以案释法 | 履行合理注意义务，谨防无权代理

基本案情
黄某与张某在某地产公司签订《房屋买卖合同》。合同约定，张某自愿将其房屋出售给黄某，价款为410000元，黄某向张某支付购房款400000元，余款10000元，在双方去房管局办理过户手续当日给付。张某保证对所出售的房屋具有完全的所有权、已经征得其他共有人的同意，能够按合同将该房屋的所有权转让给黄某并将该房屋实际交付给黄某使用。双方在合同中还约定了违约责任。合同签订当日，张某也已将房屋交给黄某居住。但张某拒绝为黄某办理房屋过户登记手续，黄某起诉至法院请求办理房屋过户。
法院裁判
黄某在购买徐某及张某夫妻共有的案涉房屋时，通过中介机构与张某签署房屋买卖合同，审查了张某与徐某的结婚证、有徐某签字的授权委托书等文件，尽到了合理注意义务，有理由相信张某出售房屋行为是徐某与张某夫妻共同的意思表示。被上诉人购买案涉房屋支付了合理对价。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定，涉案的房屋买卖合同真实有效，且黄某已经按照合同约定支付了合理对价，房屋出卖人应按合同约定办理房屋过户手续，对黄某的诉求予以支持。
法官后语
在进行日常的经济活动中，订立合同是经常出现的情况，但在法律层面上，订立合同前对相关情况的审查很可能会影响合同成立后的履行问题。本案中，黄某在与张某订立合同前通过对其要购买的房屋产权进行了查询，对房屋所有权人进行了确认，在仅有一名权利人即张某出卖房屋的情况下对是否有另一名权利人即徐某的授权进行了确认，在查询无误的情况下与张某订立了房屋买卖合同，此时合同成立并生效，且黄某履行了合同的主要义务，在此情况下要求张某、徐某履行合同义务即符合法律规定。如在合同订立过程中，黄某未进行上述的审查，即与张某签订合同，如在合同履行过程中因房屋所有权人不正确、未取得徐某同意等问题而导致合同无法履行时，即使对方在订立合同时存在过错，黄某也会因在订立合同中未履行审慎的注意义务而承担相应的责任。