如何成立业主委员会？

截至2019年年底，深圳市全市共计住宅（包括商住混合）小区3597个，工业厂房有460个，商业和办公有1208个，全市物业服务企业1933家，采用物业服务企业管理的住宅小区有3511个，约占97.6%，已成立业委会的住宅小区1476个，约占41%。综合有关调研情况及日常物业管理监管工作情况来看，在业主组织设立方面，目前仍存在大部分住宅小区未成立业委会，物业管理纠纷频出的问题。本文根据现行法律规定，梳理了业主委员会成立流程，并探讨了业委会成立的难点和对策，以供业主参考。
一、相关概念
1、业主大会：作为小区物业管理事务的最高决策机构，由全体业主组成，决定小区业主有关的物业管理共同事务。
2、业主委员会：作为业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，负责具体执行业主大会有关决定，监督物业服务企业的工作。
3、筹备组：负责业主大会成立有关的筹备工作。
二、首次成立业主大会和业主委员会流程

环节一：成立首次业主大会：①建设单位申请；②业主申请；③政府主动组织
1、满足下列情形建设单位应当向街道办提交书面报告
（1）新建物业管理区域物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之二十以上；
（2）首套物业出售并交付使用满一年之日起十五日内。
2、满足下列情形业主可以联名向街道办提出书面要求
（1）物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主联名；
（2）物业管理区域占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名。
3、街道办事处根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。
环节二：成立筹备组并开展筹备工作
1、街道办事处应当在收到建设单位提供的书面报告或者业主提出的书面要求后一个月内成立筹备组。
2、筹备组由街道办事处、社区党委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居民委员会、建设单位派员和业主代表组成。
3、筹备组由七至十名成员组成，其中街道办事处代表一名、社区党委或者物业管理区域基层党组织代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、社区居民委员会代表一名、建设单位代表一名，筹备组组长由街道办事处代表担任。
4、筹备组中的业主代表由街道办事处在民主推荐业主名单中确定并公示。

环节三：首次业主大会召开并产生业主委员会
1、筹备组确定首次业主大会会议召开时间、地点、方式和议题，并在首次业主大会会议召开十五日前予以公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当在首次业主大会会议召开之前研究处理并作出答复。
2、会议表决：与会业主满足“面积和人数双过半数”（2021年1月1日之前，根据《深圳经济特区物业管理条例》及国务院《物业管理条例》的规定，业主大会应当有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加），业主大会方为有效（2021年1月1日之后适用《民法典》的规定，即与会业主“面积和人数双过三分之二”业主大会方为有效）。
3、会议表决事项：审议并表决通过《业主大会议事规则》、《管理规约》、选举产生业主委员会委员等。
4、公开点票并公示结果
环节四：备案并取得统一社会信用代码证书
首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会之日起十五日内，由业主委员会向物业所在地区住房和建设部门办理业主大会备案。
区住房和建设部门受理备案材料后，经审查符合条件的，应当在十个工作日内颁发备案通知书并发放统一社会信用代码证书。业主大会取得备案通知书后，由业主委员会依法申请刻制业主大会、业主委员会相关印章。
三、业委会成立难点
1、发起难。成立业主委员会需要有积极热心的业主发起，过程中涉及人多事多，即使有热心业主牵头也存在半途而废的可能。
2、召开业主大会难。
根据《深圳经济特区物业管理条例》及国务院印发的《物业管理条例》，与会业主应当满足“面积和人数双过半”（2021年1月1日施行的《民法典》改为“面积和人数双过三分之二”），业主大会方为有效。实践中，有的小区人数成千甚至上万，想要召集过半数业主参与业主大会难比登天。
深圳市住建局于2020年8月11日印发了《深圳市物业管理电子投票规则》，该《规则》将于2020年9月1日起施行，且之前已于2020年6月23日公布了《深圳市物业管理微信投票系统使用指南》，根据物业不同参与主体分为业主委员会（筹备组）篇、街道办（社区工作站）篇，为业主进行网络投票提供了具体可操作的指引，或许能够成为业主大会召开难的解决之道。
3、与物业公司的博弈成本高
综合有关调研情况及日常物业管理监管工作情况来看，物业公司有意阻碍业委会成立的现象并不少见，有些物业公司甚至公然撕毁街道办发布的公告、公然阻止筹备组成员进行筹备工作。
对于物业公司阻碍业主成立业委会的现象，可以考虑充分利用物业管理微信投票系统等互联网工具召集业主大会、通过法律专业人士与物业进行沟通，尽量弱化业主委员会与物业公司的利益博弈角色，吸纳德高望重的党员退休干部、党员物业代表为筹备组成员，组建高素质筹备组等等。
4、备案难
业主委员会成立需依法合规。尽管成立业主委员会不需要审批，但是需要向街道或者有关部门备案，无法备案，就无法成为具有合法资格的代表机构。实际上，业主委员会在设立过程中各个环节都需要得到街道的支持，否则业主委员会的成立会难上加难。因此，筹备组应严格依法合规成立业主委员会，对于拿不准的决定可以咨询专业人士。