租人签名系伪造而导致银行执行异议之诉败诉的案例。因此应确保承租人签名、签章的真实性。
02 事后补救措施
1.根据租赁合同，分析合同条款和租赁金额是否符合常理。对于存在低于市场租金价格，租赁时间明显异常的租赁合同，建议法院审查合同的有效性，并要求承租人提供租金的支付证明，也可要求提供水电煤等费用的缴费凭证等来确认承租人对该抵押物的占有时间。
2.对于租赁真实性存疑的合同，联合各方调查取证，积极维护权益。发现此类问题，可以会同代理律师，利用专业人员的优势，主动调查取证。同时要积极加强与经办法官之间的沟通，争取法院的支持。