法拍房避雷指南

法拍房虽好，但同时也存在很多风险，如果在拍卖前期没有做好充分的工作，极有可能在拍卖成交后悔拍，白白浪费一大笔保证金，或是交易成功后，存在各种这样那样难以解决的问题。今天高庭所周聪律师就来给广大关注法拍房的购房者排个雷，希望大家都能买到顺心如意的小窝。
法拍房——即法院拍卖房产的简称，是人民法院通过强制执行程序所拍卖的房产。当债务人（原房屋所有权人）无力履行合同或无法清偿债务时，债权人通过司法程序，经生效法律文书确定后，向人民法院申请强制执行，将债务人名下的房屋拍卖，以拍卖所得价款受偿债权。
因法拍房的不限购政策，加之法拍房的起拍价一般为房屋评估价格的七折至八折左右，还能省去2%左右的中介费，对于现如今高涨的房价来说着实是个捡漏的大好时机，特别是有优质学区、环境好、地段好的法拍房已经被越来越多人关注。在了解法拍房优势的同时，也需要避开雷区，才能选择到优质的房源。
雷区一：房屋是否腾空
在参与拍卖法拍房之前，有一项重要且必须的任务——实地看房。房屋是否腾空、房屋结构、户型设计有无缺陷等都需竞买人自行核实确认。
如在拍卖标的物介绍中看到被执行人居住，未腾空等字眼时，竞买人必须要留意，该房屋还存在被执行人或其他亲友占用居住的情况。拍卖成交后，法院并不负责对上述人员的腾空工作，因此需买受人自行处理。部分占用人员配合法院的执行工作，愿意在成交结束后自行腾退，但也存在许多拒不配合的亲属，造成无法腾退或即使腾退也经常上门闹事的不利局面。
雷区二：房屋是否存在租赁
以淘宝司法拍卖为例，拍卖标的物介绍中均会注明标的物现今是否存在租赁情况。因“买卖不破租赁“的法律原则，租赁合同并不会在拍卖成交后自动解除，需买受人自行与承租人协商解决。
如承租人与被执行人签订的是短期租赁合同，则可与承租人协商解决；但若承租人与被执行人签订的是长期租赁合同（最长期限可约定为20年），即使拍下房屋也无法要求其强制腾退，存在拿不到房屋使用权的风险，即使这套房屋再完美，作为律师我也不建议购买。
雷区三：税费及其他各项费用
多数情况下，房屋过户产生的所有买卖双方需承担的税费，均由买受人承担，与此同时，被执行人欠付的物业费、水电费等其他费用，也需买受人缴付。可别小看被执行人欠付的物业费，遇上小区物业费标准高或拖欠物业费时间久的，上万甚至十万也都有可能出现。
不过，现今部分法院对税费的缴付也有了更为公平的约定：“标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易双方按照税法规定各自缴纳相应的税（费）。被执行人缴纳交易环节的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、个人所得税等，但依法应由被执行人缴纳的相关税（费）须由买受人先行垫付，垫付后买受人凭税务部门出具的出卖方已纳税（费）票据，向法院申请退还已垫付税（费）。买受人须缴纳印花税、契税。”此约定一出，极大程度减轻了买受人的税赋压力，相较于其他法拍房，也将提高这类法拍房的关注度和竞拍力。
雷区四：共有产权
刑事裁判涉及财产部分执行中，法院可以通知被执行人的配偶并查封拍卖夫妻共有房屋，法院处置被执行人房屋的份额并保障配偶的优先购买权。
这种情况下，配偶有优先购买权，即使成功购买了该房屋的部分份额，只是在不动产权证上增加了买受人的名字和份额，也无法仅凭自己的意愿处分、占有、使用房屋。虽然这类情形出现的可能性较小，但也不排除部分竞买人未在看清楚拍卖信息的情况下盲目竞拍。
雷区五：其他不确定因素
曾经有房屋的起拍价大大低于市场成交价，买受人以为自己捡到大漏，但当入住时，邻居却告诉买受人该房屋内发生过非正常死亡案件。亦或是买受人入住后，碰到被执行人的其他债权人上门要债，虽是合法拥有该房屋，但生活却是不堪其扰。所以像这类不容规避的不确定因素，也是法拍房所存在的一个巨大风险。
“捡漏有风险，下手需谨慎”。在竞买法拍房之前一定要了解清楚意向法拍房可能存在的风险，评估自己是否能够承担相应的风险后，再作出是否竞拍的决定。